Квартира через ренту

Сучасна ситуація на ринку житла така, що дозволити собі купити квартиру можуть тільки люди добре забезпечені матеріально. Іпотечні кредити, зважаючи на жорсткості вимог до позичальників, доступні далеко не всім, готівки практично не накопичити, залишається шукати інші варіанти. Таким варіантом може бути рента. По суті, рента - це така ж законна операція, як купівля-продаж, дарування, або обмін квартир.

Цивільний кодекс України визначає три види ренти:

Постійна рента. Полягає у виплаті коштів, або надання одержувачу ренти певного роду послуг, заздалегідь обговорених у договорі. Як одержувачів можуть виступати і приватні, і юридичні особи.

Довічна рента. Найпоширеніший вид ренти, при якому рентополучателя може виступати тільки приватна особа. Виплати проводяться в кінці кожного місяця і становлять не менше мінімального розміру оплати праці.

Закордонна нерухомість. Квартири в Болгарії. будинки, ділянки у власність.

Як рентополучателя може бути будь-яка дієздатна людина, але такі угоди природно полягають в основному з літніми самотніми людьми. Крім того довічна рента може бути розділена на кілька рентополучателя, згідно з укладеним договором, зазвичай в рівних частках, при цьому, зі смертю одного з рентополучателя, його частка ділиться між іншими рентополучателя.

Рентоплательщіком може бути не тільки фізичне, а й юридична особа

Платник ренти має мінімум прав щодо отриманого житла, до моменту смерті його колишнього власника. Таку нерухомість можна продати, обміняти, навіть вселитися за законом, єдине, що можна зробити - це переуступити договір ренти іншій особі.

Плюси і мінуси платників ренти:

+ незрівнянно низька ціна нерухомості, в порівнянні з покупкою нової;

- права власності на нерухомість переходять тільки після смерті платника ренти;

- ризик зіткнутися з недобросовісним рентополучателя і втратити час і гроші;

- необхідність догляду за літньою людиною і задоволення всіх його примх.

Плюси і мінуси одержувачів ренти:

+ одержувач ренти, а також члени його сім'ї зберігають право проживання в квартирі довічно;

+ додатковий дохід від ренти;

+ можливість користування рядом послуг, обумовлених у договорі;

- ризики людського фактора, пов'язані з невиконанням, або недобросовісним виконанням платником ренти своїх обов'язків;

- ризик нарватися на шахраїв.

Всім власникам квартир здача звітності бухгалтерський супровід ип при здачі нерухомості.

Є два варіанти передачі житла платнику ренти - безкоштовно, або зі сплатою разового платежу. Договору без виплати разового платежу полягають зазвичай в тому випадку, якщо сторони добре знайомі між собою - це сусіди, друзі, родственнікі.Обично разовий платіж становить 20-60% від реальної вартості квартири. Крім того, якщо договір укладається не безпосередньо, то частина грошей доведеться виплатити посередницькій фірмі, їх частка доходить до 10% від ринкової вартості нерухомості. У будь-якому випадку, квартира обійдеться рентоплательщіку значно дешевше, ніж нова.

Податки стягуються тільки при здійсненні разової виплати. У цьому випадку обов'язки по сплаті податку лягають на плечі одержувача ренти і складають 13% від вартості житлової нерухомості, яка прописана в договорі ренти. Це податок на доходи фізичних осіб. У тому випадку, якщо житлова нерухомість на момент укладення договору ренти, перебувала у власності у одержувача ренти менше трьох років, то податкові відрахування здійснюються з суми розміром не більше 1 мільйона рублів.

Після завірення у нотаріуса, договір підлягає державній реєстрації. Для цього від учасників угоди будуть потрібні наступні документи:

1. Заява на держреєстрацію.

2. Документи, що засвідчують особу учасників угоди.

3. Згода подружжя обох сторін угоди, завірена нотаріально.

