Перевага «останнього поверху»

Приєднання горища дозволяє перетворити звичайну квартиру, що знаходиться на останньому поверсі, в дворівневі апартаменти, що дає можливість не тільки розширити житлоплощу, а й значно підвищити ступінь комфорту проживання.

У цій статті піде мова про те, наскільки здійсненною є ідея приєднання горища, а також про послідовність дій, виконання яких повинно привести до здійснення задумів.

сенс ідеї

Мансардний поверх споруджується, як правило, в приватних будинках, проте нічого не заважає зробити те ж саме на базі горищного приміщення багатоповерхового будинку з скошеним дахом (втім, дах може бути плоскою, і навіть експлуатованої, аби висота стелі дозволяла). Зазвичай горища, будучи технічним приміщенням, яке обов'язково має бути передбачено в проекті будинку, ніяк не використовуються мешканцями будинку і корисна площа простоює без діла. Виняток становлять поодинокі випадки, коли на горищному поверсі складуються будматеріали, що залишилися при ремонті будинку, інші предмети.

Щоб перетворити частину горища в житлове приміщення, необхідно провести перепланування, під час якої відбудеться об'єднання квартири на останньому поверсі і площі, яка знаходиться безпосередньо над цією квартирою. Як правило, технічна частина питання, хоча і вимагає певних (іноді досить значних) фінансових вкладень, але все ж у багатьох випадків є реалізованої. А ось питання, які стосуються організаційної та юридичної частини задуму, вимагають часу і терпіння, оскільки рішення їх є більш складним, а в ряді випадків навіть при всій наполегливості власника квартири деякі перешкоди усунути не виходить.

Отже, приєднання частини горищного приміщення до площі квартири на останньому поверсі включає юридичну, організаційну і технічну частину питання. Розглянемо докладніше проблеми, які можуть виникати на кожному рівні реалізації ідеї, а також способи їх подолання.

організаційна частина

Горищний простір не є приміщенням загального користування, проте є спільною власністю власників будинку (ст. 36 ЖК РФ), як і інші приміщення, інженерні комунікації, дахи, пр. Тому, для того щоб один або кілька власників квартир на останньому поверсі могли використовувати або приєднати площа горища в своїх цілях, необхідна згода мешканців усіх квартир будинку.

Така згода може бути отримано виключно за допомогою проведення загальних зборів мешканців багатоквартирного будинку, оскільки тільки в компетенції зборів прийняття рішень про ремонт, реконструкції будинку, проведенні різних будівельних робіт, зведенні додаткових споруд (2 ст. 44 ЖК РФ).

У багатьох випадках отримати згоду власників на експлуатацію загальної площі вельми непросто. Причиною тому є повна відсутність зацікавленості мешканців у позитивному вирішенні даного питання. Крім того, мотивом відмови може виявитися пам'ять про минулі конфліктних ситуаціях, які виникали між мешканцем, який претендує на горище, і сусідами. Також може мати місце і банальна заздрість, адже інші мешканці не мають взагалі ніякої можливості розширити свою житлоплощу.

Прийняти позитивне рішення допоможе конструктивний діалог - можна запропонувати сусідам обладнати парковку біля будинку або облаштувати дитячий майданчик в обмін на поступки щодо горища. Втім, не варто впадати у відчай, якщо не вдалося вирішити питання за допомогою одностайного рішення зборів власників, оскільки є можливість використовувати один з декількох способів, про які буде розказано нижче.

Юридична частина

З юридичної точки зору використання горищного приміщення в якості додаткової житлової площі буде незаконним навіть у тому випадку, якщо сусіди не мають ніяких заперечень. Горище не має статусу житлоплощі, тому проживати там забороняється. Однак можна освоїти площа на горищі, облаштувавши там мансардне приміщення (реконструкція горища), яке за допомогою проведення перепланування приєднується до площі квартири і, після внесення змін до документації (державної реєстрації), стане житловою площею.

Для того щоб проводити на горищному приміщенні будівельні роботи і згодом проживати там, необхідна підстава, а саме - квадратні метри на горищі повинні бути у власності або використовуватися на правах оренди (безоплатного користування). Тобто, власник квартири на останньому поверсі, який бажає приєднати до площі своєї квартири частина площі горищного приміщення може скористатися одним із способів - взяти горищну площа в довгострокову оренду (прийняти безоплатне користування) або викупити цю площу.

