Ринкова вартість земельної ділянки

Як встановлюється ринкова вартість земельної ділянки? Скільки коштує сотка землі? Чи можна дізнатися ринкову вартість землі по кадастровому номеру?

Мене звуть Валерій Чемакіна. Як консультант з правових питань, в цій статті я розповім про ринкову вартість земельної ділянки.

Ще я розповім про те, де і як замовити оцінку ринкової вартості землі.

1. Що таке ринкова вартість земельної ділянки і для чого її необхідно знати

В умовах вільного комерційного обороту земель ціни на ділянки формуються ринком. Найчастіше однотипні об'єкти в конкретній місцевості коштують приблизно однаково. Так відбувається через те, що ринок здатний до саморегулювання, незважаючи на видиму хаотичність.

Виходячи зі сказаного, сформулюємо визначення.

Ринкова вартість земельної ділянки - це ціна, за якою його можна реалізувати в розумні терміни на вільному ринку при обопільній задоволеності результатами угоди обох сторін.

Наприклад, при оцінці ринкової вартості земельної ділянки сільськогосподарського призначення у формулі використовують фактор потенційного прибутку від ведення сільського господарства або товарного виробництва. Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки промислового призначення теж враховує потенційний дохід, але вже від іншої економічної діяльності.

2. Скільки коштує сотка землі - огляд головних факторів, що впливають на ринкову вартість ділянки

Не вдаючись глибоко в процедуру оцінки ринкової вартості земельної ділянки, зазначу, що існують десятки факторів, що впливають на її формування.

Ось основні з них.

Фактор 1. Розташування ділянки

Це найголовніший фактор, так як саме він робить вирішальний вплив на формування ціни. Чим ближче земля до великих міст, тим вона дорожча.

Нещодавно я продав ділянку 17 соток в сільській місцевості з підведеними комунікаціями, але в 200 км від найближчого великого міста всього за 100 тис. Рублів. Відразу після цього придбав 20 соток землі в межах Тюмені, хоч і без комунікацій, але за 1,5 млн рублів.

Це копійки в порівнянні з ціною землі в елітних передмістях Москви. Навіть в межах одного кадастрового району ціна однакових за площею ділянок досить сильно відрізняється, незважаючи на схожу кадастрову вартість землі. Це залежить від індивідуальних особливостей, зазначених в наступному підрозділі.

Фактор 2. Стан грунту і рельєф місцевості

Люди купують земельні ділянки не просто для будівництва будинку, а для подальшого активного відпочинку. Отже ділянка повинна радувати людину своїм зовнішнім виглядом, близькістю до лісу, річки або озера, родючістю ґрунту. Яри, канави та інші небажані форми рельєфу сильно знижують вартість, як і болотиста або солона грунт.

Фактор 3. Наявність на ділянці будівель та їх стан

Ринкова вартість земельних ділянок з житловим будинком значно вище. Адже в неї входить і ціна самого будови, навіть якщо це старий ветхий будинок, який доведеться зносити. Втім стан будівель теж має значення. Очевидно, що ділянка з котеджем набагато цінніше, ніж з сараєм.

Фактор 4. Можливість під'єднання до комунікаційних мереж

Часто муніципалітети фінансують спорудження інженерних комунікацій на ділянках під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС). Проведене електрику, газ і водопровід сильно збільшують вартість землі.

Набутий мною ділянка не має комунікацій і навіть під'їзних шляхів, тому він коштує 1,5 млн рублів. Подібна земля в найближчому вже обжитому селищі коштує не менше 3 млн рублів. Значить у мене є шанс отримати хороший прибуток після підведення інженерних мереж.

Фактор 5. Імовірність отримання прибутку за певний період від використання ділянки

Землі сільськогосподарського призначення або під будівництво промислових об'єктів призначені для виробництва матеріальних благ, значить вони здатні приносити прибуток. Особливо цінуються ділянки біля федеральних автомобільних трас. Цей потенційний дохід теж закладено в ринкову вартість таких ділянок.

3. Хто займається визначенням ринкової вартості землі - огляд основних варіантів оцінювачів

Для будь-яких юридично значимих дій не достатньо просто знати ціну свого ділянки. Потрібно отримати офіційний висновок від професійних оцінювачів, оформлене відповідно до закону про оціночну діяльність.

Давайте розглянемо, ким встановлюється ринкова вартість земельної ділянки, як визначається і куди для цього потрібно звертатися.

