Обман при покупці квартири на вторинному ринку схеми, як уникнути
Як убезпечити себе при купівлі квартири на вторинному ринку? На ринку нерухомості завжди було багато аферистів, шахраїв, недобросовісних продавців, втім, як і покупців. Вторинний ринок в цьому відношенні показовим є. Схеми обману можуть бути самими різними, і навіть люди завбачливі і юридично підковані, здійснюючи покупку квартири, не завжди можуть швидко зрозуміти, що зіткнулися з шахрайством, а коли це стає зрозуміло, змінити вже що-небудь практично неможливо.
Випадки обману пов'язані не тільки з умисним шахрайством, буває, що продавці просто щось не договорюють, а потім з'ясовується, що житло було продано не зовсім законно, і горе-покупець виявляється в результаті без квартири і без грошей. Тому не варто нехтувати ніякими правилами обережності, а особливо - погоджуватися на нелегальні способи укладання угоди.
Що повинно викликати підозру
Професійні шахраї вміють так повести справу, що ніяких приводів для підозр у їх потенційних жертв просто не виникає. Це потрібно пам'ятати, щоб керуватися правилами обережності, незважаючи ні на що. Однак ось перелік найяскравіших ознак, що угода може бути фіктивною, і що перед вами, ймовірно, шахрай або людина, яка щось не договорює і приховує:
- пропонують квартиру за дуже низькими цінами;
- часто змінювалися, за документами, власники квартири за останні кілька років;
- технічний план квартири і реальна планування відрізняються;
- з вас вимагають велику суму завдатку;
- з наданням документів, або хоча б одного з тих, що ви питаєте, продавець довго затягує;
- угоду здійснює особа за дорученням власника квартири.
Наявність цих ознак не завжди свідчить про якомусь обмані. За дорученнями люди дуже часто продають квартири, якщо реальні власники хворіють або проживають за кордоном, а відсутність документів може бути викликано об'єктивними причинами. І все ж будь-який з цих ознак - це привід серйозно задуматися.
способи обману
Як вже було сказано вище, обманним способом укладати угоди можуть не тільки продавці, але й покупці. Але у перших, мабуть, можливостей більше. І іноді покупці мимоволі самі їм в цьому допомагають.
Які схеми обману існують:
- угода оформляється відразу з декількома покупцями;
- угоду оформляють за фальшивими документами;
- продавець зволікає з випискою з квартири, а отримані гроші, за судовим рішенням, повертає частково і довго;
- продавець просить в договорі позначити суму, яка буде менше дійсної, а потім за судовим рішенням припиняє операцію і повертає тільки зазначену в контракті вартість;
- покупця не попереджають, що на житло можуть бути інші претенденти, які в майбутньому мають право звернутися до суду.
Це далеко не повний перелік тих способів, якими можуть скористатися недобросовісні власники житла, щоб здійснити операцію з максимальною вигодою.
Одна квартира - кілька покупців
Один з найбільш кримінальних способів нажитися на покупцях - продати квартиру відразу декільком покупцям. І таке можливо. Наприклад, людина проживає за кордоном або ж збирається переїжджати. Він знаходить кількох покупців, з кожним укладає з дублікатних документам на квартиру договір купівлі-продажу, швидше за все, у різних нотаріусів, отримує з кожного покупця гроші і їде. В такому випадку власником житла стане той, хто встигне зареєструвати свої права на нову квартиру першим, а ось для інших прогнози невтішні, адже повернути собі гроші буде практично неможливо, якщо неможливо буде знайти і притягти до суду продавця, що проживає за кордоном. Якщо державну реєстрацію не пройде жоден з покупців, перевага в суді буде у того, хто першим уклав угоду.
як уникнути
Перш за все пам'ятайте, що передавати продавцеві гроші до реєстрації прав власності, передчасно. Віддайте йому основну суму вже після того, як в органах затвердять ваше право на приміщення. Ще одна важлива порада - якщо вам стало відомо про подвійний продажу квартири, негайно звертайтеся в суд, можливо, вам вдасться першим довести своє право на придбане житло.
фальшиві документи
За фальшивими документами можуть продати, наприклад, чужу орендовану квартиру. Нічого не підозрюючи, чоловік укладає договір купівлі-продажу, можливо, у підставного нотаріуса, передає завчасно гроші нібито власнику житла, а потім дізнається, що у квартири зовсім інший господар, і що він уклав договір з незнайомцем. Ціна такого паперу нульова.
як уникнути
Щоб не потрапити в таку ситуацію, обов'язково перевіряйте право юридичної власності на квартиру. Воно підтверджується наступними документами:
- свідоцтвом про держреєстрацію об'єкта на ім'я продавця, з яким ви маєте справу;
- договором дарування, успадкування або купівлі-продажу, який підтверджує придбання права власності.
