Особливості переоформлення права постійного (бесрочного) користування земельними ділянками в

ОСОБЛИВОСТІ переоформлення права постійного (БЕСРОЧНОГО) КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНИМИ ДІЛЯНКАМИ

У МІСТІ-КУРОРТІ СОЧІ

Земля як один з основних об'єктів цивільного права може бути предметом різних за змістом прав, визнаних і захищаються законом. Право ПБП земельною ділянкою прямо передбачено п. 2 ч. 1 ст. 216 ГК РФ, який відносить дане право до речових прав осіб, які не є власниками.

Право ПБП земельною ділянкою можливо тільки відносно державній або муніципальній землі. Таке право за чинним законодавством надається лише державним і муніципальним установам, казенним підприємствам. центрам історичної спадщини президентів РФ, які припинили виконання своїх повноважень, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування (ст. 20 ЗК РФ).

Право ПБП що перебувають у державній або муніципальній власності земельними ділянками, що виникло у громадян або юридичних осіб до введення в дію ЗК РФ, зберігається (ч. 3 ст. 20 ЗК РФ).

Громадяни або юридичні особи, які володіють земельними ділянками на праві ПБП, не має права розпоряджатися цими земельними ділянками (ч. 4 ст. 20 ЗК РФ).

Статтею 36 ЗК України (ч. 2 п. 1) встановлено, що виключне право на приватизацію земельних ділянок або придбання права оренди земельних ділянок мають громадяни та юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд. Зазначене право здійснюється громадянами і юридичними особами в порядку і на умовах, які встановлені ЗК РФ, ФЗ РФ.

У зв'язку з тим, що ст. 36 ЗК України передбачає право на приватизацію земельної ділянки або придбання права оренди тільки за юридичними особами, які є власниками будівель і споруд, розташованих на земельних ділянках, у правозастосовчій практиці виникло питання про реалізацію прав юридичних осіб, встановлених п.2 ст. 3 ФЗ «Про введення в дію ЗК РФ», щодо земельних ділянок, на яких відсутні об'єкти нерухомості.

На нашу думку, відсутність на земельній ділянці об'єкта нерухомості, що належить юридичній особі на праві власності, не може бути перешкодою для переоформлення їм права ПБП земельною ділянкою.

Ця позиція підтверджується п. 1 Постанови Пленуму ВАС України «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства». У ньому зазначено, що при розгляді спорів, пов'язаних з переоформленням юридичними особами права ПБП земельними ділянками на право їх оренди або з придбанням земельних ділянок у власність, судам рекомендується враховувати, що відповідно до п. 2 ст. 3 ФЗ «Про введення в дію ЗК РФ» особи, яким земельні ділянки на такому праві надані до набрання чинності ЗК РФ, має право за своїм вибором оформити їх в оренду або придбати у власність відповідно до порядку, встановленого правилами статті 36 ЗК РФ, незалежно від того, для якої мети були надані ці земельні ділянки.

На нашу думку, при конкуренції норм, пов'язаних з оформленням прав на земельну ділянку, яка знаходиться в ПБП (в порядку ст. 36 ЗК РФ) і на якій розташований об'єкт нерухомості (по ст. 36 ЗК РФ), пріоритет за нормою регулюючої оформлення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт нерухомості - по ст. 36 ЗК РФ.

Згідно ст. 36 ЗК України порядок переоформлення полягає в наступному:

- юридична особа звертається до виконавчого органу державної влади або орган місцевого самоврядування, із заявою про придбання прав на земельну ділянку з додатком його кадастрового паспорта (п. 5 ст. 36 ЗК РФ);

- в місячний строк з дня надходження заяви виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування приймає рішення про надання земельної ділянки на праві власності або в оренду (п. 6 ст. 36 ЗК РФ);

- в місячний термін з дати прийняття рішення про надання земельної ділянки на праві власності або в оренду виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування здійснює підготовку проекту договору купівлі-продажу або оренди земельної ділянки і направляє його заявнику з пропозицією про укладення відповідного договору (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

У переліку зазначено, що до заяви про придбання прав на земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності і на якій розташовані будівлі, будівлі, споруди, додаються такі документи:

1) копія документа, що посвідчує особу заявника (заявників), що є фізичною особою, або особу представника фізичної або юридичної особи;

2) копія свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи як індивідуального підприємця (для індивідуальних підприємців), копія свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи (для юридичних осіб);

