Правила приймання квартири в новобудові від забудовника, на що звернути увагу
Мрії збуваються! Будівництво будинку, нарешті, завершено, і наша довгоочікувана квартира в новобудові вже готова. Про це нам урочисто повідомив Забудовник. і запросив нас прийняти його роботу, і підписати Акт прийому-передачі квартири.
Формально Забудовник повинен нас повідомити (рекомендованим листом або особисто) про закінчення будівництва, і про свою готовність передати нам квартиру - за 2-4 тижні до початку терміну передачі. Якщо Забудовнику не вдалося до нас достукатися (рекомендований лист повернулося, на дзвінки Покупець не відповідає), то він має право після закінчення 2-х місяців скласти односторонній Акт прийому-передачі квартири.
Ми ж, у свою чергу, повинні з'явитися для приймання квартири протягом 7-ми днів з моменту отримання офіційного повідомлення від Забудовника.
Всі ці терміни вказані в статті 8 закону ФЗ-214.
Приймання квартири в новобудові - на що звернути увагу
Перед прийманням квартири в новобудові і підписанням Акту прийому-передачі. нам треба переконатися, що будинок дійсно зданий. Для цього запитуємо у Забудовника копію Дозволу на введення об'єкта в експлуатацію.
Нам же при собі краще мати паспорт і свій екземпляр договору з Забудовником.
Бажання скоріше отримати ключі і почати облаштовуватися зрозуміло. Але якщо ми поспішаємо, то можемо отримати в доважок деякі будівельні сюрпризи, які нам доведеться виправляти самим, і за свій рахунок.
Для Покупця Акт прийому квартири в новобудові є не лише формальністю, а важливим документом, що дає нам можливість впливати на Забудовника. і відстоювати свої права, якщо той допустив серйозний брак в своїй роботі.
Для Забудовника підписання Покупцем Акта означає, що всі свої зобов'язання за договором він виконав, і більше з нього питати нічого. Якщо, звичайно, Покупець не вніс в сам Акт ряд зауважень по якості (див. Нижче).
Крім того, після підписання АктаЗастройщік знімає з себе всі платежі за "комуналку" по даній квартирі, і перекладає їх на плечі Покупця (ще до отримання Покупцем права власності). Причому, за "комуналку" з нас можуть зажадати передоплату за 3-4 міс. вперед.
Хоча Акт прийому квартири в новобудові і є офіційним документом (протоколом), що має юридичну силу, він складається в довільній, простій письмовій формі.
Зразок Акту прийому-передачі квартири в новобудові можна скачати тут.
В першу чергу перевіряємо відповідність реальної планування квартири тим проектом, який був заявлений Забудовником при підписанні договору.
Потім звіряємо реальну (за даними БТІ) і проектну (за договором) площі квартири.
Нерідкі випадки, коли фактична площа за результатами обмірів БТІ. трохи більше або менше проектної. Якщо площа виявилася більше - нам, можливо, доведеться доплатити Забудовнику за надлишок. Якщо ж площа зменшилася - ми маємо право вимагати повернути нам різницю за якого бракує метраж.
Буває, що Забудовник встановлює в договорі певну межу можливих розбіжностей в площі, і готовий виплачувати нам різницю тільки в разі перевищення цієї межі. Суд, звичайно, вважає таке застереження в договорі недійсною.
Далі починаємо огляд кожного елемента квартири. Якщо в процесі приймання квартири нами виявлено брак - значні дефекти або недоробки - то ми фіксуємо це письмово в самому Акті приймання квартири. або в оглядові листи. доданому до Акту.
Також в оглядові листи вказуються і терміни (як правило, не більше двох місяців), протягом яких Забудовник зобов'язаний усунути дефекти за свій рахунок. Як варіант, допускається грошова компенсація Забудовником наших витрат на самостійне усунення дефектів.
Зразок оглядові листи можна скачати тут.
Якщо за умовами договору в квартирі повинна бути встановлена сантехніка, то перевіряємо і її на предмет тріщин і якості установки.
При цьому варто мати на увазі, що дрібні дефекти в новій квартирі практично неминучі (нерівності на стінах, перепад на стиках плит перекриттів на підлозі і т.п.), і з ними доводиться миритися. Такі «дрібниці» нівелюються потім в процесі внутрішнього оздоблення квартири.
Висловлювати Забудовнику претензії варто тільки при виявленні дійсно серйозних недоробок. При цьому, наші претензії повинні спиратися на діючі СНИП (Будівельні Норми і Правила), інакше кожен буде вимагати для себе ідеалу, якого в природі, як відомо, не зустрічається.
