Оформлення переуступки прав власності на квартиру в новобудові
До оформлення угоди з переуступки
- При переуступку права за договором пайової участі (ДДУ).
Перш продати квартиру за договором пайової участі Продавець зобов'язаний оплатити Забудовнику всю суму боргу за квартиру або суму, що залишилася заборгованості можна перевести на Покупця. Для цього складається Договір переведення боргу новому власнику. Даний вид продажу квартири можна проводити неодноразово, але тільки до тих пір, поки будинок не буде зданий в експлуатацію і власник не отримає передавальний акт на квартиру. Продаж квартири за Договором пайової участі вимагає обов'язкової реєстрації в УФРС.
Купуючи квартиру за попереднім договором, право вимоги на неї залишається також у Продавця, тобто Покупець не зможе продати квартиру третій особі, з переуступки права вимоги.
В обох випадках переуступка прав вимоги може бути оформлена тільки після оплати продавцем забудовнику суми за укладеним між ними договором або одночасним укладенням договору переведення боргу, що залишився на покупця.
Порядок оформлення переуступки
Порядок оформлення переуступки прав на квартиру в новобудові ми розділили на 4 основних етапи.
1-й етап - перевірка наявності необхідних документів у Забудовника
Перед тим як приступити до процедури оформлення угоди з переуступки, необхідно перевірити наявність дозвільної документації у Забудовника. Для цього достатньо звернутися в офіс компанії і попросити необхідні документи:
- Установчі документи будівельної компанії, а саме статут і установчий документ;
- Свідоцтво про постановку на облік в податковому органі;
- Документи, що підтверджують права власності на землю;
- Бухгалтерська звітність за останній квартал поточного року;
- Дозвіл на будівництво;
- Проект на будівництво, в якому повинно бути зазначено:
- дозвіл на будівництво;
- права на земельну ділянку, на якому йде будівництво будинку. Якщо Забудовник не є власником ділянки, то Договір оренди, в якому повинен бути зазначений кадастровий номер і площа ділянки;
- мета проекту;
- етап будівництва;
- термін реалізації;
- передбачуваний термін здачі будинку в експлуатацію.
- Проектна декларація, в якій повинно бути зазначено про спосіб виконання зобов'язання будівельної компанії зазначеної в Договорі;
- Договір, в якому зазначено, на підставі яких коштів здійснюється будівництво будинку.
2-ий етап - підготовка покупця і продавця до угоди
Що необхідно зробити Продавцю
Перед продажем квартири з переуступки прав власності продавцю необхідно:
- Повідомити Забудовника про продаж квартири з переуступки права вимоги.
Для цього необхідно прийти в офіс компанії або письмово повідомити Забудовника, про намір провести юридичну процедуру переуступки права вимоги. У випадку неповідомлення будівельної компанії про зміну покупця, то угода може бути визнана недійсною. Бажано, щоб при угоді з переуступки права представник будівельної компанії (забудовника) був в якості третьої сторони.
Згода Ви можете отримати в офісі компанії. Найчастіше Забудовник вимагає 5% за процедуру переуступки права вимоги і видачу згоди на угоду. Найчастіше Продавець продає квартиру за вищою ціною, ніж купленої у Забудовника. Відсоток оплати Будівельної компанії обчислюється від продаваної суми Продавця. Наприклад: квартира куплена у Забудовника за 1,5 млн. Руб. а продається за 2 млн.руб. то 2 млн. * 5% = 100 тис.руб. - дана сума вноситься на особовий рахунок в банку будівельної компанії.
У ній повинно бути зазначено те, що розрахунки за договором зроблені повністю і обов'язок продавця по оплаті виконана в повному обсязі. Довідку будівельної компанії можна отримати тільки при повному погашенні боргу або при укладенні Договору перекладу суми, що залишилася заборгованості на Покупця, укладений між Продавцем і Покупцем. В даному договорі третьою особою повинен бути вказаний Забудовник.
У даній виписці повинен бути вказаний продавець, як правовласника, в тому випадку, якщо Договір пайової участі або договір інвестування реєструвався в органі, що реєструє. Виписка повинна бути паперової. Щоб дізнатися як її замовити, перейдіть по посиланню.
Що необхідно зробити Покупцю
Перед покупкою квартири з переуступки прав вимоги покупцеві необхідно:
- Отримати згоду дружини (чоловіка) на покупку квартири завірена нотаріально, якщо покупка відбувається одним з подружжя перебувають у шлюбі. Якщо ж обоє з подружжя беруть участь в угоді або між ними укладено шлюбний договір про роздільне майно, то цього згоди не потрібно.
