Необхідно внести ясність

Останнім часом деякі листи представників податкового відомства, роз'яснення аудиторів, виступи фахівців на семінарах створюють суперечливе думка про характер діяльності товаріществсобственніковжілья (ТСЖ), житлово-будівельних (ЖБК) та житлових (ЖК) кооперативів. Керівники і бухгалтери цих організацій дивуються, чому стали піддаватися ревізії досі ясні і зрозумілі питання функціонування ТСЖ. ЖБК і ЖК і робляться необгрунтовані і часто некомпетентні заяви.

В основному це стосується таких питань:

1) помилкового трактування послуг, які нібито надають ТСЖ, ЖБК або ЖК (далі - ТСЖ) власникам приміщень будинку в рамках своєї основної статутної (непредпринимательской) діяльності;

2) помилкового твердження, що комунальні платежі мешканців, що надходять на розрахункові рахунки ТСЖ, є доходи;

3) помилкового протиставлення понять «членські внески» та «обов'язкові платежі».

Проаналізуємо кожен з цих питань.

Дотримуючись змісту статей 39, п. 3 і 251, п. 2 НК РФ, під «статутний» будемо розуміти основну непідприємницьку діяльність, з метою якої створена некомерційна організація.

Статутна діяльність ТСЖ або надання послуг?

Перше питання, що вимагає недвозначного відповіді, наступний: чи сумісне поняття «статутна діяльність» з поняттям «послуга»; чи може статутна діяльність некомерційної організації або якась частина статутної діяльності трактуватися як послуга?

Спочатку слід окреслити самі рамки статутної діяльності ТСЖ, тобто конкретизувати, які функції визначають і становлять статутну діяльність. Для цього можна звернутися до статті 135 Житлового кодексу Укаїни (ЖК РФ), в якій сформульована мета створення товариства. Згідно з цією статтею ТСЖ створюються для управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, а також забезпечення володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження спільним майном в багатоквартирному будинку. Звернемо увагу, що відповідно до статті 36 ЖК України поняття «комплекс нерухомого майна в багатоквартирному будинку» еквівалентно поняттю «спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку».

Наступні аргументи наводять до правильної відповіді на поставлене питання про співвідношення понять «статутна діяльність» і «послуга».

Таким чином, в рамках своєї статутної діяльності ТСЖ нікому ніяких послуг не надають. Здійснюються не послуги, а статутні обов'язки, що носять некомерційний характер.

Важливо підкреслити, що самостійне управління спільним майном в багатоквартирному будинку, забезпечення його експлуатації та розпорядження ним в межах, встановлених ЖК РФ, - все це входить в статутну діяльність товариства, яку не можна трактувати як послуги, якщо ця діяльність здійснюється силами самого ТСЖ. Наприклад, якщо техобслуговування загального майна будинку здійснюють штатні працівники ТСЖ, то це статутна діяльність товариства, а не послуга. Якщо ж техобслуговування, згідно з укладеним договором з ТСЖ, виконує стороння організація, то для неї це послуга (рис. 1).

Мал. 1. Статутна діяльність і послуги

З урахуванням вищевикладеного виглядають нелогічними положення пункту 2 статті 138 і пункту 6 статті 155 ЖК РФ, так як спільне майно в натурі виділенню не підлягає і, відповідно, самостійним предметом договору з власником житлового приміщення бути не може. Законодавець не робить відмінностей в праві на спільне майно між членами і не членами ТСЖ (див. Наприклад, ст. 249 ЦК України; ст. 36 ЖК РФ; ст. 39 ЖК РФ). А оскільки власник не має права відокремлювати свою частку в праві власності на спільне майно (ст. 290 ЦК України; п. 4 ст. 37 ЖК РФ), то незрозуміло, як може виглядати договір про утримання та ремонту частки загального майна, що належить конкретному власнику. На наш погляд, дані положення ЖК підлягають зміні або виключення.

Зрозуміло, що все вищевикладене безпосередньо пов'язано з оподаткуванням ТСЖ. Вважати якусь частину статутної діяльності ТСЖ послугою - значить неправомірно визнати цю діяльність як об'єкт оподаткування податком на додану вартість і податком на прибуток.

Відзначимо також, що до статутної діяльності ТСЖ (так само як і до статутної діяльності будь-якої некомерційної організації) не застосовується поняття «діяльність для власних потреб». По-перше, тому що статутна діяльність некомерційної організації спрямована на досягнення суспільних благ 1. а не на власні потреби. По-друге, оскільки статутна діяльність ТСЖ не їсти послуга, то на неї не поширюється дія подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Комунальні платежі - це не доход ТСЖ

Наступне питання стосується комунальних платежів. Під комунальними платежами тут розуміється плата за комунальні та інші послуги, які надають власникам приміщень обслуговуючі організації. Зрозуміло, комунальні платежі ніякого відношення до загального майна будинку не мають, і тому вони не вважаються цільовими надходженнями.

