Підвальні приміщення в будинку

Покрокові інструкції для власників житла і голів ТСЖ. Практичні поради юристів. Як створити Раду будинку? Як написати скаргу або змінити керуючу компанію? Як провести ревізію ТСЖ? Як позбутися від подвійних квитанцій? і багато іншого.

Основні закони в сфері ЖКГ. Готові зразки: заяв, скарг, актів, повідомлень, і бланків. Ви можете просто скопіювати готовий документ, вставити свої дані і грамотно вирішувати проблеми вашого будинку.

Для багатьох компаній варіант оренди підвальних приміщень в житлових будинках є вельми привабливим: можна відкрити магазин або офіс в крокової доступності для клієнтів. На перший погляд, підвал як об'єкт нерухомості нічим не відрізняється від інших нежитлових приміщень. Однак він має свої особливості, які можуть істотно вплинути на дійсність угоди і привести до примусового виселення орендаря. Можливих проблем допоможе уникнути правова експертиза документів ще до укладення договору.

Види підвальних приміщень

Технічний підвал. На практиці непросто відрізнити звичайний підвал від технічного. В останнього є кілька ознак: це приміщення, яка не є частиною квартир, в якому знаходяться інженерні комунікації (технічне обладнання), без самостійного функціонального призначення, що використовується як підсобне, допоміжне, для обслуговування більше одного приміщення в будинку (п. 1 ст. 36 ЖК РФ. п. 2 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затв. постановою Уряду України від 13.08.06 № 491. далі - Правила утримання спільного майна).

Іноді цих ознак для визнання підвалу технічним досить (визначення ВАС України від 12.08.10 № ВАС-8259/10). Однак перелік не є закритим, і судова практика постійно його доповнює. Наприклад, факт наявності комунікацій і обладнання в підвалі не завжди дає підставу автоматично вважати його технічним. Важливо, щоб призначення цього приміщення було виключно технічним (постанова Федерального арбітражного суду Уральського округу від 05.02.02 у справі № А50-4320 / 01). Деякі суди вважають, що потрібно підтвердити необхідність постійного відкритого доступу до обладнання, що знаходиться в підвалі, для його експлуатації та контролю (постанова Президії ВАС України від 15.12.09 № 12537/09).

З'ясувати, чи є підвал притулком (бомбосховище, протирадіаційних укриттям), можна, запитавши у орендодавця паспорт об'єкта нерухомості. Статус захисної споруди підтверджується паспортом притулку, завіреного експлуатуючою організацією і органом управління у справах цивільної оборони і надзвичайних ситуацій (МНС РФ). Інформацією про притулках володіють також відділення МНС РФ, які ведуть журнали обліку захисних споруд цивільної оборони (п. 1.2. 2.1. 2.2. Правил експлуатації захисних споруд цивільної оборони (затв. Наказом МНС України від 15.12.02 № 583) (далі - Правила експлуатації )).

Визначення типу підвалу при проведенні правової експертизи допоможе юристу компанії зрозуміти, які приховані ризики можуть бути присутніми в тому чи іншому випадку. Наприклад, виявити привід для сумнівів у правоздатності орендодавця і провести більш глибоку перевірку, незважаючи на наявність правовстановлюючих документів. Або завчасно виявити, що крім оформлення стандартного комплекту документів, потрібно буде замислитися над ще і отриманням згоди МНС України на оренду.

Ключові точки при оренді технічного підвалу

Правом здавати майно в оренду наділений його власник, а також уповноважені законом або власником особи (ст. 608 ЦК України). Якщо підвал звичайний, експертиза документів проводиться за загальними правилами, що застосовуються при перевірці будь-якого нежитлового приміщення. Якщо ж підвал відповідає ознакам технічного підвалу або притулку, потрібно вжити додаткових заходів обережності, щоб уникнути ризикованих ситуацій.

Оскільки проводити збори мешканців непросто, іноді практикують такий спосіб: на загальних зборах (раз на рік) власники приймають рішення про схвалення оренди на певних умовах безвідносно конкретного орендаря і угоди. Також збори можуть визначити осіб, уповноважених на укладення договорів від імені власників (п. 3.1. Ст. 44 ЖК України). Компанії-орендарю потрібно ознайомитися з таким протоколом і залишити собі його копію. Цей варіант є певною страховкою, однак найкраще отримати згоду загальних зборів власників щодо певної угоди.

Особливості оренди підвалу-притулку