Приміщення як об’єкти цивільного права - нерухоме майно як об’єкт цивільних

Приміщення як об'єкти цивільного права

Першорядне значення при вирішенні житлових проблем має точне юридичне визначення об'єкта права власності - матеріального блага, що задовольняє житлові потреби людини. Таким благом є житлові приміщення, які розглядаються в якості однієї з найважливіших різновидів нерухомого майна.

Таким чином, приміщення - це завжди частина будівлі або споруди, яка повинна бути конструктивно і просторово відособлена і придатна для певного використання. Отже, можна говорити, що приміщення - це річ в юридичному сенсі слова.

У чинному законодавстві України питання про подільність будівлі по горизонталі було вирішено остаточно з моменту визнання права власності на квартири та інші житлові приміщення в багатоквартирних житлових будинках.

В даний час переклад нежитлового приміщення в житлове здійснюється за правилами, передбаченими Житловим кодексом РФ. Переклад нежитлового приміщення в житлове приміщення здійснюється органом місцевого самоврядування. Для перекладу нежитлового приміщення в житлове встановлені тільки два обмеження. По-перше, такий переклад не допускається, якщо відповідне приміщення не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення технічним і санітарним вимогам, а також іншим вимогам законодавства. По-друге, переклад неможливий, якщо право власності на нежитлове приміщення обтяжене правами інших осіб (наприклад, що випливають з договорів іпотеки, оренди і т.д.).

Чинне законодавство (ст. 16 ЖК РФ) виділяє такі різновиди житлових приміщень:

1) житловий будинок, частина житлового будинку;

2) квартира, частина квартири;

Житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому відокремленому приміщенні (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі.

Необхідно вказати на ту обставину, що житлова кімната сама по собі не задовольняє вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, оскільки не може бути придатна для постійного проживання, в зв'язку з тим що не має необхідних допоміжних приміщень. Тому віднесення її до житлових приміщень не зовсім коректно. Обумовлено це тим, що до теперішнього часу значна кількість наших громадян не має можливості користуватися повноцінними житловими приміщеннями. Тому законодавець, визнавши кімнати в якості самостійного об'єкта цивільних прав, надав широкі можливості по розпорядженню ними, одночасно прийнявши ряд заходів, спрямованих на те, щоб зменшити кількість таких об'єктів. Так, в п. 6 ст. 42 ЖК передбачено переважне право власників кімнати в комунальній квартирі на покупку відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені ГК РФ.

Про переважне право покупки йдеться тільки в ст. 250 ГК, яка встановлює, що при продажу частки у праві спільної власності сторонній особі учасники спільної часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Для житлових приміщень встановлено особливий правовий режим, який полягає в тому, що вони повинні використовуватися тільки за призначенням. Угоди, пов'язані з орендою (майновим наймом), безоплатним користуванням, а також іншим не пов'язаним з проживанням громадян використанням організаціями житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, є нікчемними з підстав, передбачених ст. 168 ГК. Крім того, згідно зі ст. 293 ГК використання власником житлового приміщення не за призначенням може призвести до припинення права власності на нього (після обов'язкового попереднього попередження).

У ЖК України (п. П. 2, 3, 4 ст. 17) йдеться про вилучення в спеціальному правовому режимі житлових приміщень, який полягає в тому, що допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення.

Теорія і практика в якості особливого різновиду нерухомого майна виділяє нежитлові приміщення, які за визначенням не є житловими і, відповідно, не призначені для проживання. До них відносяться виробничі, адміністративні тощо приміщення. В даний час вони є об'єктами як речових, так і зобов'язальних прав.

Якщо житлові приміщення використовуються виключно для проживання громадян, то нежитлові використовуються більш широко. У процесі здійснення підприємницької, творчої, громадської діяльності ці об'єкти є найбільш важливими.