Про деякі підводні камені договорів оренди

Це тільки так здається, що в договорах оренди все просто і зрозуміло. Ці договори лише на перший погляд вивчені й освоєні, як Європа. Варто включити в них некоректне формулювання - і починаються справжні африканські джунглі.

Збільшення орендної плати за повідомленням.
Традиційно вважається, що орендодавець за замовчуванням знаходиться в більш виграшному положенні, ніж орендар.

Візьмемо, наприклад, право орендодавця на збільшення орендної плати. ГК України прямо встановлює, що розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік (п. 3 ст. 614 ЦК України).

Оскільки це диспозитивним норма, т. Е. Норма, що дозволяє сторонам самим вирішувати, як поводитися в тій чи іншій ситуації, то в договір може бути включена норма про те, що орендодавець має право змінювати орендну плату в односторонньому порядку. Однак для цього необхідно чітко прописати, як оформляється така зміна.

Найбільш доцільно домовитися про те, що «орендодавець в письмовій формі повідомляє орендаря про зміну орендної плати. Умова договору про орендну плату вважається зміненим з моменту отримання повідомлення ».

І якщо порядок односторонньої зміни орендної плати в договорі не передбачено, то інший порядок зміни договору, т. Е. Не за згодою сторін, вважається невстановленим і всі зміни можливі тільки за згодою сторін (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Таким чином, просте повідомлення орендодавця про підвищення орендної плати не має обов'язкової сили для орендаря.

Якщо договір зареєстрований і в ньому прописана процедура зміни орендної плати за повідомленням, то цього недостатньо. Тут діє загальне правило про те, що угода про зміну договору полягає в тій же формі, що і сам договір (п. 1 ст. 452 ЦК України). Таким чином, угода також підлягає державній реєстрації (п. 3 ст. 433 ЦК України).

У той же час якщо спробувати подати до органів Росреестра для реєстрації повідомлення орендодавця, то навряд чи це знайде розуміння і реєстрації цього документа доведеться добиватися в судовому порядку. І весь цей час не можна буде змінити розмір орендної плати.

У разі якщо договір не підлягає державній реєстрації, то буде досить прописати процедуру повідомного порядку зміни орендної плати орендодавцем в самому договорі.

У разі якщо договір укладено на термін менше року, то має сенс встановити умову про індексацію твердої суми орендної плати за повідомленням орендодавця, в разі зміни вартості комунальних послуг, зростання інфляції і іншого конкретного показника. Це правомірно, оскільки в такому випадку мова йде не про зміну орендної плати, а про розрахунок розміру на підставі механізму, встановленого в договорі (п. 11 інформаційного листа Президії ВАС України від 11.01.02 № 66).

. і в судовому порядку
Ліберально налаштовані орендодавці часто включають в договір умова про зміну орендної плати за згодою сторін - при виникненні певних обставин (як правило, зростанні інфляції).

Ця умова виглядає куди менш жорстко, ніж підвищення орендної плати в односторонньому порядку, і це влаштовує орендарів.

Орендодавці же в свою чергу вважають, що навіть якщо орендар і відмовиться від пропозиції укласти угоду про підвищення орендної плати в зв'язку з ростом інфляції, то можна буде добитися підвищення орендної плати в судовому порядку (пп. 2 п. 2 ст. 450 ЦК України передбачає , що договір може бути змінений на вимогу однієї зі сторін у випадках, передбачених договором).

Однак включення в договір оренди умови про те, що орендна плата може бути змінена за згодою сторін у зв'язку з тими чи іншими обставинами, ще не означає, що сторони в будь-якому випадку і безумовно згодні укладати угоди про зміну відповідних умов договору.

Тобто така угода може бути укладена без якого б то не було примусу, абсолютно добровільно, і відмова орендаря від укладання угоди не дає права орендодавцю вимагати в судовому порядку зміни договору (постанова Президії ВАС України від 13.04.10 № 1074/10).

Для того щоб умова про підвищення орендної плати в разі зростання інфляції було виконано і при відмові орендаря від підписання такої угоди, потрібно, щоб у договорі було зазначено:
• «орендна плата підлягає зміні» (а не «може бути змінена»);
• «при відмові орендаря від укладання угоди суперечка про зміну орендної плати передається на розгляд суду або договір розривається достроково».

