Продаж заставного майна особливості реалізації, оспорювання угоди, питання банкрутства в 2019

Етапи продажу заставного майна

Як уже згадувалося вище, збуту майна в заставі передують спроби кредитної організації впливати на боржника з метою сплати їм заборгованості. Якщо ці заходи не подіяли, далі йде ряд послідовних етапів:

До початку описаної процедури боржник може реалізувати майно добровільно за ринковою ціною, повідомивши про це кредитора і заручившись його згодою, що є економічно більш вигідним. При цьому грошові кошти надходять на рахунок заставодержателя. останній знімає з майна обтяження, і тільки тоді новий власник стає власником товару.

Важливо знати, що без судового рішення не може бути реалізовано майно, на яке мають право треті особи. Як приклад можна привести квартиру в частковій або спільній власності.

Особливості реалізації рухомого майна

З метою погашення заборгованості рухоме майно неплатника може бути реалізовано двома способами:

• Без судового розгляду.
• На підставі винесеного судового рішення.

Обов'язковою умовою позасудової процедури є повідомлення неплатника про проведення торгів не більше ніж за 10 днів до їх початку. У випадку з рухомим заставним майном продаж може відбутися раніше зазначеного терміну, коли висока ймовірність загибелі, псування або істотного здешевлення предмета застави. Збут такого майна допустимо як на відкритих торгах. так і згідно з договором комісії. Заставодержатель при цьому наділений такими повноваженнями:

• Вчинення будь-яких угод в рамках наміченої процедури.
• Підписання супутньої документації.

В угоду щодо застави може бути включений пункт про продаж майна при зверненні на нього стягнення за ринковою ціною.

Згідно із законом сума утримується від продажу майна комісії в якості винагороди комісіонеру або організатору торгів не може перевищувати 3% від вартості предмета застави. На практиці ця цифра часто більше. Різницю в такому випадку виплачує кредитор.

Що стосується продажу майна після судового розгляду, цей захід може бути припинена на термін до одного року за наявності поважних причин у боржника. Винятком є ​​ризик псування або загибелі речі, а також значна зміна матеріального становища заставодержателя в гіршу сторону.

Різновидом застави рухомого майна є заклад - передача предмета застави в руки заставодержателя. У більшості випадків такий варіант використовується різними ломбардами.

Залежно від типу рухомого майна договір про заставу має передбачити пункт про можливість використання в якості застави товарів і плодів, принесених майном в процесі експлуатації. Якщо такий пункт в угоді відсутнє, діє загальноприйняте правило, згідно з яким предметом застави є товар і його складові, але ніяк не плоди його використання.

Особливості реалізації нерухомого майна

Нерухоме майно наділене деякими особливостями, які вимагають специфічного правового врегулювання при реалізації в якості предмета застави.

Ця специфіка виражається в наступному:

• Складається спеціальний документ - заставна - при підписанні договору про заставу. Заставна є цінним папером, що засвідчує, що дана нерухомість може передаватися третім особам і бути продана в разі звернення на неї стягнення.
• Предмет застави знаходиться у заставодавця, який користується ним в звичайному режимі, однак зобов'язаний відповідно до договору забезпечити його збереження. Це виражається в своєчасному страхування, належне утримання та охорони від посягань третіх осіб об'єкта нерухомості.
• Будь-які операції з нерухомістю, що знаходиться в заставі, можливі тільки за згодою заставодержателя.

Має значення тип нерухомості: продаж самостійного будівельного об'єкта передбачає включення в заставний договір і земельної ділянки, на якій він розташований. Якщо заставою виступає приміщення, цей захід не є обов'язковим. Причому при складанні заставної на земельну ділянку все споруди, зведені на цій ділянці, стають предметом застави за замовчуванням.

Безліч суперечок викликає становище ст. 446 ЦПК України щодо єдиного житла боржників. Тим часом закон абсолютно однозначно визначає право кредитора на стягнення закладеного житла, навіть якщо воно є єдиним, відповідним для проживання заставодавця і його сім'ї.

Продаж заставної власності банками

Банки наділені правом реалізувати заставне майно злісного неплатника самостійно, без рішення суду, якщо подібне зафіксовано в договорі про заставу. В цьому випадку всі етапи продажу - від прийняття рішення і оцінки до погашення боргу за рахунок виручених коштів - здійснюються кредитною організацією з обов'язковим повідомленням заставодавця про початок процедури у визначені законом терміни.

Нереалізоване при повторних торгах майно залишається у власності банку і супроводжується угодою про купівлю-продаж. При цьому деякі великі банки мають право відмовитися від такого заходу. До їх числа належить "Банк Москви", "Россельхозбанк", "Альфа-банк". В цьому випадку відбувається зняття застави з майна.

Частина банків надає кредит на придбання предметів застави. Можливість придбати необхідний товар за привабливою ціною за допомогою посильних щомісячних внесків надає СбербанкУкаіни, а також ВТБ24. Кредит оформляється на період до 10 років і відрізняється низькою процентною ставкою і відсутністю комісій. Забезпеченням такого кредиту стає товар, що купується. При оформленні є обов'язковою сплата початкового внеску, що становить не менше 20% від вартості майна.

