Купівля таунхауса інструкція з безпеки - ринок нерухомості

Чим активніше розвивається ринок заміських будинків, і перспектива переїхати на постійне проживання за межі мегаполісу приваблює все більше городян, тим гостріше стають питання, що стосуються юридичного боку справи.

Купити таунхаус і насолоджуватися життям без будь-яких проблем - бажання логічне і цілком здійсненне, особливо з огляду на зростаюче не по днях пропозицію. Однак в інтернеті і газетах-журналах періодично з'являються тривожні замітки про те, що «незаконно побудовані таунхауси будуть зносити» або вже зробили це. Поки містом, який привернув найбільшу увагу в цьому сенсі, стала Кривий Ріг. У Харкові прецедентів не було, хоча розмови ведуться. Незважаючи на те, що виникають вони рідко, їх було достатньо, щоб перелякати потенційних покупців. Ускладнює розуміння ситуації і двоякість визначення «таунхаус» в законодавстві. Що і чому сьогодні викликає суперечки, і чого насправді варто побоюватися?

Є ще ряд моментів, на які необхідно звертати увагу.

Часто деякі девелопери позиціонують ІЖС в якості «рецепта від всіх хвороб», а ДНП, іменоване в професійним колах «дачку», асоціюють з менш респектабельними можливостями. Але тут варто уточнити: все йде не так однозначно, і будь-яка подібна заява може бути не позбавлене умислу з боку зацікавлених компаній. Наприклад, яким би ласим не видався клієнтам ІЖС, будівництво таунхаусів на них вважається незаконним, що може загрожувати судами і навіть зносом. Але про все по порядку!

По-перше, поняття ІЖС на сьогоднішній день замінено на цілу групу підвидів, які більш детально поділяють перспективи майбутнього будівництва. Тепер ми маємо справу просто з ЖС. І вже на Генплані прописані більш конкретні уточнення: ЖС-1, ЖС-2, ЖС-3, ЖС-4 і ЖС-5. По суті, ця лінійка прямо пропорційна зростанню дозволеної поверховості будівель на конкретній ділянці. Так, ЖС-1 відповідає індивідуальному будівництву, ЖС-2 - малоповерхового (в тому числі таунхауса), ЖС-3 - будинкам до 9 поверхів і так далі. При цьому статус ІЖС залишається на землях, які були сформовані і позначені раніше. Страшно сказати, але відтепер його можна вважати свого роду пережитком.

По-друге, велике значення має не тільки вид дозволеного використання, а й дозвіл на будівництво, отриманий девелопером. На землях ІЖС без даного документа і без дозволу на введення об'єкту в експлуатацію можна зводити ТІЛЬКИ індивідуальне житло, розраховане на одну сім'ю (по «дачної амністії»), на землях під дачне будівництво - його не потрібно в принципі.

А ось якщо заходить розмова про будинках ... На землях ІЖС їх будівництво ризиковано. Вони розраховані не на одну сім'ю. Якщо блокований будинок зводиться без дозвільної документації, значить, не ведеться державного будівельного нагляду за процесом, створюється надмірне навантаження на мережі, адже за підсумком земля використовується не за призначенням.

Ряд девелоперів намагаються перехитрити систему і оформляють ділянку на одну особу, а потім продають частки. За кадастровому паспорту в будинку немає квартир, а є тільки кімнати. Офіційно довести, що всі проживаючі в секціях люди не є родичами - справа плутане і непростий. І навіть якщо органи технічної інвентаризації будуть рахувати кількість кухонь і санвузлів в одному будинку, намагаючись виявити порушення, ця інформація все одно не буде служити стовідсотковим доказом, адже в Житловому кодексі про це немає ні слова. Але це не робить багатоквартирний будинок на ІЖС більш законною будівництвом. Наприклад, хтось дійсно вважає за краще мати кілька кухонь - одну для прийому гостей, іншу - для кулінарних експериментів. Наявність гостьових і хазяйських санвузлів стало ще більш звичною справою.

По-третє, традиційна для України ситуація з двоякість інтерпретації законів знайшла своє відображення і в трактуванні поняття «таунхаус». У документації його прийнято називати «житловий будинок блокованої забудови» або «секція в блокованому будинку». Таким чином, не проясненням залишається питання, відносити його до багатоквартирного або індивідуальним зблокованих дому, нехай і з сусідами за стінкою. Деякі забудовники реєструють кожну секцію з належними їй ділянкою як окреме житло, інші - пропонують купити квартиру. На сьогоднішній день Харківські чиновники негласно визнають секцію в блокованому будинку як індівідуалку, тому гучних скандалів зі знесенням таунхаусів в нашому регіоні не відбувалося.