До слова, неприпустимо включати в договір оренди умову про право орендодавця змінювати орендну плату частіше разу на рік. Цивільний кодекс України прямо і безумовно встановлює, що зміна розміру орендної плати можливо не частіше ніж один раз на рік (п. 3 ст. 614 ЦК України). Навіть якщо в договорі буде прописано інше, то така умова буде незначним (визначення ВАС України від 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Якщо виник борг по орендній платі
При виникненні боргу по орендній платі цивілізований спосіб вирішення питання полягає в тому, щоб звернутися до суду з позовом про виселення та стягнення заборгованості. На практиці ж, щоб стимулювати боржника до сплати боргу, застосовуються інші способи, а саме перекривається доступ в орендоване приміщення і утримується залишився в ньому майно орендаря.

Скажемо відразу, що якщо в договорі оренди немає відповідного умови, то такі дії орендодавця будуть вважатися незаконними.

Оскільки основний обов'язок орендодавця - надати майно в користування орендаря, то перешкода в доступі - це порушення головний обов'язок орендодавця.

Право ж на утримання речі може виникнути у кредитора лише в разі, коли спірна річ виявилася в його володінні на законній підставі. Можливість утримання не може бути наслідком захоплення речі всупереч волі власника, на що вказано в пункті 14 інформаційного листа Президії ВАС України від 11.01.02 № 66.

В інформаційному листі описана ситуація, коли майно, що належить орендарю, виявилося у володінні орендодавця з волі самого орендаря: він залишив це майно після закінчення терміну оренди. В такому випадку утримання визнано судом законним.

Таким чином, єдиним випадком, коли утримання може бути визнано законним, є добровільне залишення орендарем свого майна у володінні орендодавця після закінчення терміну оренди.

До слова, в договорі оренди варто обумовити конкретний термін, в який орендар зобов'язаний звільнити приміщення у разі припинення договору. Також можна включити в договір умову про обов'язок орендодавця в разі, якщо орендар не вивозить вчасно своє майно з приміщення, забезпечити його збереження лише протягом певного терміну, а потім вивезти його самостійно, склавши опис майна за участю представника незалежної сторони, причому витрати на зберігання і вивезення майна можна покласти на орендаря.

Захоплення майна орендаря під час дії договору оренди суд вважатиме неправомірним, т. Е. Що не породжує права утримання.

Слід чітко обумовити право орендодавця в період дії договору:
• припиняти доступ орендаря в приміщення при виникненні заборгованості по орендній платі;
• утримувати залишився там майно орендаря до погашення заборгованості.

Якщо ці умови будуть закріплені в договорі, то в разі судового спору суд, швидше за все, стане на бік орендодавця.

У деяких випадках (наприклад, якщо мова йде про торгових площах) зовсім не обов'язково міняти замки, виставляти охорону і т. Д. Досить включити в договір умову про право орендодавця при виникненні боргу по орендній платі відключити електроенергію.

При цьому треба пам'ятати про те, що у орендодавця немає права вимагати орендну плату за той період, коли орендар був позбавлений можливості користуватися орендованим майном. Тому вживати заходів щодо перекриття доступу в приміщення і по утриманню за доцільне лише при великому боргу, інакше суми неодержаної орендної плати за період припинення доступу орендаря в приміщення будуть вище суми накопиченого боргу.

Перекриття доступу в орендоване приміщення і утримання залишився в ньому майна орендаря можна посилити встановленням в договорі права орендодавця розірвати договір в односторонньому порядку у разі виникнення заборгованості понад певного розміру, що дозволить своєчасно розірвати договір, навіть якщо перекриття доступу не дало бажаного результату.

Хто відповідає за порушення правил пожежної безпеки
Оскільки відповідальність за порушення вимог пожежної безпеки несуть як власники майна, так і особи, уповноважені володіти, користуватися або розпоряджатися майном, у тому числі орендарі (ст. 38 Федерального закону від 21.12.94 № 69-ФЗ «Про пожежну безпеку»), то на практиці між орендодавцями та орендарями часто виникають суперечки щодо того, хто за що відповідає.

Власники повинні забезпечувати своєчасне виконання вимог пожежної безпеки, приписів, постанов та інших законних вимог державних інспекторів з пожежного нагляду, а орендарі повинні виконувати протипожежні вимоги норм для даного типу будівель (п. 10, 38 Правил пожежної безпеки в Україні ППБ 01-03, затв. наказом МЧСУкаіни від 18.06.03 № 313).

Тому необхідно в договорі або в додатку до нього розписати конкретний обсяг обов'язків орендаря і орендодавця в сфері пожежної безпеки, що дозволить чітко встановити відповідальну особу.

Просте повідомлення орендодавця про підвищення орендної плати не має обов'язкової сили для орендаря.

Право орендодавця на дострокове одностороннє розірвання договору без якихось конкретних причин в договір включити можна, на що прямо вказав ВАС України (постанова Президії ВАС України від 09.09.08 № 5782/08).

Аліса ВЕРНИК, юрист