3) копія документа, що посвідчує права (повноваження) представника фізичної або юридичної особи, якщо із заявою звертається представник заявника (заявників);

4) видана не пізніше, ніж за один місяць до дня подачі заяви виписка з ЕГРП про права на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на земельній ділянці, або копії документів, що засвідчують (встановлюють) права на таку будівлю, будівля, споруда, якщо право на таку будівлю, будівля, споруда не зареєстрована в ЕГРП (при наявності будівель, будов, споруд на земельній ділянці,);

5) видана не пізніше ніж за один місяць до дня подачі заяви виписка з ЕГРП про права на набуття земельну ділянку або копії документів, що засвідчують (встановлюють) права на набуття земельну ділянку, якщо право на цю земельну ділянку не з'являлися в ЕГРП. У разі відсутності у власника будівлі, будівлі, споруди документів, що засвідчують (встановлюють) права на набуття земельну ділянку, разом з документами, зазначеними в пункті 4 цього переліку, до заяви додається видане не пізніше ніж за один місяць до дня подачі заяви повідомлення про відсутність в ЕГРП запитуваних відомостей про зареєстровані права на зазначену земельну ділянку;

6) виданий не пізніше ніж за три місяці до дня подачі заяви кадастровий паспорт земельної ділянки, в якому міститься опис усіх частин земельної ділянки, зайнятих об'єктами нерухомості;

7) копія документа, що підтверджує право придбання земельної ділянки в ПБП, в безоплатне термінове користування, у власність або оренду на умовах, встановлених земельним законодавством.

Пунктом 2 ст. 3 ФЗ «Про введення в дію ЗК РФ» встановлено, що орендна плата за використання земельних ділянок (переоформляймих з ПБП) визначається відповідно до п. 3 ст. 65 ЗК РФ, а за використання земельних ділянок, державна власність на які не розмежована, - відповідно до пункту 10 ст. 3 ФЗ «Про введення в дію ЗК РФ».

При цьому річний розмір орендної плати встановлюється в межах:

- двох відсотків кадастрової вартості орендованих земельних ділянок;

- трьох десятих відсотка кадастрової вартості орендованих земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення;

- півтора відсотка кадастрової вартості орендованих земельних ділянок, вилучених з обороту або обмежених в обороті.

Згідно п. 3 ст. 65 ЗК України порядок визначення розміру орендної плати, порядок, умови і строки внесення орендної плати за землі, що перебувають у власності РФ, суб'єктів України або муніципальній власності, встановлюються відповідно Урядом РФ, органами державної влади суб'єктів РФ, органами місцевого самоврядування.

У п. 10 ст. 3 ФЗ «Про введення в дію ЗК РФ» вказується, що порядок визначення розміру орендної плати, а також порядок, умови і строки внесення орендної плати за використання земельних ділянок, державна власність на які не розмежована, встановлюються органами державної влади суб'єктів РФ. якщо інше не передбачено ФЗ "Про Державну компанії" українські автомобільні дороги "та про внесення змін до окремих законодавчих актів РФ".

Порядок визначення розміру орендної плати, його розрахунку, умови і строки внесення за земельні ділянки, що перебувають у власності України і розташовані на території РФ, встановлений Правилами визначення розміру орендної плати, а також порядку, умов і термінів внесення орендної плати за землі, що перебувають у власності Україна (затв. постановою Уряду України від 01.01.01 р N 582).

Земельні ділянки, що знаходяться в ПБП підприємства розташовані в місті Первомайськ - курорті федерального значення, в другій зоні округу санітарної охорони курорту.

Ця обставина відбивається на переоформленні підприємством права ПБП земельними ділянками.

Згідно ч. 7 ст. 1 Закону N 244-ФЗ земельні ділянки, які перебувають у межах курортів федерального значення і право федеральної власності на які не було зареєстровано в ЕГРП до дня вступу в силу названого закону, відносяться до федеральної власності, власності суб'єктів України або власності поселень, муніципальних районів або міських округів з підстав, передбачених частинами даної статті.

