Продати квартиру під нежитлове приміщення особливості процедури - проект 1

Наш Новомосковсктель Світлана запитує: «Продаємо квартиру на першому поверсі, кутову, 104 кв. м. в новобудові, можна використовувати під офіс або магазин. Які є особливості такого продажу? Які потрібні для цього документи? »

При продажу квартири під комерційне приміщення можливі два варіанти. У першому випадку квартира продається як житлова нерухомість, новий власник самостійно займається перекладом в нежитловий фонд. У другому випадку cначала здійснюється переведення у нежитловий фонд, потім продаж. Переведення квартири в нежитловий фонд займає від 9 місяців до 1,5-2 років, але часом, на жаль, виявляється неможливим. В процесі доведеться оббігти три десятка інстанцій і зібрати кілограми документів. Іноді власники роблять це самостійно - ціною величезної кількості сил, часу і нервів, але частіше замовляють послугу в спеціалізованій компанії, яка займається проектуванням і узгодженням. Чому - стає зрозуміло, якщо вивчити весь список вимог і документів.

Отже, перш за все необхідно перевірити, чи є технічна можливість облаштування окремого входу, що не пересічного з шляхами евакуації з інших квартир. Під вікном, яке буде перетворено в окремих вхід, не повинні проходити комунікації. Повинно бути достатня відстань до проїжджої частини для організації ганку або можливість організації ступенів за рахунок простору підвалу - в цьому випадку ступені будуть знаходитися вже всередині приміщення, - фактично це частковий розбір перекриття.

Далі потрібно отримати згоду на обладнання на фасаді будинку окремого входу як мінімум у двох третин власників багатоквартирного будинку - а в ряді районів навіть потрібно 100-відсоткове згоду. Для цього необхідно організувати позачергові загальні збори з голосуванням, а потім по порядку загальних зборів провести квартирний опитування тих власників, хто не з'явився на збори. В результаті потрібно отримати на руки протокол загальних зборів, що дозволяє використання майна багатоквартирного будинку для влаштування окремих входів. Тут є великі ризики, так як важко передбачити скільки власників насправді проживає в будинку і як вони будуть голосувати, а також дотримати законну процедуру по голосуванню - сповістити власників належним чином, набрати кворум і т.д.

Потім потрібно отримати від КК або ТСЖ технічні умови на приєднання до інженерних мереж. В ПІБі запитуються технічний паспорт на квартиру, довідка про технічний стан конструкції, поверхові плани всього будинку. У спеціалізованій організації замовляється акт обстеження вентиляційних каналів.

Далі необхідно замовити в ліцензованій організації проект перепланування приміщення з облаштуванням додаткового входу. Проект проходить узгодження в санітарно-епідеміологічній службі, МНС і керуючої компанії.

Проектна документація з усіма узгодженнями подається в міжвідомчу комісію району, яка видає рішення про погодження проекту перепланування. Далі документи подаються до районного житловий комітет для підготовки розпорядження про переведення в нежитловий фонд.

Після закінчення будівельних робіт необхідно отримати акт введення об'єкта в експлуатацію, підписаний міжвідомчою комісією (МВК). Для цього необхідно силами кадастрового інженера або ПІБу підготувати обмірний план і отримати лист, що підтверджує прийняття об'єкта МНС - для цього встановлюється протипожежна сигналізація, укладається договір на її обслуговування і виконується ряд інших вимог щодо пожежної безпеки. У пакет документів для МВК також входять: договір підряду на здійснення ремонтно-будівельних робіт з додатком ліцензії СРО будівельної організації; договір на здійснення технічного нагляду за здійсненням будівельних робіт з додатком ліцензії СРО організації, що здійснює технічний нагляд; наказ про призначення фахівця, відповідального за технічний нагляд на об'єкті, з додатком копії атестата або кваліфікаційного свідоцтва відповідального фахівця; комплект актів на приховані роботи; договір з «СПЕЦТРАНС» на вивіз будівельного сміття. Представники МВК оглядають квартиру і перевіряють відповідність проведених робіт раніше погодженої проектної документації.

Далі у кадастрового інженера або в ПІБі замовляються технічний план і декларація про об'єкт нерухомості, які в електронному вигляді на диску подаються в МФЦ. За підсумками власник отримує новий кадастровий паспорт.

Останнім етапом подаємо заяву на припинення права власності на квартиру, вносимо новий об'єкт - нежитлове приміщення - до Єдиного державного реєстру прав і нарешті отримуємо нове свідоцтво на новий об'єкт із зазначенням призначення приміщення «нежитлове».

При самостійному узгодженні часто допускаються помилки і неточності, а відмови і переробка документів - це додаткові витрати і згаяний час, часом критичне для угоди. Перевага звернення до фахівців в тому, що вони регулярно готують документи і взаємодіють з усіма інстанціями, і тому знають всі тонкощі оформлення документів, нюанси правильної організації голосування власників будинку, вміють заспокоїти незадоволених мешканців, шукають до них підходи - наприклад, пропонують в обмін на згоду виконати ремонт покрівлі або встановити дитячий майданчик.