Варіант 1. Спеціалізоване оцінне бюро

Сьогодні існує безліч комерційних контор, що займаються різними видами оціночної діяльності. Обов'язкова умова - вони повинні складатися в саморегульовані організації (СРО). Ці фірми лише виробляють оціночні дії, але не надають інші послуги, наприклад, юридичні.

Варіант 2. Незалежний приватний оцінювач

Законом не заборонено займатися індивідуальною оціночною діяльністю, тому можна знайти і приватного оцінювача. Він використовує ті ж принципи оцінки при визначенні ринкової вартості земельної ділянки, що і співробітник будь-якої фірми. Підпорядковується приватний оцінювач того ж закону про оціночну діяльність.

Варіант 3. Агентство нерухомості

Будь-яке велике агентство нерухомості містить в своєму штаті оцінювачів. Тому, якщо ви вирішили продати земельну ділянку через ріелторські агентства і не знаєте, яку ціну виставити, вони до ваших послуг. Це дуже зручно, так як їх робота буде оплачена з комісійних.

Варіант 4. Юридична фірма

Багато юридичних фірм не обмежуються тільки правовою допомогою клієнтам. Вони пропонують послуги з експертизи та оцінки. Звертатися в такі контори доцільно, коли потрібно не тільки дізнатися вартість об'єкта, а й отримати юридичну допомогу. Наприклад, потрібно в суді розділити майно з колишнім чоловіком, але з його оцінкою ви не згодні.

Особливо поширене звернення до суду з метою знизити кадастрову вартість, щоб менше платити податок. Для цього проводять процедуру оскарження після кадастрової оцінки земель. але про це вам краще прочитати в нашій спеціальній статті.

4. Як дізнатися ринкову вартість земельної ділянки - покрокова інструкція

Якщо ви не знаєте як розраховується ринкова вартість земельної ділянки, але вона вам потрібна просто для довідки, а не для здійснення юридично значимих дій, то скористайтеся однією хитрістю. Зараз держава прагне наблизити кадастрову вартість до ринкової, щоб більше збирати податків. Відомості про кадастрової вартості є в базі Росреестра.

Крок 1. Вибираємо оціночну компанію

Залежно від обсягу та складності робіт вибирайте незалежного оцінювача або звертайтеся в оціночну компанію. Для правильного вибору фірми спочатку наведіть довідки про всі наявні у вашому районі.

Розпитайте знайомих, друзів і сусідів. Раптом хтось недавно користувався послугами оцінювача. Почитайте форуми. В результаті потрібно вибрати оптимальну за вартістю і якістю послуг, що надаються компанію.

Крок 2. Визначаємо ряд питань для експерта

Перш ніж укладати договір, потрібно визначитися з питаннями, які ви хочете задати експерту. Рекомендується відразу ж залагодити з ним всі нюанси.

• чи буде він виїжджати на ділянку або проведе оцінку за документами;
• що входить у вартість послуг;
• яким методом він буде оцінювати ділянку;
• скільки часу йому знадобиться на роботу.

Не забудьте подивитися у нього який-небудь приклад оцінки ринкової вартості земельної ділянки. Дивлячись на нього ви зрозумієте, наскільки відповідально і акуратно оцінювач працює і чи відповідає форма звіту поставленим вимогам.

Крок 3. Надаємо необхідну документацію

Щоб провести роботи, оцінювачу потрібно технічна документація на ділянку, а також документи, що підтверджують ваше право власності.

Якщо у вас чогось не виявилося, то завжди можна замовити відсутню на сайті ЕГРП 365. Досить зайти на цей портал, і ви побачите, які документи вони готують. Там же в формі пошуку внесіть кадастровий номер ділянки і отримаєте інформацію з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН). Це безкоштовно.

Потрібна офіційна кадастрова довідка, виписка з ЕГРН або технічна документація на ділянку - заплатите гроші, і вам доставлять все це з кур'єром. Офіційні довідки та інші документи мають печатки Росреестра. Якщо друк не потрібна, то вартість послуги ЕГРП 365 на порядок нижче.

Крок 4. Оплачуємо послугу і укладаємо договір

Після того, як всі документи готові, укладайте договір і оплачуйте послугу. Не забудьте уважно прочитати умови договору. У ньому повинна бути прописана відповідальність оцінювача за що виникли з його вини проблеми через неправильну оцінку ринкової вартості земельної ділянки.