В силу частин 10, 11 ст. 1 Закону N 244-ФЗ до власності муніципальних районів або міських округів відносяться земельні ділянки, які вказані в ч. 7 ст. 1, розташовані в межах курортів федерального значення і які зайняті будівлями, будовами, спорудами, що знаходяться у власності відповідних муніципальних утворень; надані органам місцевого самоврядування відповідних муніципальних утворень або створеним ними казенним підприємствам, муніципальним унітарним підприємствам або некомерційним організаціям; передбачаються федеральними законами та прийнятими відповідно до них законами суб'єктів РФ, а також інші земельні ділянки, право федеральної власності на які не було зареєстровано в ЕГРП до дня вступу в силу названого закону, за винятком земельних ділянок, які належать до федеральної власності, власності суб'єктів Україна або власності поселень на підставах, передбачених частинами статті 1.

Згідно п. 2 ст. 15 ЗК України земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути передані у власність громадян та юридичних осіб, за винятком земельних ділянок, які відповідно до ЗК України та іншими федеральними законами не можуть перебувати у приватній власності.

В силу ст. 27 ЗК України обіг земельних ділянок регулюється цивільним законодавством і ЗК України (п. 1). Земельні ділянки, віднесені до земель, обмеженим в обороті, не надаються в приватну власність, за винятком випадків, встановлених федеральними законами (п. 2). Обмежуються в обороті знаходяться в державній або муніципальній власності земельні ділянки в межах особливо охоронюваних природних територій (підпункт 1 п. 5 зазначеної статті).

Таким чином, обмежені в обороті земельні ділянки можуть бути надані у власність тільки тоді, коли закон прямо дозволяє їх передачу з державної або муніципальної власності в приватну власність.

Таким чином, сільськогосподарське підприємство в м Первомайськ може переоформити право ПБП земельними ділянками тільки на право оренди.

У зв'язку з тим, що земельні ділянки, що належать підприємству на праві ПБП, відносяться до муніципальної власності міста Сочі, при переоформленні прав підприємства необхідно враховувати вимоги регіонального законодавства - Житомирського Краї і міста Сочі.

Переоформлення права ПБП земельними ділянками, які відносяться до муніципальної власності міста Первомайськ регулюються вказаними регіональними нормативними актами:

- Статутом муніципального освіти місто-курорт Сочі;

- Постановою Глави міста Первомайськ від 01.01.01 року № 000 «Про порядок визначення розміру орендної плати за землі комунальної власності, а також за землі, які не пройшли процедуру розмежування державної власності на землю, в місті Сочі»;

- Постановою Глави міста Первомайськ від 01.01.01 року № 000 «Про поетапний перехід на ринкову оцінку розміру орендної плати за земельні ділянки, що знаходяться в муніципальній власності міста-курорту Сочі»;

Результатом розгляду заяви підприємства про переоформлення права ПБП є Постанова Глави міста Первомайськ про надання земельних ділянок в оренду або мотивовану відмову в письмовій формі.

На підставі Постанови Глави міста Первомайськ про надання підприємству земельних ділянок в оренду між сторонами підписується договір оренди.

Договору оренди земельних ділянок відповідно до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" підлягають державній реєстрації в органі юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Постановою Уряду України від 01.01.01 р N 582 "Про основні засади визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, і про Правила визначення розміру орендної плати, а також порядку, умов і термінів внесення орендної плати за землі , що знаходяться у власності РФ "затверджені основні принципи визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності:

принцип передбачуваності розрахунку розміру орендної плати, відповідно до якого в нормативних правових актах органів державної влади та органів місцевого самоврядування визначаються порядок розрахунку орендної плати та випадки, в яких можливий перегляд розміру орендної плати в односторонньому порядку на вимогу орендодавця;

принцип гранично допустимої простоти розрахунку орендної плати, відповідно до якого передбачається можливість визначення орендної плати на підставі кадастрової вартості;

принцип недопущення погіршення економічного стану землекористувачів і землевласників при переоформленні ними прав на земельні ділянки, відповідно до якого розмір орендної плати, що встановлюється в зв'язку з переоформленням прав на земельні ділянки, не повинен перевищувати більш ніж в 2 рази розмір земельного податку щодо таких земельних ділянок ;

Таким чином, розмір орендної плати, що встановлюється в зв'язку з переоформленням права ПБП підприємства на земельні ділянки, не повинен перевищувати 0,6% кадастрової вартості земельної ділянки (з урахуванням ставки земельного податку 0,3% встановленої Рішенням Міського зборів Первомайськ від 01.01.01 р . N 231 «Про встановлення земельного податку на території муніципального освіти місто-курорт Сочі»).

Земельні ділянки, право на які переоформлено з права ПБП відповідно до земельного законодавства України - 0,3%.

Адвокат, кандидат юридичних наук