Навіщо покупцеві потрібна підвищена вартість квартири в договорі купівлі-продажу

Цей блог - деякі мої думки по іпотечному кредитуванню. Ділюся ними з надією, що комусь із вас вони допоможуть розібратися в іпотечному кредитуванні, поліпшити життєві умови і заощадити гроші.

Навіщо покупцеві потрібна підвищена вартість квартири в договорі купівлі-продажу?

Переді мною повідомлення форуму:
«Продаємо квартиру. Потенційний покупець бажає взяти квартиру в іпотеку. У договорі купівлі-продажу покупець просить вказати завищену вартість квартири. пояснює це тим, що «в банку отримує кредит без початкового внеску». Навіщо йому це потрібно, і чим мені загрожує, якщо я погоджуся на його умови? »

Покажу на прикладі, навіщо завищення вартості потрібно позичальникові-покупцеві квартири.

Є квартира. І, допустимо, квартира продається за 5 мільйонів.
Також припустимо, що перший внесок позичальника, за правилами банку, повинен становити 10%.

Це означає, що банк видасть, у вигляді кредиту, 90% від вартості квартири.
Якщо квартира коштує 5 000 000, то банк видасть 4 500 000, а 500 000 позичальник повинен внести з власних заощаджень.

Але у позичальника - немає цих самих 500 000, інакше навіщо йому обманювати банк? І тому, він хоче, щоб за квартиру цілком і повністю заплатив банк.

Як це зробити?

Покупець думає, що потрібно домовитися з продавцем, нібито той продає квартиру дорожче. Тобто, якщо кредит - 5 мільйонів, і це 90% вартості квартири, то потрібно, щоб продавець погодився в договорі купівлі-продажу вказати 5 000 000/90% х 100% = 5 555 556 рублів. Зрозуміло, що така дивна цифра викличе підозри, а тому, округляємо, наприклад, до 5 600 000.

Такі хитромудрі покупці-позичальники (у яких немає грошей на перший внесок, але які хочуть квартиру купити цілком за кредитні гроші) іноді зустрічаються.

І банки знають, що таке можливо.

Саме тому, банк наполягає на оцінці квартири незалежними оцінювачами. І хоч оцінювачі формально «незалежні», але, тим не менш, акредитовані банком.

Пройшли часи, коли оцінювачі легко завищували оцінку, обманюючи банки.
Чому?
Тому що оцінювачів багато, а «акредитованих банком» - мало.

Без банку оцінка мало кому з продавців або покупців квартир потрібна.

Бути оцінювачем, акредитованим банком - почесно і приємно:
Є при банку, припустимо, три оціночні компанії - у цих трьох компаній є постійний потік клієнтів від банку. А у тих, хто не акредитований - такого потоку клієнтів немає. Саме тому, оцінювачі зараз рідко коли обманюють банки, завищуючи вартість оцінюваної квартири.

Тобто, покупцю-позичальнику мало домовитися з продавцем квартири про завищену оцінку, потрібно домовитися і з оцінювачами.

А чи захочуть оцінювачі домовлятися?
Адже якщо банк виявить обман, то оціночна компанія може втратити обліку суб'єкта зовнішньоекономічної банку, а значить, втратити потоку клієнтів!

Що буде при «хорошому розкладі»?

Позичальник домовиться з незалежними оцінювачами, ті завищать оцінку. А в банку - не братимуть перевіряти оцінку квартири, вироблену незалежними оцінювачами.

В цьому випадку, банк видасть позичальникові кредит, позичальник віддасть гроші продавцю, і угода відбудеться.
Імовірність такого розвитку подій є, але я б оцінював цю ймовірність в 30%.

А от імовірність іншого розвитку подій я оцінюю як 70%:
Або позичальник не зможе домовитися з оцінювачами, або оцінювачі банку не повірять оцінкою незалежних оцінювачів.

У цьому випадку банк або відмовить видавати кредит під заставу цієї квартири взагалі, або видасть позичальникові менше грошей, і у позичальника просто не буде вистачати грошей на покупку квартири.

Справа в тому, що банк, видаючи кредит, видає 90% від того, що менше:
- або ціна квартири, про яку домовилися покупець-позичальник з продавцем;
- або вартість квартири за оцінкою оцінювачів.

І якщо оцінювачі оцінять квартиру не в 5 600 000, як хоче покупець, а, наприклад, в 4 800 000, то видасть банк у вигляді кредиту 90% від цієї, меншої суми.

Якщо у покупця не буде вистачати грошей на покупку квартири:
- або він буде вмовляти продавця продати квартиру дешевше;
- або буде вмовляти продати квартиру з розстрочкою платежу (10% потім). Причому, виглядати буде, як потерпілий від дій «нехорошого банку»: «Ви ж бачили, який банк виявився»!
- або продавцеві просто доведеться знову шукати інших покупців.

Є і ще один ризик: «У разі розірвання угоди сторони зобов'язані повернути отримане за угодою»: покупець повинен повернути продавцеві квартиру, а продавець - гроші, в тому числі і ті, які не отримував.
Така ймовірність ризику - мала: купити квартиру, а потім розривати угоду - я такого в своїй практиці не зустрічав, але теоретично, така можливість є.

Саме тому, я особисто не прихильник обманювати банки.