Попередній договір пайової участі в будівництві (пдду) - що це таке, в чому підступ
Забудовник продає квартири в споруджуваному будинку по Попереднім договорами пайової участі в будівництві. Продажі йдуть активно, будинок поступово будується, на зразок-б все добре. Насправді, Покупці квартир тут сильно ризикують, але навіть не підозрюють про це.
У чому тут помилка Покупців?
Всі, хто купує квартиру на первинному ринку, звичайно ж, чули про Договір пайової участі (ДДУ). і про закон ФЗ-214. який захищає права пайовиків. І в підсвідомості вже давно відклалося, що купувати новобудову найкраще по ДДУ. тоді твої ризики будуть мінімальні, а твої права будуть захищені максимально. І це дійсно так. Але проблема в тому, що далеко не всі Покупці новобудов можуть відрізнити справжній ДДУ від договору, замаскованого під ДДУ.
Одна з так званих «сірих схем» продажу квартир в новобудовах - це продаж за Попереднім договорами пайової участі (ПДДУ). Забудовник. усвідомлюючи магічну дію абревіатури ДДУ на Покупців квартир, пропонує їм укласти такий же договір, але з маленькою приставкою - «попередній».
Взагалі-то, законом це не заборонено, і Цивільний кодекс передбачає укладення попередніх договорів. Але це абсолютно інший тип договору, який має зовсім інші юридичні наслідки, і вже точно ніякого відношення не має до улюбленого всіма пайовиками закону ФЗ-214.
На зовнішній схожості цих договорів і будується розрахунок Забудовника. Попередній договір пайової участі (ПДДУ) по своїй назві і складом дуже схожий на справжній ДДУ, але його суть, всього лише - це зобов'язання підписати цей ДДУ в майбутньому. Фактично, це просто договір про наміри. в якому сторони позначають свої плани укласти угоду пізніше, коли у Забудовника буде така можливість.
Попередній ДДУ. (На відміну від справжнього) НЕ проходить державну реєстрацію. І пайовик за таким договором НЕ захищений законом ФЗ-214. і НЕ отримує права вимагати квартиру. Точніше сказати, він навіть і пайовики-то, в законному сенсі, не є.
Крім того, зважаючи на відсутність держреєстрації, у Забудовника з'являється можливість укласти на одну квартиру, що будується кілька ПДДУ (не обов'язково навмисно, буває - випадково). Тобто сюди додається ще і ризик «подвійних продажів».
Попередній договір пайової участі (ПДДУ) має ті ж складові пункти, що і справжній ДДУ - т. Е. В ньому вказано ту ж квартира, з тими ж параметрами, та ж ціна, ті ж терміни закінчення будівництва, і т.п. Саме тому у слабо підкованого юридично Покупця створюється ілюзія, що за цим договором він дійсно отримує право на майбутню квартиру в споруджуваному будинку.
Насправді ж, ніяких прав вимоги майбутньої квартири Покупець в цьому випадку не отримує. Все, що він може вимагати від Забудовника за договором ПДДУ. це укладення з ним справжнього ДДУ в майбутньому, і не більше того. Але все ж, Покупець віддає гроші Забудовнику саме під цей тип договору - ПДДУ - не завжди усвідомлюючи, що саме він отримує за свої гроші.
Часто до такого рішення Покупця підштовхують і емоції. Адже новий будинок і квартири в ньому, згідно з проектом, виглядають дуже привабливими, менеджери з продажу компанії-забудовника переконують Покупця у відсутності ризиків, а ціни на квартири, які продаються по Попереднім договорами пайової участі. бувають заманливо низькі. Спокуса надто великий, тому багато закривають очі на те, що доводиться віддавати гроші під такий сумнівний тип договору.
Відповідно до закону про пайове будівництво (ФЗ-214). Забудовник взагалі не має права залучати гроші на будівництво багатоквартирних будинків за іншими договорами, крім визначеного в законі Договору пайової участі (ДДУ). Якщо він приверне гроші з приватних осіб на будівництво будинку по будь-якому іншому договору, то це буде прямим порушенням закону, що загрожує йому серйозними наслідками і штрафами. Як же тоді викручується Забудовник.
Дуже просто. Він все одно залучає гроші під інший тип договору (під Попередній ДДУ), але оформляє внесені гроші не як пайова участь. а як «забезпечувальний платіж» за договором про наміри. Такий договір вже не підпадає під дію закону про пайове будівництво. Хоч це формально і є удаваною угодою (коли одна угода маскується під іншу), але причепитися тут досить складно, і ця схема на практиці все ще працює.
Для Забудовника така схема практично ідеальна:
- По-перше, він відразу отримує гроші від Покупців квартир, не чекаючи, поки будуть вирішені питання з правами на землю, з дозволом на будівництво, і т.п.
- По-друге, він не сковує в своїх діях жорсткими вимогами закону ФЗ-214 - не зобов'язаний надавати проектну декларацію. публікувати фінансову звітність, забезпечувати страхування цивільної відповідальності Забудовника перед Покупцями квартир, і т.п.
- По-третє, він має мінімальний фінансовий ризик - в гіршому випадку, йому доведеться всього лише повернути «забезпечувальний платіж» і все, ніяких пені, штрафів, неустойок. Та ще й термін повернення можна затягнути. Фактично, Забудовник отримує в своє розпорядження гроші у вигляді безкоштовного кредиту, і не бере на себе майже ніяких зобов'язань, за винятком відповідальності за цей самий «забезпечувальний платіж».
Тому головна помилка Покупця при покупці новобудови по Попередньому договором пайової участі - це його помилка щодо суті цього договору, внаслідок чого його ризики втрати грошей істотно зростають. Адже в разі зупинки будівництва, Покупцеві буде дуже непросто повернути собі свої гроші, а в разі банкрутства забудовника - практично неможливо.
У чому полягає відповідальність Забудовника за Договором пайової участі - дивись за посиланням.
Тут уже кожен вирішує сам, чи готовий він приймати на себе додаткові ризики втрати грошей, погоджуючись на покупку квартири по Попередньому ДДУ. чи ні. А величина цього ризику, в абсолютній мірі, залежить від надійності і фінансової устойчівостіЗастройщіка. Якщо Покупець все ж приймає цей ризик, то йому слід в два рази ретельніше вивчати репутацію і фінансовий стан компанії-забудовника, і робити це бажано за допомогою спеціалізованих юристів.
Як самостійно перевірити надійність забудовника. розказано на відповідному кроці нашої ІНСТРУКЦІЇ за посиланням.
У деяких випадках Забудовники. залучаючи гроші за попередніми договорами, додатково пропонують Покупцеві вексель на ту суму, яку Покупець вніс за майбутню квартиру. Це трохи полегшує Покупцеві можливість повернення цієї суми, в разі заморожування будівництва. Але наявність векселя знову ж таки не дає ніяких прав Покупцеві щодо самої квартири, і мало допоможе йому в разі банкрутства компанії-забудовника.
Крім того, Покупець не має можливості вийти з проекту шляхом переуступки прав за договором ПДДУ. Продаж квартири з відступлення прав вимоги можлива тільки на підставі цього ДДУ.
Звичайно, ми не намагаємося стверджувати, що все Забудовники. які продають свої квартири по Попереднім договорами пайової участі (ПДДУ) - шахраї, і свідомо намагаються обдурити Покупців квартир. Насправді це не так. І в нашій країні чимало людей, справити новосілля, які віддавали гроші саме під договір ПДДУ.
Багато Забудовники. в тому числі великі (федерального рівня), застосовують цю схему продажів з цілком об'єктивних причин. Наприклад, при високих темпах ведення будівництва цілих мікрорайонів, великі Забудовники не чекають місяцями, поки буде оформлено усю необхідну документацію, а будують будинки, не знижуючи темпу. Погоджувальна та дозвільна документація оформляється прямо в процесі самого будівництва. В цьому випадку, застосування ДДУ неможливо в силу законодавчих обмежень, тому Забудовники залучають гроші іншими способами, в тому числі за допомогою Попередніх договорів пайової участі (ПДДУ).
Правила підготовки і проведення операції купівлі-продажу квартири - на інтерактивній карті покрокова інструкція (відкриється у спливаючому вікні).