У свою чергу, згідно з чинним законодавством власники на загальних зборах можуть підтвердити свою згоду на такі дії:

• Реконструкцію горищного приміщення зі зменшенням частки загальної власності (або без зменшення). В цьому випадку необхідно одноголосне рішення всіх власників багатоквартирного будинку;
• Передача горищного приміщення в оренду (безоплатне користування). У цьому випадку, згідно зі ст. 46 ЖК України досить, щоб проголосувало, як мінімум, дві третини власників.

Відповідно обраному способу приєднання необхідно укласти договір оренди (передачі в безоплатне користування, проведення реконструкції) і зареєструвати цей договір у встановленому порядку.

Порядок передачі частини горищного приміщення

Якщо мова йде про передачу горищного приміщення у власність, всі етапи, які передують перетворенню горища в мансарду, виконуються від імені колективу власників. Процедура є досить трудомісткою, однак здійсненним, порядок дій виглядає наступним чином:

• Ухвалення рішення (одноголосного) власників про реконструкцію;
• Отримання власниками дозволу на реконструкцію;
• Проведення реконструкції (власниками);
• Ухвалення результатів реконструкції і введення мансардного приміщення в експлуатацію (власниками);
• Передача мансардного приміщення, внесення змін в технічну документацію, реєстрація права власності.

У разі передачі приміщення за договором оренди все набагато простіше, після отримання згоди власників всі дії виконуються майбутнім мешканцем мансардного приміщення. Тому порядок дії дещо відрізняється:

• Отримання згоди на передачу горищних площі в оренду (безоплатне користування);
• Підписання договору оренди та державна реєстрація документа;
• Отримання дозволу на перебудову горищних площі;
• Проведення перебудови;
• Отримання акту приймання і введення мансардного приміщення в експлуатацію;
• Внесення змін до документації (окремо по мансардному приміщенню).

Технічна частина

Перед тим, як готувати документи для прийняття горищних площі в оренду або оформлення у власність, потрібно з'ясувати, чи можлива експлуатація горищного приміщення в якості житлової площі з технічної точки зору, а також чи є технічна можливість провести роботи, необхідні для фізичного приєднання частини горища.

Іншими словами, потрібно зрозуміти, чи не позначаться роботи на цілісності будівлі, чи не виникнуть перешкоди для роботи інженерних систем, чи збережеться доступ до них, а також як вплинуть зведені стіни на маршрути, розроблені для пожежної евакуації (для жителів цього і сусідніх під'їздів) . Якщо на цьому етапі перешкод для перебудови не виявлено, потрібно замовити проект, узгодити його і отримати дозвіл на перепланування.

Порядок дій по приєднанню горищного приміщення

Насамперед потрібно замовити експертизу, метою якої є отримання офіційного висновку щодо відсутності технічних перешкод для перебудови горищного. Таку експертизу проводять органи міського управління будівництва та архітектури;

2. Правовстановлюючі документи

Тепер необхідно потурбуватися отриманням відповідних рішень загальних зборів власників багатоквартирного будинку і оформленням документів, що дають право отримувати дозвіл на проведення перебудови і наступні дії.

Після того, як висновок отримано, і всі документи, що підтверджують право проводити перебудову, також отримані, саме час зайнятися підготовкою проекту перебудови. Виготовленням проекту займаються державні та приватні проектні організації, які мають відповідні ліцензії. Після виготовлення проект повинен бути узгоджений з рядом інстанцій, наприклад, для Москви це:

• Архітектурне управління;
• Госпожнадзор;
• Мосгаз;
• МНС;
• Москомархитектура.

4. Отримання дозволу

За дозволом на перебудову горища слід звернутися в міську жілінспекциі з переліком документів:

• Погоджений проект;
• Технічний паспорт на квартиру;
• Правовстановлюючі документи (договір оренди, рішення про реконструкцію, пр.).

Під час проведення робіт необхідно суворо дотримуватися проектної документації, в іншому випадку на наступних етапах можуть виникнути серйозні ускладнення.

6. Приймання робіт і здача в експлуатацію

За фактом виконання будівельних робіт потрібно отримати акт виконаних робіт, на підставі якого приміщення буде документально введено в експлуатацію. Цим займаються співробітники міської жілінспекциі.

7. Зміни в документах і державна реєстрація

Завершальним етапом буде виготовлення нового паспорта квартири (БТІ) з подальшою реєстрацією прав власності (якщо горищні площа перейшла у власність, Росреестр). У разі прийняття приміщення за договором оренди (або в безоплатне користування) буде необхідно виготовлення документів і проведення реєстрації окремого об'єкта нерухомості (мансардне приміщення).