Робимо реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості

Новини по тематиці

Реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості-ключова стадія укладення договору купівлі-продажу нерухомості, оскільки саме з цього моменту державою визнається і підтверджується виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно. Особи, які мають намір укласти цей договір, для максимального захисту своїх прав та інтересів повинні детально ознайомитися з процедурою і послідовністю його оформлення.

Роль реєстрації права на нерухомість в процесі укладення договору купівлі-продажу нерухомості

Договір купівлі-продажу нерухомості підлягає обов'язковій державній реєстрації. Дане положення передбачено ч. 1 ст. 551 Цивільного кодексу української (ГК РФ).

Юридична реєстрація права на нерухоме майно (житло, земельну ділянку та ін.) - обов'язкова і невід'ємна процедура в процесі укладання угоди купівлі-продажу нерухомості. Державна реєстрація - єдине і безперечний доказ існування зареєстрованого права.

Нездійснення цієї процедури достатньою підставою для визнання угоди нікчемною, а отже, тягне за собою повернення прав і обов'язків контрагентів в стан, що передував угоді (покупцеві повертається сума, зазначена в договорі купівлі-продажу нерухомості, а продавець визнається власником оспорюваного об'єкта). Однак визнати договір нікчемним може тільки судовий орган.

Згідно зі статтею 425 ЦК України цивільна угода вступає в силу з моменту його укладення. Моментом укладення договору купівлі-продажу нерухомості є реєстрація такої угоди в територіальному відділі Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії.

Для чого потрібно реєструвати право на нерухоме майно?

Більшість покупців, які оформили та нотаріально завірили договір купівлі-продажу нерухомості, відкладають, не бажають або просто забувають про стадії державної реєстрації. Однак все попередньо вчинені юридичні дії з оформлення договору не мають жодної правової сили без цієї процедури. Можна навести причини, за якими пройти державну реєстрацію права на нерухомість потрібно якомога швидше:

1. Можливість отримання правового захисту своєї нерухомості. Відновити порушені права власності може тільки її законний власник. Особа, яка не зареєструвало свої права на нерухомість, не вважається власником, а отже, не може скористатися всіма юридичними інструментами захисту своїх прав і законних інтересів.
2. Можливість розпорядження такою нерухомістю. Особа, яка має незареєстрованої нерухомістю, не може укладати щодо нього більшість цивільно-правових договорів: купівлі-продажу, довічного утримання, дарування та ін.
3. Можливість передачі нерухомості у спадок. Нерухомість, по якій був оформлений договір купівлі-продажу без здійснення державної реєстрації, не вважається власністю покупця. Тим самим його спадкоємці втрачають своє право на отримання такого майна у спадок. Визнання права власності на таке майно здійснюється через суд, однак такий процес не завжди закінчується на користь потенційних спадкоємців.
4. Можливе збільшення розміру державного мита за реєстрацію договору купівлі-продажу і ускладнення реєстраційної процедури.

Документи, які потрібно подати для реєстрації угоди купівлі-продажу нерухомості

Для успішного проходження реєстраційного процесу покупцеві і продавцеві потрібно зібрати повний перелік необхідних документів. Сюди відносяться:

• Заява сторін. Даний документ свідчить про зацікавленість продавця і покупця в переході права власності на відповідну нерухомість.
• Довіреність або інший документ, що посвідчує повноваження представника. Даний документ подається, якщо інтереси однієї зі сторін є офіційний представник.
• Квитанція про сплату державного мита за вчинення реєстраційного процесу (в 2 примірниках).
• Правовстановлюючий документ, що засвідчує право власності продавця на відповідну нерухомість. Таким документом є будь-який цивільно-правовий договір про передачу майна (дарування, довічного утримання та ін.), Свідоцтво про спадщину тощо.
• Документ про осіб, які мають право на користування відповідним житлом (якщо об'єктом купівлі-продажу виступала житлова площа).
• Документ, що засвідчує особу заявника.
• Кадастровий паспорт нерухомості.
• Нотаріально завірена довідка про отримання продавцем відповідної нерухомості в шлюбі (або поза шлюбом). Якщо буде встановлено, що нерухомість була придбана в шлюбі і має статус спільної сумісної власності, то продавцю також потрібно подати нотаріально посвідчену згоду другого з подружжя на продаж такого об'єкта.
• Дозвіл органу опіки та піклування про можливість відчуження відповідного житла, якщо реалізація квартири зачіпає інтереси неповнолітніх осіб, які мають законне право на проживання на відповідній житлової площі.

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості: тонкощі і особливості

Мета попереднього договору купівлі-продажу нерухомості - закріплення обов'язку сторін такого договору в майбутньому (термін може бути вказаний) укласти основний договір купівлі-продажу. Однак особи повинні пам'ятати, що дана форма договору не породжує переходу прав власності на житло або земельну ділянку від продавця до покупця.

Шахраї, користуючись довірою і незнанням закону потенційних покупців, вимагають від них сплати вартості нерухомості відразу ж на стадії попереднього договору. Правоохоронцям не завжди вдається знайти таких злочинців, а тому особи повинні бути обачні і добре знайомі з природою і призначенням попереднього договору.

Попередній договір купівлі-продажу також може передбачати надання покупцем авансу продавцю в якості гарантії укладення основного договору в майбутньому. Сплата авансу за попереднім договором є додатковою умовою, а тому вимога продавця про обов'язкове включення даного пункту в угоду безпідставні і незаконні.

Укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомості вимагає від обох сторін певної уважності і відповідальності, оскільки саме на його умовах полягає основний договір купівлі-продажу. Попередній договір включає такі обов'язкові пункти:

1. Предмет згоди.
2. Ціна.
3. Перелік осіб, які мають право користування відповідною земельною ділянкою або житлом.

Також потенційні покупці повинні пам'ятати, що аванс повертається тоді, коли з вини продавця не було укладено основний договір купівлі-продажу. Якщо такою причиною стали дії покупця, аванс поверненню не підлягає.

Угода купівлі-продажу нерухомості: істотні умови

Договір купівлі-продажу вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов (предмет, ціна угоди і перелік осіб, які мають право на користування відповідною нерухомістю). Договір купівлі-продажу нерухомості обов'язково повинен бути укладений у письмовій формі (ст. 550 ЦК України). Однак для захисту своїх прав та інтересів особи можуть в нього включити і інші пункти. Договір купівлі-продажу обов'язково повинен містити такі відомості:

Ціна договору купівлі-продажу

Ціна - істотна умова будь-якого цивільно-правового договору, не є винятком і договір купівлі-продажу нерухомості. Однак продавці не завжди вказують дійсну вартість квартири з наступних причин:

1. Щоб уникнути сплати державного податку за продаж квартири, вартість якої перевищує 1 млн руб. Податок стягується в розмірі 13% від суми, що перевищує 1 млн. Руб. Однак це стосується тільки власників, які володіють квартирою менше 3 років. Податок накладається незалежно від способу отримання квартири: приватизація, купівля та ін.
2. З метою економії, якщо нотаріус отримує винагороду в розмірі фіксованого відсотка від суми такої угоди.
3. На прохання покупця. Недобросовісні покупці або шахраї, користуючись довірою недосвідчених продавців, просять вказати в договорі купівлі-продажу нерухомості низьку ціну, обіцяючи виплатити обумовлену суму. Однак така поступка може коштувати продавцеві великих фінансових втрат, оскільки під час виконання договору покупець буде наполягати на передачі суми, зазначеної в договорі.

Особи, які планують продати нерухомість, повинні вказувати в угоді точну (Не занижену) вартість об'єкта. Саме це може захистити фінансові інтереси продавця в разі визнання судом договору продажу недійсним, оскільки він зможе повернути тільки ту суму, яка обумовлена ​​договором.

Купівля житла: поради для покупця

Купівля житла - відповідальний крок для будь-якого покупця, оскільки мова йде про дійсно великих фінансових ресурсах. Шахрайство та інші види обману в даній сфері процвітають особливо плідно, а тому особи повинні поставитися до покупки квартири з повною відповідальністю. Юристи рекомендують перед здійсненням будь-яких юридичних дій ретельно ознайомитися з діючою законодавчою базою, яка регулює дане питання, і слідувати наступним радам:

1. Продавцем нерухомості може бути тільки її дієздатний власник. Дієздатність в даному питанні відіграє важливу роль, оскільки подальше визнання продавця недієздатним тягне за собою визнання угоди недійсною. У разі виникнення сумнівів у психічному здоров'ї продавця покупець може звернутися до нотаріуса з проханням про встановлення його дієздатності.
2. Покупець повинен переконатися, що продавець є законним власником житла. На практиці нерідко виникають випадки продажу «чужий» квартири, тому покупцеві потрібно ретельно ознайомитися з правовстановлюючими документами на відповідний об'єкт.
3. Покупець зацікавлений в покупці такого житла, яке придатне для тривалого проживання, а тому не зайвими будуть дії щодо перевірки самого житла на аварійність, перебудову, реконструкцію та реальний стан.
4. Покупець, який користується послугами представника, для максимального захисту своїх інтересів повинен брати участь в укладанні угоди купівлі-продажу житла. Рідко, але зустрічаються випадки, коли представник навмисне вказує невірні дані в угоді, знаходиться в близьких відносинах з продавцем і має певний інтерес і ін.

Продаж житла: поради для продавця

Продавець зацікавлений максимально вигідно продати нерухомість і отримати бажану суму, проте існує чимало шахраїв, які не проти отримати свою частку в цій справі. Щоб не стати жертвою квартирних аферистів, продавцеві потрібно взяти до уваги наступні поради:

1. Продавець не повинен йти на поступки покупцеві і зменшувати ціну договору, навіть якщо той обіцяє насправді надати обговорювану суму. Надалі при розірванні договору він зможе повернути тільки прописану суму, зазнавши великих збитків.
2. Продавець перед підписанням повинен уважно прочитати весь текст договору. Вимоги покупця зробити процес швидше за рахунок упущення таких формальностей може мати негативні наслідки у вигляді незастережених пунктів і умов.
3. Продавець повинен організувати безпечний спосіб отримання грошей за продану квартиру. Переказ грошових коштів на банківський рахунок - найоптимальніший з них.

Укладення договору купівлі-продажу - трудомістка і відповідальна процедура, що вимагає від сторін підвищеної уважності. Реєстрація є її обов'язковим етапом, дотримання якого може гарантувати, як продавцеві, так і покупцеві, максимальний захист прав і інтересів.