Побудувати будинок на землі, де будувати не можна
Українські закони на перший погляд суворі. Найсолодші шматки землі - найсуворіше табу для покупця. У парках, біля моря, річки або озера, в густих лісах можна тільки милуватися природою, але будувати - ні-ні. Що там говорити - навіть землі сільгосппризначення не буде продане.
Втім, в законах можна знайти діри, а схему отримання заповітної землі оптимізувати - подібно оподаткуванню. Та так, що сам чорт не причепиться. Однак при цьому важливо, щоб гроші були великими, юристи - грамотними, а приятелі-чиновники - впливовими. Тоді будиночок можна побудувати навіть в заповіднику.
Але, як показує практика, охочих скуштувати солодкий заборонений плід, тобто побудувати "Хатинка" на забороненої землі, хоч відбавляй. Найбільш популярні місця - це карпатські ліси, прибережна зона ПБК (100 м від лінії берега) і землі сільгосппризначення під Києвом. Іноді про будівництво дізнається громадськість (як у випадку забудови Пущі-Водиці), але частіше все проходить відносно тихо. Цікаво, що за кількістю правопорушень з переоформленням землі на першому місці стоять не аматори природи, бажаючі побудувати будиночок на її лоні, а спекулянти, які заробляють на перепродажі ділянок.
"Побудувати можна що завгодно, а ось побудувати законно, щоб потім до вас ніхто не присікався, - набагато складніше", - говорить директор АН "C.I.T." Едуард Бразас. Ті, хто купує землю для себе, цікавляться ділянками площею не більше 20-30 соток під індивідуальне житлове будівництво і садівництво. Спекулянти ж оперують гектарами.
Незважаючи на заборону, найчастіше оперують сільськогосподарські ділянки. І зрозуміло чому: громадськість, як і правоохоронні органи, більше обурить або зацікавить будівництво будинку в заповіднику, ніж те, що діється з земельними угіддями, призначеними для вирощування сільськогосподарських культур.
Звичайно, на землях ОСГ можна побудувати, наприклад, будинок. Але в будь-який момент в гості можуть нагрянути перевіряючі комісії, щоб дізнатися, чи правильно господар розпоряджається землею: вирощує на ній баклажани, щоб потім їх продати, або просто сидить в шезлонгу і попиває холодний сік, що, природно, неприпустимо. Є і ще одна проблема. Щоб в будинку можна було жити, його необхідно підключити до комунікацій: воді, каналізації, газу, електрики. Для цього треба укласти офіційні договори зі службами, що надають ці послуги. А для цього, в свою чергу, будинок треба ввести в експлуатацію і мати на руках договір оренди землі або правовстановлюючий документ про власність на неї. Тут починається колізія. "Ви можете побудувати будинок і домовитися, щоб вас на пташиних правах підключили до електромережі, але офіційно зробити це не вийде. У будь-який момент вас можуть залишити без води і світла", - пояснює директор з маркетингу компанії "Укрторг" Ярослав Цуканов.
Земельний пай, звичайно, можна передавати у спадок або віддавати за неіснуючі борги. Зазвичай це виглядає так: власник ділянки через нотаріуса оформляє свідоцтво про визнання покупця єдиним спадкоємцем. На підставі документа місцевий відділ земельних ресурсів виписує новий державний акт на ім'я покупця. Або виписується боргова розписка: власник землі нібито винен покупцеві солідну суму і нібито він не віддав її в установлений термін. На боржника подають до суду, який своїм рішенням фактично передає "за борги" ділянку кредитору.
Якщо ділянка віднесена до садових, то на ньому можна вирощувати овочі, розбивати фруктові сади, будувати підсобні приміщення і будинок для сезонного проживання (сезонів в році - чотири :)), але в ньому не можна прописатися. На городній ділянці можна розбивати овочеві грядки, але зводити "справжній" житловий будинок не можна. Вартість городніх і садових земель досягає $ 1500--5000 за сотку під Києвом. Під Одесою, у Львівській області та в передмісті Донецька подібні ділянки обійдуться дешевше, але не набагато - на 30-50%.
Звичайно, зміна призначення землі - тривала і складна процедура. І тому в перший час сільгоспугіддя під Києвом продавалися недорого - мало не по $ 20-30 за сотку. Сьогодні самі селяни продають такі землі неподалік від столиці не менше ніж по $ 100-200 за сотку, а частіше і того дорожче.
Але ж є ще й закон про викуп землі під приватизованими об'єктами! І цілком можливо взяти ділянку в оренду, поставити там якийсь сарай, а потім викупити землю, на якій він стоїть.
Щодо вільно і дешево продаються ділянки з колишніми піонерськими таборами, недобудованими будинками відпочинку і заводськими лікарнями, будівництво в яких законсервовано. Вартість таких ділянок - від $ 3 тис. За сотку (на півдні країни і в передмісті Києва може бути дорожче). Такі землі припускають будівництво нерухомості, правда, рекреаційного призначення, а перед цим зазвичай доводиться розбирати те, що там уже понабудовано.
Наприклад, скандальне будівництво котеджів у Пущі-Водиці велося на підставі висновку земель із заповідного фонду. "Спочатку треба отримати обгрунтування для виведення ділянок (якщо це землі сільгосппризначення - то втрата родючості і так далі). Рішення про виведення приймають місцеві органи влади, висновок великих ділянок підтверджується рішенням Кабміну. При цьому власник землі виплачує компенсацію за зруб дерев. А далі ви - щасливий володар ділянки з дозволом на будівництво ", - пояснює пан Цуканов.
