Розірвання договору найму житлового приміщення, зразок
Види договору найму житлового приміщення
2) Договір спеціалізованого найму.
Житлові приміщення, входять до складу спеціалізованих:
ЖК виділяє 4 підстави, за якими можливе припинення договору найму спеціалізованого житлового приміщення:
- якщо завершився термін дії договору;
- якщо житлове приміщення втрачено (зруйновано);
- в разі смерті самотньо проживав наймача;
- в разі переходу права власності на службове жиле приміщення або приміщення в гуртожитку або їх передачі в господарське відання або оперативне управління іншій особі, яка не є стороною трудового договору з наймачем.
- Сім'ю співробітника силових і інших держструктур, який загинув при виконанні службових обов'язків.
- Осіб, які досягли пенсійного віку.
- Інвалідів I і II груп, якщо здоров'я погіршився через їх діяльності.
- Близьких людей особи, якій була дана можливість проживання в такому типі службового приміщення, після його смерті.
Варто сказати, що всі вищевказані особи, в разі завершення дії угоди, повинні отримати інше житлове приміщення. Законодавчі положення поширюються лише на людей без іншого житла.
Договір, укладений з державою або органами місцевого самоврядування про наймання житлового приміщення, можна розірвати у разі виникнення виняткової ситуації. Такі ситуації перераховані в ст.83-й ЖК РФ. Їх можна поділити на певні групи (якщо враховувати, з чиєї ініціативи розриваються відносини):
1) З ініціативи квартиронаймачів. В цьому випадку оренда може бути припинена в будь-який момент. Необхідно просто написати заяву (у довільній формі), і так само завершити власну проживання в житловому приміщенні - предмет договору. Якщо квартиронаймач проживає не один, а зі своєю сім'єю, то необхідно, щоб вони письмово погодилися на розірвання договору найму житлового приміщення.
Найчастіше така ситуація виникає через зміну місця проживання наймача. Договір втрачає чинність з того моменту, як екс-квартиронаймачі звільнять використовується раніше житло. При цьому умови 687-й статті ГК України свідчать, що наймач зобов'язаний повідомити власнику житла про свої плани, що стосуються припинення угоди, не менше ніж за три місяці до того, як планує розірвати угоду. Тут і починаються складності.
українська практика говорить про інше часовому періоді для повідомлення. Як правило, це можуть бути два тижні - або ж тридцять днів. Якщо угода містить конкретний часовий період, потрібно його дотримання.
Офіційний спосіб - направити за місцем проживання власника житла лист з повідомленням про вручення (з підписом одержувача і датою вручення). Термін відраховується з моменту вручення листа орендодавцю. Після того, як він закінчиться, угода буде автоматично розірвано.
2) З ініціативи власників житлових приміщень. Варто сказати кілька слів про права власника приміщення: він може звернутися до суду, і права квартиронаймача будуть визнані втраченими.
У такій ситуації в суді потрібно довести наступне: сім'я квартиронаймача або ж він особисто використовують надане житлове приміщення для інших цілей або свідомо займаються його руйнуванням. Якщо скаржаться сусіди, власник квартири цілком може відмовитися від такої угоди.
Всі події, що дають можливість власнику житла припинити дію договору найму житлового приміщення, прямо перераховуються законом (ст. 687 ЦК України). Обов'язково потрібно судовий розгляд. Йдеться про таких підстав:
- Якщо житло перебуває в аварійному стані. і далі проживати в ньому неможливо;
- Якщо житлове приміщення використовується для інших цілей;
- Якщо наймач і його близькі псують або завдають шкоди майну;
- Якщо дані люди роблять дії, що порушують права сусідів;
- Якщо не платять за оренду.
Щоб виселити громадян, необхідно повідомити їм про їх правопорушення і дати їм часовий період для їх усунення. В реальності обидві сторони можуть розірвати угоду, не пояснюючи причин, але при цьому вони в обов'язковому порядку повинні дотримати процедуру повідомлення.
Головні права власника - право на отримання оплати за проживання і комунальні послуги. Якщо мешканець не платить шість місяців, відбувається пряма загроза розірвання угоди. Дані підстави - єдині, за якими можна виселити мешканців.
3) За підставами, що не залежать від думки сторін .:
- Якщо було зруйновано будівлю;
- Якщо будівля небезпечно для проживання в ньому людей;
- Якщо наймач помер (при цьому у нього були відсутні спадкоємці).