Банки не можуть почати процедуру по реалізації закладеного майна без згоди заставодавця, завіреного нотаріусом. В цьому випадку необхідно рішення суду.

Продаж заставного майна в конкурсному виробництві

На загальних зборах кредиторів. реалізованих в ході всієї процедури банкрутства, виключаючи стадію ліквідаційної процедури, заставному кредитору належить число голосів, пропорційну розміру його вимог.

Загальне керівництво процедурою здійснює конкурсний керуючий під контролем арбітражного суду. Він зобов'язаний надавати щомісячний звіт про свою діяльність кредиторам.

Встановлений законодавством термін конкурсного виробництва становить один рік з можливістю продовження до півроку. Однак при наявності вагомих причин арбітражний суд може продовжити цей період.

Розподіл коштів при реалізації застави в конкурсному виробництві

В ході конкурсного виробництва заставний кредитор, чиї вимоги випливають з кредитного договору, може розраховувати на виплату 80% від суми, отриманої при реалізації предмета застави. 15% цієї суми піде на задоволення вимог кредиторів першої та другої черги, а решта 5% - на погашення судових витрат.

Якщо кредитний договір не є підставою заставного угоди, пропорції змінюються і складають 70, 20 і 10 відсотків відповідно.

Іноді в одному конкурсному виробництві присутні кілька заставоутримувачів. В цьому випадку кошти розподіляються наступним чином:

• Різні залогодержатели і різні предмети застави. Тут діє принцип "кожному - своє". Іншими словами, кожен отримує кошти, виручені за реалізацію майна, що забезпечує його вимогу.
• Один предмет - різні залогодержатели. Все буде залежати від того, хто раніше уклав договір про заставу. Перевага надається старшому. Між заставоутримувачами одного рівня кошти діляться порівну.

Продаж заставної власності без згоди заставодержателя

Як свідчить закон (ст. 334-360 ЦК України), заставодавець не має права будь-яким чином відчужувати предмет застави без отримання згоди від заставодержателя. Це стосується як рухомого, так і нерухомого майна. Однак існує невелика "але", виражене в умови ". якщо інше не передбачено законом або договором або не випливає із суті застави ". Приклад: заставою виступає товар, що знаходиться в обороті. Очевидно, що заставодавець неминуче повинен вчиняти будь-які дії в напрямку такого товару, в тому числі укладати угоди. Єдина умова, яку при цьому необхідно дотримуватися - збереження вартості заставленого товару.

У разі продажу предмета застави всупереч договору і законодавству у кредитора є два варіанти дій:

1. Домогтися в суді визнання недійсності договору купівлі-продажу.
2. Повідомити боржника про дострокову виплату боргу, забезпеченням якого є закладена річ. При невиконанні цієї претензії можливий наступний крок: вимога вилучення предмета застави у нового власника з метою подальшої реалізації.

Як показує практика, здійснити ці кроки досить непросто в силу захисту прав добросовісного набувача судами. Для того, щоб бути визнаним добросовісним набувачем, покупцеві досить надати докази того, що він не знав і не міг знати про факт обтяження купленого, тобто сплаченого, товару. До речі, дізнатися це досить просто, якщо проявити розумну передбачливість при покупці нерухомості. Допоможе запит в ЕГРП, досконалий до укладення угоди.

Про факт обтяження цінних паперів можна довідатися в Реєстрі власників іменних цінних паперів. Виписка з реєстру надається за розпорядженням власника.

З іншими товарами справа йде складніше. Однак щодо рухомого майна суди рідко стають на бік заставодержателя, що вимагає визнання недійсності правочину, тоді як з нерухомістю спостерігається зворотна ситуація.

Оспорювання угоди продажу заставного майна

Для того, щоб оскаржити угоду купівлі-продажу, досконалу в обхід заставодержателя, останній направляє позов в Арбітражний суд. Зазвичай це відбувається за місцем проживання боржника, але допустимо і за місцем розташування кредитної організації. Суд може повністю або частково задовольнити претензії позивача або відмовити йому. Поширені позови заставоутримувачів в суді:

• Визнання продажу недійсною. Як згадувалося вище, при певних умовах може бути задоволено судом, особливо щодо нерухомого майна.
• Визнання нікчемності правочину. Задоволення цієї вимоги можливе за наявності аргументованих доводів про фіктивність угоди. Наприклад, відсутність докази оплати від покупця, факт проживання продавця на "проданої" житлоплощі і т.п. - всі ці моменти можуть переконати суд у тому, що угода є засобом уникнути обґрунтованих вимог кредитора.

Заставодавець також може звернутися до суду в якості позивача з метою оскаржити продаж закладеного майна кредитором. Зазвичай це відбувається в двох випадках:

• Порушення законодавства заставодержателем на будь-якому з етапів його взаємодії з боржником.
• Низька оцінка предмета застави, що є поширеною ситуацією при організації торгів кредитором з метою максимально швидкої реалізації товару. Якщо різниця в ринковій ціні майна і стартовою його вартості, встановленої заставодержателем, значна, боржник несе істотні фінансові втрати і може розраховувати на захист своїх інтересів судом.

Треті особи можуть оскаржити процедуру, проведену без участі судових органів, в тому випадку, якщо при цьому порушені їхні законні права та інтереси.