Згідно Містобудівній кодексу України «житловими будинками блокованої забудови є житлові будинки з кількістю поверхів не більше ніж 3, що складаються з декількох (не більше 10) блоків, кожен з яких призначений для проживання однієї сім'ї, має спільну стіну (загальні стіни) без прорізів з сусіднім блоком або сусідніми блоками, розташований на окремій земельній ділянці і має вихід на територію загального користування ». Крім того, такі будинки на відміну від звичайних багатоквартирних не повинні мати загальні горищні, підвальні приміщення і входи. При цьому системи вентиляції, опалення (або індивідуальні вводи та підключення до зовнішніх теплових мереж) повинні бути самостійними для кожної секції.

Щоб проілюструвати ситуацію, повертаємося до «казанському» приклад. Він виявився найбільш яскравим і показовим. Будинок, спочатку заявлений як індивідуальний на землі з дозволеним використанням ІЖС, виявився будинком на 14 квартир. При цьому дозвіл на його будівництво не виходило забудовником, тобто геть відсутнє. Після визнання будинку судом самовільно побудовою, він був знесений. Практика показових покарань викликала великий резонанс, так як цей факт відбив ставлення місцевих чиновників до теми зведення багатоквартирних будинків на землях ІЖС, які іноді називають «лжекоттеджамі». Зацікавлена ​​будівельне співтовариство на пару з покупцями спочатку насторожилося, а потім і зовсім підняло паніку.

На яких землях повинен зводитися таунхаус, щоб така угода була пов'язана з мінімальною кількістю ризиків для покупця?

Одні девелопери зацікавлені в тому, щоб клієнти побоювалися статусу ІЖС, інші - земель для дачного будівництва. Так як поки в Харкові реальних прецедентів не було, і місцевий суд не визнавав таунхауси в Харків однозначно багатоквартирним або індивідуальним будівництвом, питання залишається відкритим.

Ще недавно квартири на землях ІЖС по суду реєструвалися, і судові органи найчастіше ставали на бік покупця. Відомі випадки, коли суд хоч і визнавав будівництво самовільної, при цьому приймав рішення, що вона не представляє небезпеки і не порушує чиїхось інтересів, і покупцям дозволяли зареєструвати придбання. Однак ситуація в Казані показує, що судова практика напрацьовується, і чиновники можуть поміняти своє ставлення до теми. Тобто ви можете опинитися перед будь-яким з двох варіантів: легалізувати через суд або все втратити.

Серед озвучених експертами думок з приводу подальшої долі таунхаусів звучить не тільки ідея знесення. Висловлюється також думка оголосити амністію на вже зведені будинки, але з умовою заборони на подібне будівництво в майбутньому. Правда, багатьом це здається утопічним, так як прояв м'якості в подібних питаннях може розхолодити забудовників. Знайдуться ті, хто як і раніше будуть будувати в надії на ще одну амністію.

Будівництво блокованих будинків на землях ІЖС, як ми вже детально з'ясували, - перспектива досить сумнівна. При будь-якому результаті справи зареєструвати своє право власності на них буде практично неможливо.

Що стосується земель під дачне будівництво: цей вид дозволеного використання присутній як на сільгоспземлях, так і на землях населених пунктів. Будівництво блокованих будинків і там, і там здійснюється з рівним ступенем легальності (однаково спірно). Різниця між ними мінімальна і зводиться до можливості прописатися. Правда, навіть на сільгоспземлях деякі примудряються зареєструватися (після успішного проходження експертизи, в рамках якої припадає довести, що твоє заміське житло придатне для постійного проживання).

Велика ймовірність, що земля під дачне будівництво в межах населеного пункту з часом стане бажаної ЖС-2 або МЖС (малоповерхове житлове будівництво). Найменший ризик для зведення блокованих будинків представляють саме ці види дозволеного використання, а також «для комплексного освоєння з метою житлового будівництва». Знову ж індивідуальна власність краще, ніж часткове володіння.

Поставтеся до покупки з належним рівнем серйозності. При складанні власної думки щодо якогось проекту (або тим більше при остаточному виборі) не варто керуватися виключно «казанської страшилкою» або байками, яких повно на всіляких форумах. Дійте адекватно ситуації і орієнтуйтеся на наявні в наявності у девелопера документи і конкретні пропозиції забудовників. Крім того, завжди буде не зайвою консультація з юристом щодо обраного вами об'єкта. При цьому звертайтеся саме до фахівця по земельному праву, а не знайомому, який працює в юрвідділі якийсь там компанії. Як показує практика, такий «профі» може тільки заплутати і ввести в оману. Він завжди буде говорити, що угода небезпечна, знімаючи з себе відповідальність.

Фотографії: realestate.ru, accbud.ua