Оренда приміщення розбираємо нестандартні ситуації
Не завжди орендоване приміщення відповідає вимогам турфірми, часто доводиться його відремонтувати або поліпшити. І якщо в договорі прописано, що поліпшення проводиться за погодженням з орендодавцем, виникає питання: яким чином орендар може відобразити в своєму обліку такі операції?
Поліпшення орендованого майна
Головною відмінністю поліпшень від капітального ремонту є зміна якості і експлуатаційних характеристик об'єкта оренди. У той час як ремонт усуває дефекти, накопичені в процесі використання майна.
Цивільне законодавство розділяє поліпшення орендованого майна на віддільні і невіддільні (ст. 623 Цивільного кодексу РФ).
Прикладами відокремлюваних поліпшень є установка:
Вони є власністю орендаря, якщо, звичайно ж, інше не встановлено договором оренди. Якщо віддільні поліпшення відповідають критеріям, що дозволяє віднести об'єкт до складу основних засобів, порядок нарахування амортизації в таких випадках не викликає питань: це робиться в загальновстановленому порядку.
Якщо ж віддільні поліпшення не визнаються амортизируемим майном, витрати на них враховуються в складі матеріальних (подп. 3 п. 1 ст. 254 Податкового кодексу РФ).
Приклади невіддільних поліпшень:
- установка системи газо- і водопостачання;
Такі поліпшення носять капітальний характер і не можуть бути вилучені (тобто відокремлені) без шкоди для майна. Правда, витрати на монтаж пластикових вікон можуть бути включені і до складу витрат на ремонт, якщо при укладенні договору орендодавець склав дефектну відомість і в договорі була прописана обов'язок орендаря по заміні вікон в приміщенні.
Орендар має право на відшкодування вартості невіддільних поліпшень, якщо вони проводилися не тільки за його рахунок, а й за згодою орендодавця.
З метою оподаткування прибутку в пункті 1 статті 258 Податкового кодексу України встановлено спеціальні правила визначення терміну амортизації невіддільних поліпшень.
При цьому термін оренди при визначенні терміну корисного використання проведених поліпшень до уваги не береться.
За загальним правилом орендар може амортизувати невіддільні поліпшення тільки в період дії договору оренди.
Якщо він пролонгований, продовжувати амортизувати невіддільні поліпшення можна в колишньому порядку. Адже в цьому випадку договір визнається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
Застосування амортизаційної премії
Одним з невирішених залишається питання про можливість застосування амортизаційної премії по невіддільним поліпшень.
Основні аргументи, які наводять чиновники в обгрунтування своєї позиції, такі:
1) вироблені орендарем поліпшення є невід'ємною частиною орендованого майна і не залишаються у нього на балансі;
2) для капітальних вкладень в орендовані об'єкти основних засобів встановлено особливий порядок нарахування амортизації, передбачений статтею 258 Податкового кодексу РФ.
Однак ці аргументи не можна визнати безперечними.
У пункті 9 статті 258 Податкового кодексу України сказано, що амортизаційну премію можна застосувати до витрат на капітальні вкладення. При цьому виняток зроблено лише для основних засобів, отриманих безоплатно, і це виключення до невіддільним поліпшень орендованих основних засобів не відноситься.
Невіддільні поліпшення включаються до складу власних основних засобів орендаря. Підстава для цього - пункт 1 статті 257 Податкового кодексу РФ.
Орендар в даному випадку враховує поліпшення саме як капвкладення, тому у нього є право на амортизаційну премію, яке можна відстояти в суді.
Отже, якщо в перспективі відбудеться зміна власника приміщень, які орендує ваша фірма, право нараховувати амортизацію на невіддільні поліпшення в орендаря залишається. Підстава - пункт 1 статті 617 Цивільного кодексу РФ.
Якщо ви орендуєте майно у державної структури, то автоматично стаєте податковим агентом по ПДВ.
Обов'язки податкового агента з податку на додану вартість при оренді держмайна виникають лише при внесенні орендної плати. Таким чином, факт перерахування грошей в даному випадку обов'язковий.
Якщо турфірма виробляє в орендованому приміщенні невіддільні поліпшення, це слід зафіксувати в договорі і узгодити з орендодавцем. Тоді в період дії договору оренди турфірма зможе амортизувати невіддільні поліпшення, визнаючи такі суми у витратах з метою оподаткування прибутку. Робити це можна і в тому випадку, коли договір оренди пролонгований.