Так само цікаво і не менш заборонене будівництво в прибережних зонах (100 м від лінії моря). Однак там можна зводити спортивні бази. Віце-президент Асоціації "Нерухомість Севастополя" Григорій Апресов пояснює, що приватній особі будувати для себе котедж біля моря дуже ризиковано: "Ми не займаємося такими питаннями, щоб в подальшому у наших клієнтів не було проблем". Але зазвичай прибережна земля береться в користування під підприємство на кшталт ТОВ на певний час - 20-25 років. На ділянках будуються об'єкти (елінги), які переходять у власність орендарів, а потім земля викуповується під базу відпочинку.
"Для будівництва будинку простіше викупити землю в садовому товаристві. У нас їх кілька, і всі вони розташовані в достатній близькості від моря - 100 м. Отримати або купити садову ділянку в такому місці для будівництва законнєє, ніж просто взяти ділянку біля моря. Земля в таких товариствах стоїть $ 7--15 тис. за сотку. Але це просто шматочок землі без будови ", - пояснює пан Апресов.
Процедура оформлення ділянки під будівництво будинку іноді може тривати роками. Звичайно, без сприяння землевпорядників нічого не вийде. З чуток, відведення ділянки площею 5 га в 20-30 км від Києва обійдеться в $ 70 тис. 20--30 соток - в $ 5-10 тис. Перепрофілювання - в $ 100--250 за сотку. Але це якщо мова йде про сільськогосподарські землі. Ділянки в заповідних і прибережних зонах стоять в десятки, а то і в сотні разів дорожче.
"Якщо купуєш землю" для особистого селянського господарства ", то побудувати будинок на ній не можна. Щоб домогтися дозволу на будівництво, необхідно рішення місцевої ради про зміну цільового призначення землі. А за цю послугу місцевим чиновникам треба платити великі гроші. Зміна цільового призначення - це півбіди. Забудовувати землю можна після того, як її включать в населений пункт і на неї буде прийнятий генплан розвитку території. Справа в тому, що зміна цільового призначення згідно із законом прирівнюється до процедури відведення землі, а це чень довго. Навіть за хороші гроші ", - розповів" Грошам "Сергій, як раз і займається цими питаннями. Він спробував було побудувати будинок на такій землі, але, дізнавшись про складнощі з перекладом і про розмір "винагороди", відмовився від цієї затії. "Краще купити ділянку в селі під індивідуальну житлову забудову за $ 3-10 тис. За сотку. Він дорожче, ніж землі ОСГ, але зате спокійніше буде, та й клопоту менше", - вважає Сергій.
Порядок зміни цільового призначення ділянки
2. У разі позитивного рішення про зміну цільового призначення ділянки орган місцевої влади дає дозвіл на підготовку проекту її відведення, який становить державна землевпорядна організація на замовлення власника. Умови і строки проекту визначаються договором.
3. Проект відведення ділянки погоджується з відділом земельних ресурсів органу місцевої влади, відділом охорони навколишнього середовища, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури.
5. Оформлення нового держакту на право власності на землю.
Дмитро Симанов, юрист ЮФ "Лавринович і Партнери"
Наскільки часто в Україні земля під будівництво купується в обхід законодавчих норм?
-- Ситуація з будівництвом котеджів в Нікітському ботанічному саду і інші, менш відомі громадськості випадки дають підставу вважати, що цей сегмент ринку успішно розвивається. Мова може йти не тільки про покупку земельних ділянок, а й про оренду. Наприклад, землі прибережних захисних смуг (уздовж урізу води річок, озер тощо, шириною 25--100 м) передаються громадянам і юридичним особам тільки в оренду строком до 50 років. Як правило, орендарі просто огороджують дану земельну ділянку, і місцеві жителі фактично позбавляються доступу до річки або озера. В цьому випадку навряд чи можливо говорити про незаконність - скоріше про ігнорування інтересів місцевої громади.
Які існують варіанти незаконного придбання землі під будівництво будиночка?
Наскільки лояльно відносяться влади до таких "обхідним" шляхах отримання землі?
-- Робити будь-які узагальнення про рівень лояльності влади в цілому навряд чи можливо. Все залежить від зацікавленості конкретних представників органів влади, наявності необхідних ресурсів для усунення зловживань, позиції правоохоронних органів і багатьох інших непрогнозованих чинників.
Ризиковано користуватися такими методами?
-- Допускаючи порушення законодавства, людина свідомо йде на ризик і повинен віддавати собі в цьому звіт. Причому загрози слід чекати не стільки від органів державної влади, скільки від осіб, зацікавлених в отриманні даної земельної ділянки, що володіють достатніми фінансовими ресурсами і використовують всі можливості, які надає українська судова система.
Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ "Ільяшев і Партнери"
На яких землях взагалі не можна будувати будинки? - Обмеження встановлюються в залежності від типу об'єкта або є спільними. У більшості випадків слід говорити про заборону нового будівництва в охоронних зонах (водоймищ, пам'ятників архітектури, ліній зв'язку та електропередач).
Яке покарання чекає покупця, якщо влада виявлять махінацію з землею?
-- У нашій практиці траплялися позови, що пред'являються державою до власників, про вилучення земельних ділянок з незаконного володіння. Однак масового повернення земель в державне володіння не відбулося. Чим українські суди добре справляються, так це із захистом права приватної власності
Чи можна оформити право власності на землю, на якій в принципі будувати не можна, таким чином, щоб в майбутньому претензій у влади до власника ділянки не виникало?
-- Можна, можливо. У державних органах не вистачає грамотних юристів і просто бажаючих руйнувати "ефективно" працюють схеми переведення землі з державної і комунальної власності в приватну власність або користування.
Наскільки ризиковано користуватися такими методами?
-- Дуже ризиковано. Але оскільки в Україні кількість любителів ризику як і раніше велика, сумнівних угод і схем на земельному ринку дуже багато.