Продаж і купівля квартири через іпотеку як відбувається угода, які ризики продавця, а також

Продаж квартири по іпотеці: ризики продавця і покупця

Оформлення іпотеки - дуже відповідальний крок. причому відгуки про цю операцію з боку клієнтів досить суперечливі.

Щоб отримати об'єктивну оцінку такого кредиту, варто розглянути його переваги і недоліки.

До позитивних сторін можна віднести:

Негативними моментами угоди є:

Велика переплата за відсотками - навіть якщо кредитна ставка невелика, за такий тривалий термін кредитування вийде величезна сума.

Наприклад, при оформленні покупки квартири з-під іпотеки за 10 млн. Руб. терміном на 30 років під 12,5% річних переплата складе:

Платежі за відсотками = (10 000 000 * 12,5%) * 30 = 37 500 000 руб.

Виходить, що за цей час позичальник виплатить таку кількість коштів, яке перевищує вартість квартири майже в 4 рази.

Наявність додаткових витрат - до них відносяться витрати на страховку (причому іноді не тільки самої нерухомості, але і титулу, а також життя і здоров'я позичальника).

Обмеження можливостей розпорядження майном - за весь час дії угоди позичальник не може продавати, дарувати або міняти житло, оскільки воно знаходиться в заставі у банку.

Необхідність збирати і надавати в фінустанова безліч різних документів.

Ризик втратити все - і житло, і гроші - в разі втрати платоспроможності або виникнення фінансових труднощів.

Основний мінус іпотеки - велика переплата за відсотками і стороннім платежах - в більшості випадків перекривається тим фактом, що накопичити потрібну суму на житло найчастіше нереально.

Це пов'язано з інфляцією, з відсутністю зростання джерел доходу і багатьма іншими факторами. Тому в такому випадку іпотека може стати реальним способом придбати житло.

Короткий список дій

Продаж квартири по іпотеці: покрокова інструкція в загальному вигляді виглядає наступним чином:

Вибір установи для оформлення кредиту. Варто подати заявки відразу в кілька банків, адже у кожного з них вимоги до позичальників відрізняються. Вибирати варто установа, яке має хорошу репутацію, тривалий термін роботи на ринку і найбільш вигідні умови кредитування.

Збір необхідних документів - їх перелік найкраще уточнювати в конкретному банку, оскільки в кожному з них свої вимоги до пропонованих документах і їх оформлення.

Подача заявки і документів потенційному кредитору.

Очікування відповіді - в залежності від обраного закладу це може зайняти як кілька днів, так і понад місяць. У будь-якому випадку про своє рішення банк повинен повідомити клієнта.

Вибір квартири для оформлення іпотеки - в разі позитивного рішення позичальникові надається певна кількість часу для пошуку об'єкта кредитування.

Подача в банк документів на квартиру - після її схвалення можна укладати з продавцем попередній договір купівлі-продажу.

Оформлення полісів страхування (якщо така вимога передбачена правилами кредитування).

Оформлення договору - для цього у встановлений день обидві сторони повинні з'явитися в банк і підписати документ.

Реєстрація прав власності на квартиру (збір і подача документів в регпалати).

Починати процес оформлення іпотеки потрібно з підготовчого етапу, а саме - з вибору найбільш підходящої програми кредитування.

Підбір програми кредитування

Різні банки пропонують свої програми кредитування, кожна з яких має деякі особливості.

Для вибору найбільш вигідних умов клієнту найкраще звернутися до професіонала - іпотечного брокера. Даний фахівець добре знає кредитний ринок і зможе дати об'єктивну оцінку кожної програми.

При виборі програми потрібно орієнтуватися на такі критерії:

процентна ставка;

розмір початкового внеску;

вимоги щодо оформлення страховки;

необхідні документи;

вимоги до віку;

максимальний термін кредитування;

наявність обмежень щодо квартири, що купується.

Варто розглянути умови оформлення кредиту на прикладі двох відомих фінансових установ:

1. Іпотека в Россельхозбанке. Для отримання грошей позичальникові необхідно надати паспорт, документи, що підтверджують величину доходів і наявність офіційного працевлаштування та дані про сімейний стан.

У разі позитивної відповіді на заявку клієнт може отримати кредит:

• в розмірі від 100 тис. до 2 млн. руб .;
• терміном від 1 місяця до 30 років;
• з початковим внеском від 15 до 85% від вартості житла.

Вимоги до віку стандартні - це повинен бути людина, не молодша 21 і не старше 65 років, який на момент закінчення дії договору ще не досягне пенсійного віку.

Для покупки квартири в іпотеку з використанням кредитних коштів Россельхозбанка також присутня можливість погашення частини боргу за рахунок материнського капіталу.

Як відбувається операція купівлі-продажу квартири по іпотеці в ВТБ 24? Ця установа пропонує відразу кілька різних програм іпотечного кредитування, умови яких майже однакові і виглядають наступним чином:

• розмір початкового внеску - мінімум 20%;
• процентна ставка - від 12,5%;
• термін кредитування - від 1 року до 30 років;
• доступна для отримання сума - від 1,5 до 90 млн. руб.

Іпотека для різних видів квартир

При оформленні кредиту часто важливе значення має, на якому ринку купується квартира - на первинному (тобто новобудова) або вторинному.

Основні відмінності нової квартири від старої:

Нове житло виключає ризик юридичної нечистоти угоди, оскільки відсутні громадяни, які могли б претендувати на нього.

Можливість істотно заощадити на будівництві житла - різниця між покупкою готового житла та новобудовою іноді досягає 10%.

