легальна перебудова

Дизайнерський бум останніх років і деякі послаблення в узгодженні перепланувань спонукали багатьох самостійно зайнятися глобальної перебудовою квартир. Однак ці дії небезпечні і, на щастя, залишаються під контролем держави. Про те, що треба мати на увазі, приступаючи до переробки, розповідає наш експерт, відомий московський архітектор і дизайнер Олексій Кузьмін (Kuzmin-pro).

Початок ремонту - пора особливого натхнення. На свої рідні квадратні метри хочеться перенести безліч цікавих ідей, власних або побачених на сторінках журналів, в телепередачах. Але перш ніж ламати стіни і переносити санвузли, потрібно визначитися з межею допустимого.

Законодавча база

життєво важливе

Основним правилом перепланування є недоторканність несучих і самонесучих конструкцій - стін, колон, пілонів, балок (ригелів), діафрагм (стін в панельних будинках). Їх не можна зносити, не можна самовільно в стінах змінювати конфігурацію дверних і віконних прорізів або робити нові. Зрозуміло, що дані роботи просто небезпечні для будинку і всіх його мешканців. Друге табу - вентиляція, заборонено її закривати або зменшувати перетин воздуховода. На жаль, нерідкі історії, коли один з мешканців багатоквартирного будинку «відрубує» вентиляцію, розібравши вентшахта і приєднавши її до площі кухні або санвузла. Сусіди від такого самоуправства, звичайно, будуть не в захваті, що може закінчитися скаргами і судовим розглядом.

Переносимо кухню?

Це питання постає, коли хочуть звільнити простір для ще однієї кімнати або якось цікаво обіграти обсяг квартири. Так ось, переміщати кухню допустимо тільки в межах нежитлових приміщень (коридору, комори). Крім того, кухня не має права вторгатися на територію, виділену під санвузли. Хоча останнім може не поширюватися на квартири, що займають найвищий поверх.

Часто кухня переїжджає в хол або зону передпокою. При цьому вона не повинна втрачати природного освітлення - світла від вікон. Проблему вирішують прозорі перегородки або глухі зі світлопропускаючих вставками (наприклад, з склоблоків) або дверима з великою площею скління. Іноді логічний знесення перегородок, але подібне (як архітектори кажуть, «відкрите») рішення не завжди може бути погоджено.

У разі, коли кухня перенесена і цей момент узгоджений, яка звільнилася площа, фактично будучи житлової, формально такою не стає (вас навіть попросять підписати папір, що ви згодні на погіршення умов). Тобто в паспорті квартири додаткова житлова кімната не з'явиться, а швидше за все, вона буде значитися як кабінет.

У вас же газ!

Об'єднання кухні з вітальні дозволяється тільки в разі, якщо в квартирі не встановлено газове обладнання - плита, колонка. Взагалі газ накладає ряд додаткових обмежень.

⌘Доступ до комунікацій повинен бути відкритий. Замуровувати труби не можна.
⌘Между житловими приміщеннями і кухнею з газовою плитою необхідні двері.
⌘Для перенесення газового обладнання потрібен дозвіл.
⌘Замена газової плити на електричну. як правило, підлягає погодженню в БТІ (без оного можна поставити плиту або варильну панель на 2 конфорки).

«Мокре» місце

Ну дуже сильний спокуса хоч щось змінити в типовому санвузлі. Міняйте! У вбиральнях і ванних рухати обладнання можна на свій розсуд. (Істотно віддаляти від стояка унітаз і серйозно подовжувати каналізацію не раджу.) В приміщеннях обов'язкові гідроізоляція і поріжок під дверима. Вентиляцію санвузлів не положено виводити в вентшахта кухні. За правилами, збільшення і перенесення санвузлів і постірочних допустимі тільки в межах коридорів і комор. Діє заборона на вторгнення в житлову зону і проектну площу кухні (для квартир на першому поверсі можуть бути зроблені поблажки).

Согласуемое перепланування чи ні, інспектори скажуть відразу, а сам процес займе кілька місяців

Лоджія + кімната

Вітальні, дитячі, спальні можна рухати (не зачіпаючи несучих конструкцій). При цьому кімнати не повинні опинятися на місці «мокрих зон» і їх не можна позбавляти вікон. Звичним варіантом перепланування є приєднання до кімнати площею лоджії. Тут ми теж стикаємося з обмеженнями.

⌘Разбірать зовнішню стіну не можна. Заміна одностулкових балконних дверей двостулкових в ряді випадків допускається, але для узгодження доведеться замовляти спеціальний інженерний проект.
⌘Виводіть на балкон центральне опалення будинку заборонено. Додаткове опалення реалізують за допомогою електроприладів, найчастіше використовують системи «тепла підлога».

Повна свобода?

Існує думка, що в квартирах так званої «вільного планування» можна робити все що завгодно, без погоджень - планування щось вільна. Насправді це поняття умовне. У нових монолітних будинках нерідко продають квартири, в яких перегородки не зведені. Але вони передбачені ще на стадії проектування, і з приймання будинку Держкомісією фіксуються в БТІ. Відповідно і тут будь-які трансформації підлягають загальноприйнятій практиці узгодження.

Типова перепланування

На жаль, типові перепланування задовольнять далеко не всіх. Частина варіантів формальні (тобто мало що дають, швидше за просто інформують про потенційні можливості), багато, на мій погляд, нецікаві і навіть нерозумні. Наприклад, в одному з проектів в кімнаті без того складної конфігурації пропонується виділити перегородкою кут для вбиральні. Замовили ексклюзивний проект - однозначно потрібно його «легалізація». Согласуемое рішення чи ні, в інспекції вам скажуть відразу, а сам процес займе кілька місяців.

Найчастіше господарі квартир ігнорують узгодження перепланування, причому зазвичай мова в таких випадках йде про грубе порушення норм. Наталя і Сергій Н. роблячи ремонт у типовій «трійці» серії П-3, об'єднали санвузол і збільшили його площу за рахунок коридору (нові Правила це допускають). Вони також знесли частину вентиляційного короба на кухні, щоб встановити в нішу холодильник, при цьому була порушена вентиляція (неприпустимо!). Проект подружжя не замовляли, тим більше не намагалися займатися легалізацією перепланування. Чоловік заспокоював дружину: «Ми власники, ніхто нічого нам не пред'явить - просто нікого в квартиру не пустимо». Але у сусідів зверху прорвало трубу. Щоб порахувати збитки від потопу, довелося викликати співробітника ЖЕКу. Перше, що він взяв на замітку - не відвалилися мокрі шпалери, а несанкціоновану переробку квартири, з грубими порушеннями Правил. У влади маса можливостей виявити незаконне перепланування: перевірка скарги сусіда на звуки роботи перфоратора, продаж квартири або набуття права власності отримали її у спадок дітей. У підсумку - штрафні санкції, необхідність узгоджувати переробку, а при неможливості узгодження - усувати зміни. Нелегальна перепланування може стати перешкодою при отриманні банківського кредиту під заставу нерухомості.

Задати питання експерту