Порядок продажу частки в квартирі іншого власника і документальне оформлення

Володіння частиною житлової площі будь-якої нерухомості (будинки або квартири) здатне принести масу проблем для господаря частки. Особливо якщо ця частка є незначною по відношенню до інших часток, а власник не має до неї фактичного доступу або зовсім не потребує наявних у нього квадратних метрах.

Настільки сумнівна власність, як правило, викликає бажання отримати компенсацію в грошовому еквіваленті і повністю відмовитися від права володіння. Ще одна поширена ситуація - це спроба викупити частки у співвласників і стати повноправним господарем квартири.

Розбіжність у формуванні ціни, а також визначення меж частки може виникнути в обох випадках. Незалежно від того, чи хоче власник продати свою частину або отримати частку співвласника, при виникненні суперечок доводиться звертатися в судові органи.

Основні причини продажу

Розбіжності щодо вартості - найпоширеніша причина суперечок між родичами. І це не дивно, так як право на частину житла може виникати з причин, найчастіше не залежать від волі одного з власників.

Наприклад, під час приватизації документи були оформлені відразу на всіх членів сім'ї.

Або квартира, що знаходиться в загальному користуванні, була розділена на частини під час шлюборозлучного процесу. І, нарешті, власником можна стати за правом спадкування частки нащадками одного з власників.

Слід зазначити, що часто наявну квартиру неможливо розділити

фізично (в натурі) навіть за судовим рішенням. Так як ця житлова площа не має ізольованих приміщень, окремих санвузлів і декількох кухонь. Таким способом простіше розділити приватні будинки, в яких можна легко побудувати окремий санвузол з кухнею, а також обзавестися додатковим входом.

А ось в квартирах частіше володіють частками лише на папері - мешканці мають право на користування загальною площею. Але «помацати» таке право власності досить проблематично - за фактом у власника немає окремої площі для проживання. Саме в таких ситуаціях вдаються до продажу права володіння частиною житлової площі іншому співвласнику.

особливості ціноутворення

Продаж починається з розрахунку вартості. Співвласники спільно встановлюють ціну.

При цьому вона трохи вища, ніж в разі продажу всієї квартири за ринковою вартістю з подальшим розподілом отриманої суми, згідно з наявними часткам.

Найчастіше ціна залежить виключно від совісті і доброчесності сторін. Будь-які знижки і поступки цілком залежать від людського фактора. Наприклад, чоловік після розлучення може поступитися дружині в ціні заради дітей, які проживають в цій же квартирі. Але на практиці спостерігається зворотна ситуація - ціни навмисно завищують і вони не відповідають ринковому попиту. На жаль, знижки ніяк не регулюються на законодавчому рівні.

Тому при нерозв'язних мирним шляхом суперечках господарі вдаються до продажу власності третім особам. Ціна при цьому помітно нижче ринкової вартості (в середньому 30-45%), що представляє відчутну вигоду для покупця, але абсолютно не вигідно для сторони, що продає. Зазвичай кінцева вартість формується шляхом ділення ринкового показника на відсоток частки в квартирі.

Викуп хоча б за 50% -ю вартість вкрай рідкісне явище! Найчастіше власник програє в ціні.

Які документи потрібні для угоди?

Як тільки буде досягнута усна домовленість, зацікавленим сторонам необхідно звернутися за допомогою до нотаріальної контори. Тут буде підписаний договір про купівлю та продаж.

Для його оформлення продавцю і покупцю необхідно сформувати пакет документів, який складається:

• з паспорта для посвідчення особи (по обидва боки);
• з документів, що підтверджують право володіння на яку продають частину житла;
• з довідки, отриманої в БТІ і підтверджує балансову вартість нерухомості і її окремих частин;
• з документа, що підтверджує відсутність будь-яких заборгованостей з оплати комунальних послуг (довідка видається ЖЕУ);
• з письмового дозволу на продаж, виданого органами опіки (документ потрібно тільки в разі наявності прописаного неповнолітньої дитини);
• з фінансового рахунку (пред'являється його копія);
• з виписки, зробленої з будинкової книги;
• з письмової угоди, що підтверджує, що обидві сторони прийшли до єдиної думки щодо вартості та розміру частки.

Порядок дій і документальне оформлення

Щоб продаж була успішною продавцю і покупцю необхідно дотримуватися наступного алгоритму дій:

Дізнайтеся, які документи необхідні для безпечної оренди квартири, в матеріалі за посиланням.

деякі нюанси

Слід не забувати, що продаж співвласнику - це дотримання його переважного права.

А, значить, продаж повинна випереджати відправка письмового повідомлення із зазначенням вартості частки та інших умов її продажу.

Якщо співвласник проігнорує повідомлення, у продавця з'являється законне право для продажу нерухомості третій особі. Таке ж право виникає при виділенні частки в натурі, здійсненому через судові органи.

Існують і більш прості варіанти продажу або передачі прав власності на окрему частку:

1. Наприклад, покупець може запропонувати продавцю певну грошову суму під заставу частки. Зазвичай заставу відповідає 100% вартості цієї частки. Після чого підписується відповідний договір. Після закінчення термінів, обумовлених для повернення грошей в договорі, покупець стає повноправним власником зазначеної в документі частини квартири.
2. Або через оформлення договору дарування. Цей варіант особливо зручний для найближчих родичів, так як їм не доведеться платити податок за отримання частини квартири в розмірі 13% від її вартості. У договорі вказується кількість які приносить житлових метрів, і перераховуються особи, які мають право на проживання. Гроші передаються вже після підписання договору через банківський рахунок. Це так зване фіктивне дарування, до якого можна вдаватися лише в разі досягнення усної домовленості між сторонами, повністю довіряють один одному. Але при це варто пам'ятати, що за фіктивне дарування передбачено покарання у вигляді адміністративної або навіть кримінальної відповідальності в разі звернення третьої особи до суду і надання вагомих доказів.