Питання реєстрації договору оренди нерухомості
Один з найпоширеніших і часто договорів, що укладаються на території нашої держави є договір оренди. При його укладанні та виконанні необхідно враховувати безліч деталей, що дозволяють в подальшому правильно побудувати позиції обох сторін договору.
Правовому регулюванню даного договору присвячена глава 34 Цивільного кодексу РФ. Договір оренди не тягне за собою зміни власника, а передбачає лише передачу орендодавцем орендарю майна або тільки в користування, або в користування і у володіння одночасно. Здати майно в оренду може лише його власник. Однак, як особи, що підписує договір, може виступати не власник, а уповноваженою ним особа (агент, ріелтор і т.д.).
Відмінності оренди від найму квартири.
Поряд з договором оренди може укладатися договір найму житлового приміщення і часто ці два види договорів змішують. Розглянемо, в чому полягає їх відмінність і особливості. Обидва договори є види договору майнового найму. Договір найму житлового приміщення регулюється главою 35 ГК РФ, договором оренди присвячена глава 34 Цивільного кодексу РФ. Коли за плату здається житлове приміщення для проживання в ньому, укладається договір найму житлового приміщення. В інших же випадках: коли здається інше нерухоме майно, крім житлових приміщень (офіси, будівлі і т.д.), або коли житлові приміщення здаються юридичній особі, укладається договір оренди. Таким чином, тип використовуваного договору залежить від сторін договору (фізична або юридична особа), а також від об'єкта договору (житлове приміщення або інший об'єкт нерухомості).
Істотними умовами договору оренди є умови про об'єкт оренди, а також умови про розмір орендної плати. Згідно зі статтею 609 ЦК України письмова форма договору оренди потрібно в разі, якщо хоча б однієї зі сторін договору є юридична особа, а також, якщо договір укладено на термін більше року.
У число істотних умов не входить термін, на який укладено договір оренди, але не дивлячись на це, термін договору є важливим моментом, оскільки він безпосередньо пов'язаний з процедурою державної реєстрації.
Реєстрація договору оренди потрібно в разі, якщо він укладений на строк не менше одного року.
Звільняється орендар від процедури реєстрації в двох випадках:
- Якщо договір оренди укладено на термін менше одного року.
Сторони мають право передбачити в договорі оренди умову, згідно з яким після закінчення терміну оренди за відсутності заперечень сторін договір вважається продовженим на колишніх умовах. В цьому випадку, якщо спочатку договір оренди укладався на термін менше року, при його продовження на такий же термін, реєструвати договір не буде потрібно. Закон не забороняє неодноразово продовжувати договір оренди нерухомого майна зазначеним способом. Саме по собі таке продовження, якщо воно здійснюється на термін менше року, не тягне необхідності реєструвати договір і не є підставою для того, щоб розглядати такий договір як укладений на термін більше року. - Якщо договір оренди укладається на невизначений термін.
У договорі оренди може бути встановлено безпосередньо, що він укладений на невизначений строк, а крім того, в силу. 2 ст. 610 Цивільного кодексу РФ, якщо в договорі не вказали термін оренди (навмисно або випадково), то вважається, що договір укладений на невизначений строк.
Якщо договір оренди не пройшов державну реєстрацію, чи є він дійсним?
Так, але тільки для сторін цього договору, для третіх осіб він не має правового ефекту. Іншими словами, орендар не може відмовитися вносити орендну плату, пославшись на те, що договір не був зареєстрований, так само як і орендодавець не може довільно вигнати орендаря з займаного об'єкта нерухомості.
Однак орендар не має переважного права перед третіми особами на укладення договору оренди на новий строк, що не зберігає права оренди при переході права власності на нерухомість до іншої особи і т.д. Тобто для всіх інших осіб, крім орендаря і орендодавця, договору оренди начебто немає. У тому числі це передбачає, що орендодавець може укласти з третьою особою договір оренди щодо тієї ж нерухомості, зареєструвати його, і тоді новий орендар матиме пріоритет перед попереднім, що займають приміщення за незареєстрованим договором.
Наша юридична компанія надає професійні юридичні послуги з оформлення угод з нерухомістю. розташовується в Харкові і Ленінградської області.
Щоб дізнатися вартість юридичної допомоги, зайдіть на сторінку Послуги та ціни.
Щоб отримати професійну захист своїх прав - зателефонуйте!
