Орендар сплачує земельний податок наслідки для орендодавця
Орендодавець має право перекласти на орендаря сплату земельного податку (у вигляді компенсації сум податку) по ділянці, яким володіє на праві власності. Чи потрібно відшкодування земельного податку вважати додатковим доходом від реалізації і включати в оподатковуваний базу з ПДВ?
Орендар не є платником земельного податку.
Згідно п. 1 ст. 388 НК Україна платниками земельного податку визнаються організації та фізичні особи, які володіють земельними ділянками, визнаними об'єктом оподаткування відповідно до ст. 389 НК РФ, на праві власності, праві постійного (безстрокового) користування чи праві довічного успадкованого володіння, якщо інше не встановлено названим пунктом.
З урахуванням сказаного логічний такий висновок: якщо організація користується земельною ділянкою на підставі договору оренди, то не є платником земельного податку. Разом з тим в договорі оренди можна передбачити компенсацію цього податку орендодавцю, яка буде вважатися складовою частиною орендної плати.
Про компенсацію суми земельного податку.
Чинне законодавство України не забороняє сторонам орендних відносин включати в договір умову про обов'язок орендаря компенсувати орендодавцю витрати, пов'язані зі сплатою визначеного податку. Пояснимо.
Відповідно до ч. 1 ст. 614 ГК України орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату). Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. Згідно з пп. 5 ч. 2 даної статті орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді, в тому числі, покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна. Сторони можуть передбачати в договорі поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди. У частині 1 ст. 424 ГК України сказано, що виконання договору оплачується за ціною, встановленою угодою сторін. У передбачених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, розцінки, ставки і т. П.), Які встановлюються або регулюються уповноваженими на те державними органами та (або) органами місцевого самоврядування.
Таким чином, в цивільно-правових відносинах ціна договору визначається угодою сторін договору, якщо закон не вимагає іншого. Але якщо сума компенсації земельного податку має пряме відношення до здачі земельної ділянки в оренду (тобто фактично пов'язана з оплатою оренди ділянки), її слід розглядати в якості додаткової плати за договором оренди. Значить, з точки зору сплати ПДВ компенсація кваліфікується як грошова сума, пов'язана з оплатою реалізованих товарів (робіт, послуг), і враховується в базі при податкової де-оподаткуванні.
Компенсацію земельного податку потрібно включити в податкову базу. Чому?
Реалізацією товарів, робіт або послуг визнається відповідно передача на оплатній основі (у тому числі обмін товарами, роботами або послугами) права власності на товари, результатів виконаних робіт однією особою для іншої особи, оплатне надання послуг однією особою іншій особі (п. 1 ст. 39 НК РФ).
При визначенні оподатковуваного бази виручка від реалізації визначається виходячи з усіх доходів платника податків, пов'язаних з розрахунками з оплати зазначених товарів (робіт, послуг), майнових прав, отриманих ним у грошовій і (або) натуральної формах, включаючи оплату цінними паперами (п. 2 ст . 153 НК РФ).
За загальним правилом податкова база при реалізації товарів (робіт, послуг) визначається як вартість цих товарів (робіт, послуг), обчислена виходячи з цін, визначених відповідно до ст. 105.3 НК Україна (п. 1 ст. 154 НК РФ). Простіше кажучи, базою для обчислення ПДВ є вартість товарів (робіт, послуг), розрахована на підставі зазначених у договорі цін, без урахування податку.
Крім того, п. 8 ст. 154 НК Україна встановлено, що в залежності від особливостей реалізації товарів (робіт, послуг) податкова база визначається відповідно до ст. 155 - 162 НК РФ. А в пп. 2 п. 1 ст. 162 закріплено, що оподатковувана база по ПДВ збільшується на суми, пов'язані з оплатою реалізованих товарів (робіт, послуг).
Виходить, що сума компенсації земельного податку підлягає включенню в базу по ПДВ, так як:
- є складовою частиною орендної плати;
- прямо пов'язана з оплатою оренди земельної ділянки.
Таким чином, якщо ціна в договорі оренди відповідно до ст. 614 ГК України включає в себе не тільки орендну плату за використання земельної ділянки, а й компенсацію витрат на сплату земельного податку, то оподаткуванню ПДВ в рівній мірі підлягає і орендна плата (ст. 146 НК РФ), і сума визначеної компенсації (п. 2 ст. 162 НК РФ), так як відшкодовується сума земельного податку являє собою економічну вигоду. Подібна кваліфікація зазначеної компенсації (див. Визначення ЗС України № 305-КГ16-10312), на наш погляд, є економічно коректною.
Суму компенсації земельного податку орендодавець в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК Україна має включити в базу по ПДВ.
Згідно п. 1 ст. 167 НК Україна моментом визначення податкової бази, якщо інше не передбачено п. 3, 7 - 11, 13 - 15 цієї статті, є найбільш рання з наступних дат:
- день відвантаження (передачі) товарів (робіт, послуг), майнових прав;
- день оплати, часткової оплати в рахунок майбутніх поставок товарів (виконання робіт, надання послуг), передачі майнових прав.
В описаній ситуації розмір податку до сплати в бюджет складе 21 894 руб. (143 524 руб. Х 18/118).
При цьому рахунок-фактура при збільшенні бази по ПДВ в порядку, встановленому ст. 162 НК РФ, оформляється в одному екземплярі (п. 18 Правил ведення книги продажів [2]).
Якщо орендодавець не перерахує вказану суму, він буде оштрафований на підставі ст. 122 НК РФ. Розмір штрафу - 4 378 руб. (21 894 руб. Х 20%).
Отже, Цивільний кодекс не забороняє сторонам орендних відносин включати в договір умову про обов'язок орендаря компенсувати орендодавцю витрати, пов'язані зі сплатою земельного податку по ділянці, що є предметом оренди. Тим часом сума компенсації податку (якщо вона має пряме відношення до здачі земельної ділянки в оренду) може бути кваліфікована як додаткової плати за договором оренди. З точки зору сплати ПДВ позначена компенсація пов'язана з оплатою реалізованих товарів (робіт, послуг). Отже, її потрібно врахувати в базі при оподаткуванні. Такий висновок зроблено в Ухвалі ВС України № 305-КГ16-10312. Не зважати на його - ризиковано.