У зв'язку з цим в деяких виступах аудиторів і представників податкового відомства стверджується, що різницю між сумою надійшли від домовласників і сумою фактично витрачених комунальних платежів треба розглядати як об'єкт оподаткування податком на прибуток.

Згідно ст. 247 НК Україна прибутком визнається отриманий дохід, зменшений на величину зроблених витрат. Чи можна вважати комунальні платежі, що надходять на розрахунковий рахунок ТСЖ, доходом цих організацій?

Перш за все, потрібно відразу виключити будь-який зв'язок комунальних платежів з виручкою від продажів. На жаль, і такі висловлювання можна почути. Якщо ТСЖ здійснює тільки статутну діяльність, то воно нікому нічого не продає. Твердження про те, що ТСЖ «перепродують послуги» мешканцям, які не витримують критики. Послуги тим і відрізняються від товарів і робіт, що вони виробляються, реалізуються і споживаються одночасно (див. Наприклад, НК РФ, ст. 38, п. 5). Це означає, що послуга завжди спрямована безпосередньо споживачеві. перепродати послугу неможливо. Власники приміщень безпосередньо споживають усі послуги, які їм надають обслуговуючі організації. ТСЖ лише оплачують ці послуги з коштів, що надходять на розрахунковий рахунок у вигляді комунальних платежів (рис. 2).

Послуга надається безпосередньо користувачеві

ТСЖ, ЖБК, ЖК послуг домовласникам не роблять, а лише оплачують їх (послуги перепродувати неможливо).

Комунальні платежі - це не доход ТСЖ. Відповідно до ст. 41 НК Україна доходом визнається економічна вигода в грошовій або натуральній формі. Це означає, що доходом можна вважати будь-яке надходження, якщо тільки воно не супроводжується рівноцінним приростом зобов'язань, бо в цьому випадку економічної вигоди від такого вступу не відбувається (чисті активи не збільшуються). Прикладами подібних надходжень служать одержувані аванси, кредити, позики, які ніколи не вважалися і не можуть вважатися доходом. Що надходять від мешканців кошти на оплату комунальних послуг нічим не відрізняються від позикових коштів, так як вони утворюють у ТСЖ зобов'язання перед мешканцями оплатити надані їм послуги точно в тій сумі, яка надійшла на розрахунковий рахунок. Тобто ми маємо справу зі звичайними транзитними платежами.

Оскільки надходження комунальних платежів не є дохід, то і освіту на розрахунковому рахунку ТСЖ надлишку зазначених платежів - це не прибуток, а залишок кредиторської заборгованості перед домовласниками. Надалі ці кошти повинні бути або повністю використані за призначенням, або за рішенням загальних зборів ТСЖ спрямовані на інші цілі.

«Обов'язкові платежі» та «членські внески»

Згідно п. 2 ст. 151 ЖК України до складу коштів ТСЖ входять «обов'язкові платежі, вступні та інші внески членів товариства». Коли ставиш питання аудиторам або представникам податкового відомства, до якої частини цього визначення відносяться членські внески, отримуєш самі суперечливі відповіді. Одні стверджують, що про членські внески тут взагалі не йдеться. Інші дотримуються думки, що членські внески - це «інші внески членів товариства». Треті вважають, що членські внески входять до складу обов'язкових платежів. Необхідно розібратися, хто правий.

Відразу відкинемо перше твердження. Членські внески реально існують, і тому, відповідно до п. 3 ст. 213 ГК РФ, вони не можуть не входити до складу коштів ТСЖ.

Прирівнювати членські внески до «інших внесків» явно нелогічно. Членські внески - це регулярно здійснюються платежі, основне джерело фінансування. До подібних об'єктів законодавець не може застосовувати термін «інші». Зазвичай дана норма ( «інші») використовується для позначення разових, випадкових, нетипових явищ. Стосовно до ТСЖ «іншими внесками» можуть бути, наприклад, додаткові внески на витрати, не передбачені кошторисом, або на покриття перевитрати по кошторису і т.п.

Переплата обов'язкових платежів, як і переплата будь-яких встановлюються внесків, не може утворювати прибуток. Переплата завжди повинна відшкодовуватися тим чи іншим способом. Якщо це переплата цільових надходжень, то вона повинна бути використана за цільовим призначенням в наступних періодах. Якщо це переплата інших обов'язкових платежів або внесків, то вона повинна бути відображена в бухгалтерському обліку як кредиторська заборгованість перед власниками і теж в подальшому використана на цілі, що відповідають діяльності ТСЖ.

Відповідно до ст. 155 ЖК України третьою складовою частиною обов'язкових платежів є оплата комунальних та інших послуг, що надаються власникам (комунальні платежі) (рис. 3). Як було встановлено в попередньому розділі, комунальні платежі повинні визнаватися кредиторською заборгованістю ТСЖ перед власниками.

Мал. 3. Структура обов'язкових платежів власників приміщень

1 Див. Федеральний закон від 12.01.96 р № 7-ФЗ «Про некомерційні організації», ст. 2, п. 2.