- Підписати і отримати кредитний договір і заставну. якщо квартиру купуєте по іпотеці (або іншому кредитування).
3-й етап - складання договору переуступки прав
4-й етап - реєстрація договору, що реєструє
Зареєструвати перехід права можна в будь-якому органі, що реєструє: в Реєстраційній палаті або в МФЦ (багатофункціональний центр).
- В органі реєстрації в присутності співробітника, всім учасникам угоди підписати договір переуступки права вимоги на квартиру.
- Уявити реєстратору документи.
- Паспорт кожного учасника угоди. Якщо виступає довірена особа, то паспорт і нотаріальну довіреність.
- Згода чоловіка на покупку і продаж квартири, якщо квартира купується або продається в шлюбі.
- Договір підстави спочатку укладений з Забудовником. Це може бути договір пайової участі, попередній договір купівлі-продажу, договір інвестування або договір співінвестування.
- Довідка про відсутність боргу перед будівельною компанією або Договір переведення боргу Покупцеві, укладений між продавцем і покупцем.
- Письмова згода Забудовника на продаж квартири з переуступки права вимоги. Найчастіше при реєстрації договору поступки права вимоги Забудовник присутній при угоді і виступає третьою особою, де дає згоду на продаж квартири.
- Письмова згода Банку на продаж квартири з переуступки права вимоги, якщо квартира була в Заставі у Банку.
- Заставна і Кредитний договір укладений з банком, якщо квартира купується по іпотеці.
- Далі необхідно сплатити Держ.мито. На кожного покупця видається окрема квитанція. Держ.мито можна оплатити в касі з прийому платежів. Найчастіше вона знаходиться в цьому ж будинку.
- Реєстратор заповнить заяву, на підставі доданих документів. У ньому вказано об'єкт нерухомості, його технічні характеристики, дані всіх учасників угоди. Якщо все заповнені дані вірні, то кожному учаснику угоди підписати заяву.
- Реєстратор: забере заяву, оригінали (крім паспортів) і копії всіх поданих документів; видасть продавцю і покупцю розписки про отримання документів для реєстрації угоди, в якій вказана дата отримання зареєстрованого договору переуступки прав вимоги та договору підстави, спочатку укладений з Забудовником (договір пайової участі, попередній договір купівлі-продажу, договір інвестування або договір співінвестування) і оригінали поданих документів.
Термін реєстрації угоди займає від 5 до 10 днів. Можна зателефонувати в реєструючий орган і уточнити день отримання документів.
Якщо у Вас є питання, безкоштовно проконсультуйтеся у юриста ↓.
Задайте своє питання в форму нижче або в віконце онлайн-консультанта справа внизу екрану. Або зателефонуйте за номерами (цілодобово і без вихідних): 8 (499) 450-26-31 - Київ і обл .; 8 (812) 490-76-51 - Харків і обл .; 8 (800) 500-27-29 доб 346 - усі регіони РФ.
Добрий вечір. У нас така ситуація, купили квартиру з переуступки боргу за договором купівлі-продажу, віддали всі документи в Гую на реєстрацію переуступки, через тиждень будинок здався і ми отримали ключі від квартири. При укладанні договору ми не заказиаалі довідку в ЕГРП на квартиру. Завтра день видачі документів в ГУЮ. Питання, чи може реєструючий орган видати документ про реєстрацію права, якщо квартира закладена (банку), перевіряють чи вони це як-небудь або відповідальність на продавця. Як бути, якщо куплена квартира виявиться в заставі?
Привіт, Людмила. Реєстратор перевіряє, чи є які-небудь обтяжені на продавану нерухомість, а застава є одним з обтяжень. Але потрібно знати як у Вас проходив повний порядок продажу квартири. Так то якщо продається квартира виявиться в заставі, її не можна продати-купити без зняття обтяження.
Вітаю! Чи можна скоротити термін реєстрації прав з переуступки частки до 1-2 днів?
Доброго дня, Тетяно. Офіційно немає, тільки при зверненні до начальника Регістріруещего органу і договваріваться, повинна бути дуже вагома причина або грошима.
Забудовник фактично вимагає гроші у першого покупця, щоб дати згоду на передачу права вимоги.
