Продаж майна в заставі

Ні для кого не секрет, що завдяки кредиту, взятому в банку, можна стати власником квартири, машини і навіть цілого будинку. Особливо це корисно тим, кому не вистачає власних коштів або немає бажання вилучати таку велику суму грошей із сімейного або підприємницького бюджету.

Навіщо продавати закладене майно

До кризи покупка транспорту або горезвісних квадратних метрів в кредит не обов'язково були прагненням отримати недосяжне. Дуже часто вони ставали можливістю позичальників заробити - вкласти і зберегти вже наявне у них стан, а згодом ще й примножити його, адже на ринку нерухомості незмінно фіксувалося зростання цін на житло.

Нерухомість купували, здавали в найм, який приносив пасивний дохід, а в разі потреби її можна було вигідно продати, так як ціни виростали добре і високо. Завдяки цьому можна було без праці погасити залишки заборгованості за кредитом, та ще й трохи заробити на вийшла різниці.

Сьогодні факт продажу іпотечної квартири (як і будь-якого іншого заставного майна) - в більшості річ вимушена, адже впали не тільки ціни на житло і транспорт, але і попит на них. Та й платоспроможність населення залишає бажати кращого. Найчастіше потреба продати заставне майно виникає, якщо позичальник не може впоратися із зобов'язаннями по виплаті кредиту, які він взяв на себе. Причиною цього зазвичай є втрата або повне зниження платоспроможності і відсутність можливості рефінансувати кредит на умовах, які б влаштували як банк, так і самого позичальника.

Купувати майно, яке знаходиться в заставі під банківським кредитом, може бути вигідно покупцеві. Хоча, є в цьому і свої мінуси. Вигода покупця тут проявляється в демпінгових цінах, які зазвичай нижче ринкової вартості житла, особливо якщо терміни продажу обмежені, а сам продаж є необхідністю. Якщо у покупця не вистачає власних коштів для оформлення угоди купівлі-продажу, то банк, який зацікавлений в повноцінному погашенні боргу за кредитом, може розглянути можливості покупця на можливість видати йому кредит для погашення відсутньої суми.

Як для позичальника, так і для банку заставні кредити є шансом розрахуватися з грошовими запитами по кредиту шляхом реалізації заставної власності. У кращому випадку це робиться цілком, в гіршому - частинами.

Якщо ініціатором продажу заставного майна виступає безпосередньо сам позичальник, то щоб не виникли непорозуміння і неприємності, йому необхідно отримати згоду банку-кредитора. У ряді випадків досить усної згоди, а іноді - письмового.

Способи продажу майна, що перебуває в заставі

Якщо позичальник займається реалізацією предмета застави самостійно і добровільно, то у нього існує три шляхи:

Продаж майна з переходом права власності до покупця після того, як буде повністю погашена заборгованість перед банком. Погашення позичкової заборгованості проводиться за рахунок суми, отриманої продавцем в якості застави (передоплати) від покупця.
Право скористатися акредитивом.
Можливість використання сейфовой осередки для зберігання коштів на час, необхідний для реєстрації зняття обтяження з майна і переходу права власності.

Найбезпечнішим і прийнятним для банку способом є перший. У разі якщо заставне майно - це нерухомість (будинок, земельну ділянку, квартира), то після погашення заборгованості, позичальник отримує від банку-кредитора лист-повідомлення в реєстраційну службу про виконання зобов'язань, після чого реєструється зняття обтяження і перехід права власності на майно до покупцеві.

Якщо предметом застави є рухоме майно (автомобіль), то позичальник отримує в банку оригінал ПТС. Таким чином, банк отримує повідомлення про здійснення угоди, але він сам в ній не бере ніякої участі. Після того, як заборгованість погашена повністю, вимог і питань з боку банку до позичальника і заставному майну вже не може бути. А на плечі продавця, ще недавно колишнього позичальником, покладається подальша реєстрація переходу права власності від нього до покупця. Іноді реєстраційна палата відмовляється реєструвати угоду. Договір купівлі-продажу складається без участі банку, між позичальником-продавцем і покупцем. У цьому полягають основні ризики для покупця майна, ще недавно був у заставі у банку, адже він може залишитися як без своїх грошей, так і без майна. Якщо ступінь його довіри до продавця знаходиться на низькому рівні, то йому слід подбати про підстрахування угоди, що укладається, наприклад, скласти договір авансу, в якому обумовлені умови його внесення та обов'язкову участь ріелтора.

Другий зазначений вище спосіб доповнює перший. Банк набагато рідше використовує подібну схему, так як повноваження регіональних представництв банку дуже часто обмежені в здійсненні угод такого плану. Головна перевага другого способу - зменшення ризиків покупця заставного майна. Суть методу полягає в тому, що покупець відкриває акредитив на суму угоди, що укладається, основною умовою переказу грошей з акредитива в рахунок погашення заборгованості є наявність у нового власника документа про право власності на майно. Реєстрація власності провадиться за згодою банку. Обтяження з заставного майна знімається після реєстрації прав власності (і погашення кредиту).

Прикладів використання на практиці третього способу практично немає. Виняток - покупка заставного майна співробітниками банку або його VIP-клієнтами. Використовується такий метод при продажу нерухомості. При реалізації цього способу продавець сам знаходить покупця, або ж покупець самостійно звертається в банк. Оформлення угоди купівлі-продажу здійснюється між позичальником-продавцем і покупцем. Гроші забираються в дві сейфи банку двома сумами. Одна - кошти, необхідні для погашення зобов'язань позичальника перед банком і друга - решта суми. Про припинення кредитного договору банк самостійно повідомляє реєстраційну службу. Іпотека припиняється і проводиться реєстрації права власності нового власника. Банківські осередки можуть бути розкриті лише після пред'явлення права власності. Так як в ході реалізації цього способу банку доводиться на самому початку відмовитися від обтяження, то саме він знаходиться в зоні ризику, адже ймовірність отримати відмову на стадії реєстрації прав власності нового власника майна, до сих пір існує.

З вищесказаного стає ясно, що купівля / продаж майна, що був у заставі, може бути вигідною не тільки для позичальника, але і для банку і для покупця.

Ще однією важливою перевагою придбання заставного майна є те, що покупцеві не варто хвилюватися в юридичній чистоті купується їм майна, адже його прискіпливо перевіряють юридична служба банку і банківська служба безпеки, що повністю виключає вірогідність наявності права власності на майно у третіх осіб.