Крок 5. Погоджуємо дату і час проведення оцінки

Так як найчастіше для проведення грамотної і правильної оцінки потрібно обстежити сам ділянку, то заздалегідь узгодьте з фахівцем час і дату цього заходу. Адже тільки після його проведення він зможе приступити безпосередньо до розрахунків. До речі, заздалегідь поцікавтеся, чи входить його виїзд до вартості всієї послуги. Якщо немає, то дізнайтеся, відразу потрібно заплатити або потім.

Крок 6. Чекаємо приїзду фахівця

У призначений день і годину зустріньте фахівця і проводите на об'єкт. В ході огляду перебуваєте поруч. Можливо будуть якісь уточнюючі питання, що стосуються індивідуальних особливостей ділянки. Це може бути якість грунту, ступінь затопляемості навесні, наявність інших прихованих чинників, врахувати які ви вважаєте за необхідне.

Крок 7. Отримуємо звіт про виконану роботу

Звіт про оцінку ринкової вартості земельної ділянки містить установчі дані власника об'єкта та оцінювача. Важлива складова звіту - опис методики і її правове обгрунтування.

Наприклад, застосування методу масової оцінки при визначенні ринкової вартості земельних ділянок допустимо тільки щодо типової землі під будівництво в межах населених пунктів.

Зовсім інші методи застосовують при встановленні ринкової вартості земель лісового фонду, сільськогосподарських угідь, землі під промислові об'єкти, а також будь-яких нетипових земельних ділянок. Завішані будь-який звіт висновком, в якому вказана ринкова вартість.

Якщо ви хочете проконсультуватися по цим або інших правових питань докладніше, заходите на сайт компанії Правознавець. Там ви знайдете зручну форму зворотного зв'язку, через яку задавайте питання юристу.

Формулюйте свою проблему коротко і ясно. В результаті отримаєте вичерпну відповідь з конкретним алгоритмом дій для вирішення проблеми. Вартість такої онлайн консультації в правознавців менше 1000 рублів.

5. Професійна допомога у визначенні ринкової вартості земельної ділянки - огляд ТОП-3 оціночних компаній

Звертаючись до оціночну компанію, ми повинні бути впевнені в професіоналізмі фахівців. Крім того, ми не хочемо переплачувати.

Нижче я пропоную огляд 3 відомих оціночних компаній, в яких замовити оцінку ринкової вартості земельної ділянки обійдеться недорого.

Ця компанія займається оцінкою нерухомості для банків. Якщо ви хочете отримати кредит під заставу вашої ділянки, а кадастрова вартість занадто занижена, звертайтеся в компанію Юрдіс. Вона працює з більшістю великих українських банків. Вони їй довіряють, тому будьте впевнені, що ваша ділянка оцінять адекватно, і ви отримаєте бажаний кредит.

Тут же можна замовити оцінку ринкової вартості квартири. яку ви хочете використовувати в якості застави. Оцінювачі компанії готові розрахувати і ліквідаційну вартість об'єкта, яка нижча за ринкову на 20%. Вона потрібна для швидкого продажу. Такі послуги коштують лише 4 тис. Рублів, що набагато нижче, ніж у конкурентів.

2) Консалт Про Оцінка

Компанія надає всі види оціночних послуг. Земельні ділянки оцінюють трьома різними способами за погодженням із замовником: з оглядом або без огляду об'єкта, шляхом видачі експертного висновку про вартість землі без оціночних дій.

У чому переваги компанії «Консалт Про Оцінка»:

Всі роботи виконують в максимально короткий термін

3) Кансько і Партнери

На сайті компанії пропонується створити особистий кабінет, через який дуже зручно контролювати виконання послуги з оцінки землі. Там же легко відстежувати їхню історію замовлень. Всі звіти повністю відповідаю закону, що гарантує їх прийняття в банках, судах і державних органах, Фахівці проводять розрахунки за допомогою спеціальних програм, що знижує ймовірність помилки до мінімуму.

На сайті є навіть онлайн калькулятор, за допомогою якого можна безкоштовно зробити оцінку деяких об'єктів. Оцінювачі працюють в будь-який час і готові виконати термінове замовлення навіть у вихідні дні. Фірма пропонує спеціальні вигідніші умови співпраці постійним клієнтам.

6. Висновок

Ринкова вартість земельних ділянок визначається як самостійно для цілей продажу, так і за допомогою професійної оцінки для здійснення юридично значимих дій.

питання Новомосковсктелям

Чи отримали ви відповіді на свої питання? Що ще ви б хотіли дізнатися по темі оцінки землі?