Також розірвання договору найму житлового приміщення можливо, якщо був змінений предмет угоди, тобто мова йде про заміну житла. Тоді наймачеві повинні надати інше житлове приміщення - рівноцінне попереднього. У такій ситуації договір розривається і укладається новий - що стосується вже нового житла.
Якщо сторони не склали договір
Якщо Ви є мешканцем. потрібно просто забрати своє майно і з'їхати з приміщення. Вас ніхто не може утримати, і повідомлення відправляти Ви нікому нічого не винні (хоча власник житла може звернутися до суду і отримати деякі права).
З наймодавцем не все так просто. Якщо Ви бажаєте тільки виставити мешканців, вистачить і звернення в правоохоронні структури з поданням заяви про те, що у Вашому житловому приміщенні проживають треті особи. Громадяни будуть виселені без опору (якщо вони не залишили боргів і не зіпсували майно).
Стягнення збитків - завдання майже нездійсненне. Довести, що саме екс-мешканець завдав шкоди, найчастіше нереально.
Варто відзначити, що, якщо наймач прийняв рішення довести існуючі договірні відносини (якщо він вирішив жити в приміщенні і далі), він може скористатися будь-якими доказами (крім показань свідків). Якщо наявність договірних відносин буде доведено, виселення наймача стане можливим лише за законодавчим підставах.
Оформлення завершення договору найму
Розірвання договору найму житлового приміщення особливого оформлення не вимагає. Фактично, можна обійтися і без оформлення - якщо є повідомлення про розірвання або квитанція про поштовому відправленні такого повідомлення. Але, якщо Вам не потрібні проблеми, найкращим завершенням орендних відносин стане складання акту прийому-передачі. У чому його сенс?
Актом прийому-передачі називають документ, який засвідчує наступні ключові нюанси:
- День, коли мешканець залишив приміщення;
- Факт того, що ключі були повернуті і передане майно не пошкоджене;
- Завершення всіх розрахунків на день складання акта. Якщо ж майно пошкоджено, це прописується в акті - щоб одна сторона могла стягнути компенсацію за завдані збитки, а інша була впевнена, що зайвого не припишуть.
Даний документ складається без особливих проблем. Потрібно зазначення дати, ПІБ сторін, результатів приймання житла. Відбивається твір розрахунків, передача ключів. Акт повинен бути підписаний обома сторонами. Після цього даний документ - невід'ємна частина угоди. Після того, як він підписаний, сторони не можуть вимагати одна від одної виконання будь-яких зобов'язань.
Ще один варіант оформлення припинення відносин - коли сторони укладають і підписують угоду (див. Бланк вище). Угода може бути складено в будь-якій формі, важливо лише віддзеркалення основної думки: сторони не проти достроково розірвати угоду з конкретного дня.
Про наслідки розірвання договору найму житлового приміщення
Розірвання договору про найм призводить до конкретних наслідків.
Юридичні наслідки. при розірванні угоди екс-учасники втрачають ті права і обов'язки, які були отримані ними в зв'язку з його укладенням. Так, наймач і його сім'я втрачають право на користування житлом, на здачу його в піднайм. Також їм більше не потрібно виплачувати орендні платежі і стежити за порядком в будинку. Власник може вимагати виїзду наймачів з житла (включаючи і примусовий порядок).
Варто відзначити, що деякі види зобов'язань можуть бути збережені і після розірвання угоди. Припустимо, наймач зобов'язаний здійснити виплату затриманої орендної плати за раніше прожитий час або відшкодувати завдані майну шкоду.
При цьому наймодавець має право вимоги: як суми боргу, так і пенею за часовий період ухилення від сплати. Якщо угода не має на увазі інше, розрахунок пені буде здійснюватися за ставкою рефінансування ЦБ РФ, що діє на конкретний момент (коли поставлена вимога).
На нашому сайті ви можете задати абсолютно будь-яке вас цікавить юристу або адвокату незалежно від тематики та складності звернення. Об'єднавши юристів-професіоналів, які надають безкоштовні юридичні консультації, і людей, які шукають відповіді на питання правової тематики, ми стали незамінним помічником для тисяч людей по всій країні. Онлайн юридична консультація - це зручний спосіб отримати необхідну інформацію з усіх юридичних питань і практичні поради щодо їх вирішення.
