Пайова будівництво плюси і мінуси, правоведус

Договір пайової участі по 214-ФЗ є надійним захистом прав покупців об'єкта нерухомості. І якщо для споживачів він представляє певні переваги, то для забудовників закон несе в собі чимало негативних моментів. Про те, які плюси і мінуси таїть в собі ФЗ про пайову участь - детально в нижчеподаній статті.

На сьогоднішній день, покупка квартири в споруджуваному будинку за договором пайової участі відповідно до 214-ФЗ, є найбільш актуальним способом придбати власне житло. Високий попит обумовлений: для будівельної компанії можливістю залучення дрібних інвесторів-пайовиків, а для потенційних покупців можливістю скоротити витрати на придбання об'єкта нерухомості на 30-50%. Однак, варто зазначити, що Федеральний закон №214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Укаїни" має для всіх учасників пайового будівництва, як переважні боку, так і недоліки.

Пайова будівництво: плюси для покупця об'єкта нерухомості

Прийняття Федерального закону 214-ФЗ Урядом України відразу ж внесло свої корективи в діяльність будівельних компаній, при цьому, покупці придбали надійний правовий захист для своїх інвестицій. Для пайовиків плюси договору пайової участі по 214-ФЗ очевидні:

1. Значне зниження ризику подвійних продажів об'єктів нерухомості. Дана перевага обумовлено необхідністю реєстрації договору в Федеральної реєстраційної служби, що вже само по собі є гарантом надійності і безпеки угоди. По-перше, Росреестр не може двічі зареєструвати договір ДУ на один і той же об'єкт. По-друге, договору по 214-ФЗ істотно знижують ризики банківських організацій, які видають кредитні продукти для придбання новобудов. По-третє, закон пайової участі в будівництві забезпечує спрощену систему оформлення права власності: дана процедура відбувається відразу після здачі об'єкта в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі квартири. Крім того, документи на оформлення права власності може подати сам пайовик без участі представника забудовника (девелопера).

Як приклад про подвійний продажу квартири, яку присікає ФЗ-214 про пайову участь, розглянемо наступну схему. На початковій стадії будівництва забудовник укладає договір пайової участі з підрядником або інвестором-пайовиком, умовою для розрахунку за інвестиції є передача у власне розпорядження останнім квартир в готовому будинку. Далі виникає конфлікт між забудовником і партнерами і ділові відносини, оформлені договором, розриваються. Забудовник, в свою чергу, вважає своїм правом знову виставити на продаж об'єкти нерухомості, раніше передані інвестору (підряднику). А покупці, які здійснили покупку квартири за офіційним договором купівлі-продажу, раптово опиняються в ситуації, що вимагає відстоювання своїх законних прав та інтересів в судовому порядку.

2. Федеральний закон 214-ФЗ про пайову участь передбачає жорсткі вимоги до забудовника стосовно отримання правовстановлюючої і проектної документації - будівництво об'єкта не може бути розпочато без погодження у відповідних організаціях. В даному випадку, покупець, безсумнівно, отримує свою перевагу - готовий об'єкт не буде введений в експлуатацію в разі виявлення будь-яких технічних нарушеній.3. Відповідно до Федерального закону 214-ФЗ про пайову участь, в разі розірвання договору ДДУ з вини кожної зі сторін, передбачає повернення внесених пайовиком коштів в повному обсязі. Разом з тим, законом передбачені умови, що дають право пайовик вимагати із забудовника неустойку за неналежне виконання договору. У свою чергу, розірвання договору ДДУ в разі невиконання пайовиком своїх обов'язків за договором (наприклад, не внесення своєчасно оплати), на підставі закону є досить складним процесом. Відповідно, до моменту розірвання договору пайової участі, квартира не може бути знову виставлена на продажу.4. 214-ФЗ дає певні права пайовиків в пайовому будівництві. Так, закон допускає прострочення платежів пайовиком до декількох разів на рік з мінімальними штрафними санкціями. При цьому, для забудовника несвоєчасна передача ключів покупцеві об'єкта нерухомості може спричинити за собою штраф в задоволеному великому розмірі. Відзначимо, що раніше будівельні компанії вказували невизначений термін передачі об'єкта пайовик, оперуючи це досить розпливчасто, як «плановий термін здачі об'єкта». Така умова цілком давало забудовникові право переносити передачу ключів на будь-який термін, не оглядаючись на покупця. Сьогоднішнє законодавство допускає перенесення терміну здачі будинку в експлуатацію з обов'язковим повідомленням про це всіх пайовиків не пізніше, ніж за 2 місяці раніше призначеного терміну. Але при цьому, забудовник буде також змушений оплатити неустойку.5. Федеральний закон не дає права забудовнику змінити проектування і вартість споруджуваного об'єкта. Зокрема ця умова стосується планування або номері квартири, різницею в площі між проектом та реальними квадратними метрами. У разі зміни площі зданої квартири в меншу сторону покупець має право вимагати від забудовника зниження вартості об'єкта. Крім того, забудовник не має права самостійно змінити раніше обумовлену вартість квадратного метра. Але, при виникненні обставин непереборної сили (наприклад, різке підвищення вартості будівельних матеріалів, масштабному дефолт в країні і т.д.), девелопер має право вимагати доплату з покупця квартіри.6. Федеральний закон 214-ФЗ передбачає випадки розірвання договору пайової будівництва з боку пайовика, а також, можливість стягнення з будівельної компанії компенсаційних виплат:

несвоєчасна передача об'єкта пайового будівництва;
припинення або призупинення будівництва об'єкта нерухомості;
внесення забудовником істотних змін в проектну документацію об'єкта зі змінами розміру квартири покупця;
зміна забудовником призначення нежитлових приміщень, які входять до складу об'єкта пайового будівництва;
порушення вимог до якості зведення будівельного об'єкта.

У відповідності з федеральним законодавством, забудовник повинен повернути дольщику всі засоби, внесені раніше за договором пайового будівництва, а також пені за використання грошей в розмірі 1/150 ставки рефінансування ЦБ РФ, розрахунок проводиться з моменту передачі грошей пайовиків забудовнику.

Пайова будівництво по 214-ФЗ: мінуси для забудовника

Закон не допускає внесення змін до проектної декларації по ходу будівництва. Хоча в деяких випадках, з метою недопущення переходу об'єкта в розряд довгобудів, певні дії з боку забудовника є просто необхідною умовою.
Забудовник не має права знижувати вартість квадратного метра, навіть якщо діяти в інтересах покупця. В іншому випадку інші пайовики має право вимагати від будівельної компанії повернення переплачених грошей.
Законом 214-ФЗ не передбачені чіткі правила прийому-передачі об'єкта нерухомості учаснику пайового будівництва.

Безсумнівно, будівництво об'єктів відповідно до Федерального закону 214-ФЗ, є досить складним процесом для будівельних компаній, тому великі забудовники знаходять більш прості рішення, наприклад, здійснюють будівництво будинків повністю за свій рахунок, не зв'язуючи себе договорами пайової участі, а вже потім, після здачі об'єкта в експлуатацію, виставляють квартири на продаж. Невеликі будівельні організації, намагаючись обійти жорсткі вимоги закону, часто вибирають «сірі схеми» для реалізації своїх проектів.