Більш високі ризики, в порівнянні з житлом на вторинному ринку, оскільки будівництво об'єкта може бути не завершено.

Інша процедура оформлення іпотеки - оскільки квартира ще не добудована, на неї немає прав власності і вона не може бути предметом застави в банку.

Обмеження у виборі - багато кредиторів погоджуються працювати тільки з перевіреними забудовниками, з якими у них часто укладений договір.

Перед тим як відбудеться продаж квартири через іпотеку, ризики продавця (банку, наприклад), теж повинні бути прораховані. Очевидно, що покупка житла, що будується може бути більш вигідною операцією. однак і ризики при цьому набагато вище - особливо для банку, який в цьому випадку пред'являє до клієнта підвищені вимоги.

Як підібрати нерухомість і отримати схвалення банку?

У більшості банків існують свої вимоги до квартир. на які вони видають кредити. Найчастіше вони полягають у наступному:

• будинок, в якому розташована квартира, не повинен бути старим або підлягає знесенню;
• незаконне перепланування найчастіше не допускається - її потрібно або узаконити до оформлення іпотеки, або повернути все до попереднього стану;
• квартира не повинна бути з обтяженням або мати посягання з боку третіх осіб (для цього проводиться перевірка юридичної чистоти квартири);
• будинок, в якому розташована квартира, не повинен перебувати в черзі на проведення капітального ремонту;
• нерухомість потрібно оцінити за допомогою незалежного експерта - суми, яку запитує продавець, недостатньо.

Як видно, вимоги до квартири не можна назвати досить жорсткими, а проведення перевірки юридичної чистоти і оцінки квартири є навіть плюсом для покупця, оскільки допомагає йому уникнути безлічі ризиків.

Коли укладається попередній договір купівлі-продажу?

Як відбувається купівля-продаж квартири по іпотеці? Після отримання схвалення банку і вибору відповідної квартири черговий крок - це висновок з продавцем попереднього договору купівлі-продажу.

Даний договір є документ, в якому сторони зобов'язуються в майбутньому укласти договір купівлі-продажу і закріплюють це рішення в письмовій формі.

Попередній договір купівлі-продажу складається з таких частин:

1. Предмет договору - в ньому вказується конкретна квартира, яка в майбутньому буде продана, а також інформація про її власника і підстави його прав власності.
2. Ціна угоди - сторони вказують вартість квартири, а також спосіб і періодичність внесення оплати за неї.
3. Права і обов'язки сторін - визначаються учасниками угоди.
4. Терміни реалізації намірів - у цьому пункті вказується, протягом якого періоду повинен бути укладений основний договір купівлі-продажу.
5. Особливі умови - необов'язковий розділ, в який сторони також включають узгоджені між собою положення.

Договір складається в письмовому вигляді і в двох примірниках (для кожної сторони) і надається позичальником в банк.

Підписання цього документа обов'язково не завжди - деякі фінансові установи подібних вимог не висувають.

Збір і порядок оформлення документів

У кожному банку пред'являються свої вимоги до пакету необхідних документів. причому найчастіше відсутність обов'язку надавати зайві довідки або паперу призводить до подорожчання кредиту.

Варто розглянути повний перелік документів, які різні банки можуть зажадати для оформлення іпотеки:

• анкету-заявку на отримання кредиту (її форма в кожній установі своя);
• паспорт або інший документ, що засвідчує особу позичальника;
• копію трудової книжки, яка підтверджує наявність роботи і оформлену належним чином;
• довідку за формою 2-ПДФО з відомостями про розмір доходів за попередній період (від півроку і більше);
• свідоцтво про шлюб (якщо позичальник одружений або заміжня);
• документи на повнолітніх дітей (якщо вони є);
• висновок оціночної компанії про вартість квартири;
• документи на нерухомість;
• інші необхідні документи.

Перед подачею заявки в банк потрібно обов'язково уточнити у його співробітників, які саме потрібні документи і чи є вимоги до їх формі або складання, а також отримати відомості про можливості оформлення іпотеки за дорученням.

Висновок кредитного договору

Як проходить операція купівлі-продажу квартири по іпотеці? Заключним етапом оформлення іпотеки є оформлення договору кредитування. згідно з яким банк зобов'язується надати позичальнику необхідну йому суму на визначених у документі умовах.

Умови цього договору потрібно вивчати особливо уважно. адже саме вони практично повністю визначають подальший фінансовий стан позичальника.

Пункти, на які варто звернути особливу увагу:

• якою є сума основного боргу;
• скільки становить комісія за користування кредитом;
• як виглядає графік погашення платежів та з яких сум вони складаються;
• чи є можливість погасити борг достроково;
• чи передбачені і в якому розмірі штрафні санкції за порушення термінів проплати.

Необхідно вивчати весь текст договору, особливо набраний дрібним шрифтом - багато банків за допомогою такого прийому змушують клієнта прийняти не дуже вигідні для них умови.

Після підписання документа залишається тільки укласти договір купівлі-продажу і оформити права власності на квартиру.

Отже, що потрібно знати при покупці квартири в іпотеку?

Оформлення іпотеки - відповідальний крок. оскільки в результаті цієї угоди клієнт отримує боргові зобов'язання на дуже тривалий термін.

Щоб цей договір не обернувся великою кількістю проблем, потрібно ретельно підходити як до вибору банку, так і до підбору об'єкта кредитування.

Перед укладенням договору варто розрахувати всі витрати на оплату боргу - зробити це легко за допомогою будь-якого з іпотечних калькуляторів, представлених в інтернеті.

Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:

+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Це швидко і безкоштовно!