Продавець не завжди отримує прибуток при родажа в даній ситуації. Іноді життєва ситуація складається так, що потрібно просто хоча б повернути свої гроші
Давайте розглянемо, скільки може коштувати робота зі зміни даних в списку забудовника. Зробити це можна за 5 хвилин. Але забудовник хоче нажитися.
Він може призначити і 5% від вартості і 10%. Чи можна його обмежити? Що про це говорить закон?
Добрий день, у мене след.сітуація: збираюся придбати квартиру в іпотеку в ще споруджуваному будинку, тобто з переуступки, банк кредитує. Призначено зустріч з ріелтором продавця, щоб віддати завдаток в розмірі 50т.р. далі з продавцем ми їдемо до забудовника для оформлення Договору переуступки, забудовник відправляє форму Договору в мій банк, банк узгоджує його і ми його підписуємо. У мене питання по завдатку, на що мені потрібно звернути увагу? Які моменти потрібно обов'язково прописати в розписці на завдаток? Вперше з цим стикаюся, і не хочу втратити завдаток і щоб мене обдурили (
Дякую за відповідь, ще один нюанс в нашій ситуації - у нас іпотека, а продавець не хоче показувати повну вартість, тобто хоче її знизити до тієї вартості, за який він її купував, банк на це йде. Тобто в договорі переуступки буде фігурувати сума по якій він її купував, а різниця буде по розписці. Так ось з цього питання, при складанні Договору про завдаток, яка повинна бути все-таки вказана вартість квартири? Повна або занижена? Наскільки я розумію, договір про завдаток же ні забудовник, ні банк не побачить? в банк ми віддамо тільки розписки про отримання готівки, правильно?
Олена, в договорі завдатку повинна бути вказана та вартість, за яку купуєте, тобто занижена.
А в банк повинні надати і договір завдатку і розписку, і в них обох повинна бути вказана занижена сума. Тому ЧИСТО ДЛЯ СЕБЕ (не для банку) напишіть ще одну розписку на суму, якої бракує.
Добридень! Дякую за Вашу працю. Підкажіть, як перевірити наявність обтяжень при поступку? Можливо, продавець ще не виплатив іпотеку. Адже він може приховати той, факт що вклався по іпотеці, в такому випадку перед забудовником він чистий, а ось перед банком є борг. Як покупцю перевірити це? Бувають ще якісь види обтяження на такі «віртуальні» квартири?
Доброго вам дня! Хочу купити квартиру в новобудові, яка здана в експлуатацію, пайовикам видані акти прийому-передачі квартири, але право власності ще не оформляють. Як оформити угоду, який договір складається? Як себе убезпечити, якщо продавець просить аванс? Дякуємо!
Доброго дня, Сергію. Оформляється договір переуступки прав. Оформіть договір авансу і нехай продавець напише розписку про отримання грошей у вигляді авансу.
добрий день.когда покупець передає грошові кошти при покупці квартири з переуступки
Добридень, Ольго. До підписання договору при забудовника. Найчастіше забудовник бере свою комісію, без його участі угода не пройде.
Привіт, хочу купити квартиру з переуступки. Забудовник підготував договір переуступки і вказав у ньому, що сума по ДДУ виплачена повністю. Чи не зажадають від мене ще й довідку?
Привіт, Людмила. Чи не зажадають.
Хвилиночку, якщо я віддам ДДУ продавцеві, що тоді залишиться у мене. Мені ж потрібен буде ДДУ для оформлення прав власності.
Добридень, Ольго. ДДУ складається в 4 примірників: один для Рег.палати, один забудовнику, один покупцеві і один продавцю.
Добрий день. Хочу продати квартиру Київ, Синявинские вул. буд.11 з переуступки. Однак будинок ще не зданий повністю (мій корп. 1). а я живу в Казані і немає можливості цим займатися за відсутністю вільного часу. До кого порадите звернутися за кваліфікованою допомогою.
Хочу купііть квартиру в споруджуваному будинку з переуступки. Який договір буде при покупці оформлятися. Хочу при покупці використовувати материнський капітал (дитині 3 роки). Купую у приватної особи
Привіт Юлія. Якщо будинок здався в експлуатацію і власник отримав акт прийому передачі, то буде договір купівлі-продажу, але за умови, що отриманий технічний і кадастровий паспорт. Якщо ж цього всього немає, то договір переуступки прав користування. Ще зверніться до пенсійного фонду і дізнайтеся переведуть у готівку Вам материнський капітал по покупці квартири з переуступки права, тому що пенсійний фонд неохоче йде на це.