Продавець спеціально не виписується
Ситуація може бути такою: після укладеної угоди, а може, і задовго до цього, продавець приймає рішення не виписуватися з квартири, пояснюючи це тим, що йому просто нікуди переїхати. Новий власник, природно, спробує якнайшвидше випровадити колишнього господаря квартири, але той звертається до суду і просить дозвіл залишитися, а договір анулювати. І суд може дозволити йому це, якщо вважатиме доводи розірвання договору обгрунтованими, ухваливши повернути отримані при продажу гроші. Проблема в тому, що позивач може заявити, що гроші були вкрадені або були витрачені, наприклад, на погашення якого-небудь обов'язку, від повернення він не відмовиться, а попросить у суду відстрочку або погодиться на поетапне повернення грошей, як то кажуть, з получки . Тепер можна уявити, наскільки може затягтися повернення цього боргу. На роки.
Що робити
В історії з довгої випискою, в принципі, немає нічого страшного. Це може бути життєво необхідною для вже колишнього власника об'єкта. Відповідно до Житлового Кодексу, громадянин зобов'язаний звільнити приміщення в разі припинення права користування. Тобто, Закон оберігає покупців на цей випадок. Труднощі можуть виникнути, якщо продавець через суд зможе якимось чином анулювати угоду. Щоб уникнути такої ситуації, внесіть до договору умова про терміни виписки продавця, а також пункт про штрафні санкції, якщо громадянин не випишеться, наприклад, до певної дати.
Зниження ціна в договорі
Господар квартири, укладаючи угоду з покупцем, може попросити останнього вказати в договорі купівлі-продажу занижену суму, щоб заплатити менше податків або ж зовсім не платити їх. При цьому продаж відбудеться частково за усною домовленістю, гроші понад зазначеної суми передаються продавцеві в кращому випадку під розписку, а іноді і зовсім без будь-якого письмового підтвердження.
Можливо, після цього покупець отримає житло в своє розпорядження і з проблемами не зіткнеться, хоча він повинен розуміти, що став співучасником податкового порушення, що вже не добре. Гірше може бути в тому випадку, якщо продавець раптом вирішить звернутися до суду і визнати угоду недійсною. Якщо суд стане на його бік, його зобов'яжуть повернути гроші, зазначені в договорі, все, що було заплачено йому понад договірну суми, якщо покупцеві і вдасться повернути, то з великими труднощами.
як уникнути
Не погоджуйтеся на прохання власника житла вказати в договорі занижену вартість. Податки від угоди доведеться платити йому, не вам, а ви, якщо погодитеся на його умови, сильно ризикуєте певною сумою грошей. Вимагайте, щоб в договорі була вказана повна вартість житла, що купується.
несподівані претенденти
Ще одна ситуація, з якою часто стикаються набувачі житла, пов'язана з несподіваною появою родичів продавця, які пред'являють свої права на куплену квартиру. Це не завжди пов'язано з шахрайством, швидше за все, колишній господар просто не захотів попереджати про можливі труднощі, з боягузтва або з жадібності. В такому випадку у цього родича буде шанс виграти в суді справу, якщо він дійсно має право на квартиру, а покупець ризикує і житлом і грошима.
як уникнути
Перед операцією обов'язково дізнайтеся, як квартира потрапила у власність продавця. Якщо у спадок, для продажу будуть потрібні підписи всіх спадкоємців, якщо за договором дарування, майте на увазі, що в ряді випадків майно може бути відчужене дарувальником, ну а якщо за договором купівлі-продажу, дізнайтеся, купувалося чи житло в шлюбі, адже в такому випадку вам знадобиться письмова згода чоловіка або дружини для укладення угоди. Дуже важливо також дізнатися, чи можуть претендувати на квартиру діти власників, іноді для угоди потрібно отримати дозвіл органів опіки.
Інші неприємності і як їх уникнути
Насправді при покупці квартири на вторинному ринку можна зіткнутися і з іншими серйозними проблемами, які випливають з того, що продавець щось приховав, не розповів. Наприклад, якщо в квартирі була зроблена без дозволу перепланування, покупцеві можуть відмовити в її реєстрації, а іноді це може загрожувати серйозними штрафами, які платити буде вже новий господар. Тому завжди звіряйте планування приміщень і затверджений технічний план квартири.
Вам може також дістатися квартира з боргами за комунальні послуги, щоб такого не сталося, вимагайте довідки від комунальних служб до підписання договору. Набагато страшніше може бути ситуація, якщо квартира знаходиться в заставі або в поруку, або ж є предметом спору в суді третіх осіб. У такому випадку вона може бути відчужена. Дізнатися деякі подробиці про таких розглядах іноді просто нереально, убезпечити себе можна тільки додаванням переліку певних ризиків в текст договору купівлі-продажу.