Буває, що фахівця-будівельника запросити немає можливості, в такому випадку можна самим ознайомитися з технічними деталями приймання квартири в новобудові.
Краще, якщо приймання квартири відбувається в осінньо-зимовий період, коли опалення вже включено. Тоді є можливість відразу оцінити його роботу і перевірити герметичність і терморегуляцію батарей.
Якщо ж приймання відбувається влітку, то в Акті прийому-передачі або оглядові листи необхідно вказати, що теплопостачання не було перевірено через брак технічної можливості це зробити.
І в будь-якому випадку, приймання квартири в новобудові краще проводити вранці або вдень - при яскравому денному світлі набагато легше помітити шлюб і недоробки в квартирі.
У процесі приймання годі було також забувати про стан під'їзду, сходової клітки, ліфти і прибудинкової території, яка повинна відповідати заявленому плану (парковка, дитячий майданчик, бордюри, огорожі, нічне освітлення, відсутність будівельного сміття і т.п.). Обов'язково приділимо увагу системам пожежогасіння та димовидалення, передбаченим в будинку.
- Як потрібно приймати нову квартиру у Забудовника? На що звернути увагу при прийманні? Які документи підписувати?
Закон ФЗ-214 дає нам право при виявленні недоробок не підписувати Акт прийому-передачі. Але без нього не почнеться оформлення права власності. а це теж не швидкий процес. Тому щоб не втрачати даремно часу, краще зафіксувати письмово всі виявлені недоліки в оглядові листи. підписати Акт. і передати його Забудовнику для відправки в Росреестр на реєстрацію. Це не знімає з Забудовника зобов'язань щодо усунення відзначених недоробок.
Собі ми залишаємо копії цих документів з підписом Забудовника. Якщо Забудовник не усуває зазначених дефектів в зазначені терміни, то це вже є підставою для звернення Покупця в суд.
Правда, закон надає нам ще два альтернативних шляхи вирішення цього питання: ми можемо вимагати пропорційного зменшення ціни нашого договору з Забудовником. або зажадати відшкодування наших витрат на самостійне усунення дефектів.
Крім того, якщо ми купували квартиру за Договором пайової участі. то відповідно до 214-ФЗ на нашу квартиру дається гарантійний термін - 5 років, а на інженерне обладнання - 3 роки. Протягом цього терміну ми також можемо пред'являти претензії Забудовнику за виявленими в процесі експлуатації квартири недоліків і дефектів (у т.ч. прихованим), і вимагати їх усунення за його рахунок.
На практиці Покупці ще до здачі будинку намагаються подивитися свої майбутні квадратні метри, і явні недоліки виявляють вже на цьому етапі. В цей час, поки будівельники ще не покинули об'єкт, вимагати і домогтися усунення недоробок буває значно простіше.
Після підписання Акта приймання квартири в новобудові і залагодження розбіжностей (в частині усунення недоробок), ми нарешті отримуємо ключі від нашої квартири. Ура! Можна заселятися, робити ремонт, завозити меблі, кішок, собак і родичів.
Правда, де-юре ми все ще не володіємо цією квартирою. Реєстрація права власності у нас ще попереду.
Як нам зареєструвати своє право власності на нову квартиру, про це - на наступному кроці.
Для грамотної оцінки якості роботи Забудовника, одних очей і рук недостатньо. Необхідно мати з собою кілька речей, які допоможуть нам провести об'єктивну перевірку.
Що взяти з собою на приймання квартири:
КАРТА глосарій
По частині гарантії від Забудовника (відповідно до закону ФЗ-214) - є один нюанс.
Справа в тому, що якщо в процесі експлуатації ми виявимо будь-якої шлюб або дефект, то нам доведеться доводити Забудовнику не тільки наявність цього дефекту, але і те, що цей дефект не є результатом нашої експлуатації квартири (в т.ч. ремонту) .
На практиці Забудовник. зазвичай, прагне уникнути зайвого клопоту, і обґрунтовує свою відмову тим, що цього дефекту при прийманні не було, тому що він не вказаний в передавальному акті.
Наприклад, практично неможливо змусити Забудовника поміняти тріснутий склопакет, якщо цей шлюб не запротокольовано під час приймання квартири.
Буває, що Забудовники. користуючись цією прийомом, переконують пайовиків швидше підписати Передавальний акт. Мовляв, якщо хочете швидше оформити квартиру у власність - підпишіть Акт прийому-передачі. де зазначено, що у нас немає один до одного претензій, і спокійно йдіть оформляйте.
Багато пайовики на це «купуються», і потім змушені виправляти різні недоробки за свій рахунок.