4. Правовстановлюючі документи на нерухомість від одержувача ренти з обов'язковою наявністю свідоцтва про право власності та документа - підстави. Це може бути договір дарування, передачі (в разі, якщо нерухомість була приватизована), купівлі - продажу, може бути документ про право спадкування, і т.п.

5. Виписки з будинкової книги та копія фінансового особового рахунку.

6. Довідка з БТІ, форма 11-а.

7. Технічний паспорт із зазначенням експлікації і поверхового плану будинку.

8. Оригінал договору довічного утримання, завірений у нотаріуса.

9. Квитанція про сплату реєстраційних зборів.

Умови припинення договору ренти:

1. Рента не може бути розірвана, якщо на це не дано згоду її одержувача.

2. Розірвання договору здійснюється за взаємною згодою сторін, оформляється у вигляді угоди про розірвання та завіряється у нотаріуса.

3. Рента може бути викуплена. Якщо договір був оформлений з виплатою разового платежу, то ціна викупу дорівнює сумі річної ренти. Якщо договір передбачав лише ренту, то до цієї суми додається вартість даної нерухомості за угодою сторін, або виходячи з оцінки БТІ.

4. Новація зобов'язань. За згодою одержувача ренти, житлова нерухомість може бути продана з наступною покупкою іншого житла, на яке переходять заставні зобов'язання зі старого житла.

Всі зміни, пов'язані з припиненням ренти необхідно негайно зафіксувати в Єдиному державному реєстрі прав.

Умови розірвання договору ренти:

1. За взаємною згодою сторін. В цьому випадку до рентополучателя повертаються права власника на нерухоме майно, а з платника ренти знімаються всі зобов'язання.

2. Порушення платником ренти своїх зобов'язань. Спір вирішується в судовому порядку, на період судових розглядів, до з'ясування ситуації з платника ренти тимчасово знімаються зобов'язання по його сплаті.

Умови, при яких договір ренти може бути визнаний недійсним:

1. Виявлення факту обманних або насильницьких дій скоєних рентоплательщіком щодо рентополучателя.

2. Виявлення факту обману або недієздатності одного з учасників угоди на період її укладення.

Основні проблеми, з договором про довічну ренту з утриманням, трапляються зазвичай не на юридичній, а на особистому ґрунті. В результаті якихось надуманих образ, розбіжностей виникають ситуації, які в кінцевому підсумку можуть привести до розриву договору, тому договори такого типу потрібно опрацьовувати дуже ретельно.

У договорі детально прописуються обов'язки платника ренти, а також перерахування умов утримання, що включають в себе обсяги, терміни, періодичність надання послуг, розмір грошових виплат. Від того, наскільки будуть передбачені всі основні моменти, залежить ймовірність виникнення проблем у майбутньому.

Необхідно визначити виконавця договору, це може бути особисто платник ренти, або призначені ним особи.

Крім того, непогано передбачити пункт про зміну умов утримання, в залежності від стану одержувача ренти. Дане положення, в першу чергу добре характеризує наміри платника і сприятливо позначається на його іміджі в разі судового розгляду. Можна також передбачити можливість подальшої заміни грошового утримання натуральним.

Потрібно заздалегідь продумати і задокументувати, як буде здійснюватися контроль за наданням послуг, будь-яку виплату найкраще робити через банк, і зберігати документи, зберігати чеки про надання послуг, купівлі медикаментів і тому подібного, вести щоденник, в кінці кінців, з відмітками одержувача ренти про отриманні.

Тобто, при укладенні договору вам слід добре продумати всі життєві ситуації, в яких ви ризикуєте опинитися, і закріпити їх на папері. Особливо варто відзначити, що всі ваші зобов'язання починаються з моменту укладення договору і ніякі колишні усні угоди сили не мають, ретельне опрацювання цього документа, свого роду шлюбного договору, гарантує вам згодом відносно безхмарне майбутнє.

Дивіться також статті: