Купити квартиру що знаходиться в заставі у банку

Ринок заставного майна зростає з кожним роком. Він загальмовується в роки економічного застою і стабільності, а зростає у кризові періоди. Проблема в тому, що при розвитку ринку іпотечного кредитування в кризу не всі справляються зі своїми зобов'язаннями. Купівля заставного майна - це угода, пов'язана з ризиком, але, в цілому, вона може бути досить вигідною.

Що таке заставна квартира?

Важливо розуміти, що квартира, придбана за кошти банку, залишається в заставі у нього до тих пір, поки не буде виплачена вся сума за договором.

Її покупка і зміна власника не знімає зобов'язань, навпаки, вони переходять від одного власника до іншого.

Найчастіше продаж виробляють для того щоб розрахуватися з боргами перед банківською організацією. Саме тому покупцеві не варто розраховувати на те, що нерухомість буде коштувати копійки.

У зв'язку з тим, що з плином часу поступово знижуються ризики для тих, хто купує житло, попит на нього зростає, а ціни збільшуються. Заощадити на покупці можна, але не настільки серйозно, як це здається на перший погляд.

Перед тим як придбати таке майно, необхідно знати, що:

• без дозволу банку здійснити покупку неможливо;
• необхідно з'ясувати, як буде погашена іпотека.

Трапляється так, що покупець сам бере іпотечний кредит для покупки заставної квартири. Цей варіант ми також обговоримо.

Купівля заставної квартири у банку

Найнадійнішим варіантом вважається придбання такої квартири за участю банку. Зробити це можна двома способами:

1. Взявши кредит в тій же організації.
2. Погасивши старий кредит за свої ж кошти.

Другий варіант ускладнюється тим, що вартість такої квартири може бути досить високою. Справа в тому, що банк цікавить сума, яку заборгував громадянин, а заставна нерухомість потрапить на продаж вже після суду і з величезними відсотками по неустойку. Звідси і висока вартість.

Покупець погашає іпотеку

Подібні угоди по дуже низькій ціні проводяться вкрай рідко, тому не варто розраховувати на знижку. Послідовність дій у цьому випадку така:

• покупець закриває кредит в банку, оформлений на колишнього власника, переказуючи гроші в банківську комірку;
• банк документально закриває кредит і оформляє в зв'язку з цим довідку;
• цей документ передається нотаріусу, в ньому заявляється, що заборгованості по квартирі немає;
• нотаріус виводить нерухомість із реєстру боржників, обтяження знімається;
• тепер укладається договір купівлі-продажу і здійснюється операція.

У момент реєстрації договору в Росреестра право власності від одного власника переходить до іншого. Наш юрист-консультант відповість на всі виниклі питання.

Покупець сам бере іпотеку

Звертаючись в банки за іпотекою та вивчаючи це питання, деякі громадяни стикалися з тим, що іноді їм пропонують програми з викупу вже закладеної квартири за рахунок нової позики. Для того щоб здійснити операцію з купівлі такого майна, потрібно звернутися в ту організацію, де закладена квартира.

Вивчивши покупця на предмет можливості виплачувати іпотеку, банк може запропонувати деякі послаблення у вигляді:

1. Мінімізації авансового платежу.
2. Зменшення процентної ставки.
3. Швидкості оформлення документів.

Якщо обидві сторони все влаштовує, оформляється кредит.

Ще один варіант - це покупка житла у позичальника.

У цьому випадку важливо враховувати один нюанс: не можна проводити операцію без згоди банку, інакше вона буде визнана недійсною.

Можливо, що банк не братиме участі в угоді, але згоду він повинен дати, оскільки квартира закладена і знаходиться в його веденні. Такий варіант більш ризикований, ніж два попередніх.

Де шукати і як купити?

Заставна нерухомість на ринку становить приблизно 10-15% від загального числа квартир, що продаються і будинків. Знаходять її різними способами:

• через програми банків;
• через ріелтерські компанії;
• за допомогою публічних торгів і аукціонів;
• на інтернет-сайтах.

Серед усіх можливих варіантів покупки фахівці радять віддавати перевагу тим, що відбуваються за участю банків.

Згідно загальній картині придбати майно можна двома способами:

1. За згодою позичальника (коли він тільки зіткнувся зі складнощами з погашення іпотечної позики).
2. Примусово (після судових розглядів протягом довгого періоду).

І ось тут покупця завжди цікавить питання: чи вигідно проводити таку операцію?

Чи вигідна покупка заставної квартири?

Якщо подивитися на ситуацію поверхово, то можна помітити, що вартість заставного майна на ринку не дуже занижена. Вона часом порівнянна з цінами на квартири без обтяжень.

Розглянемо чому ж так відбувається:

Всім відомо, що угоди по покупці заставного майна не безпечні. Серед найпоширеніших виділимо наступні:

1. 
   Не можна укладати угоду, якщо в квартирі прописані неповнолітні.
2. Не варто купувати квартиру у банку без згоди позичальника, а у позичальника - без згоди банку.
3. Не можна вносити авансові платежі навіть в рамках договору завдатку, виняток - прямий договір з банком і виділення під кошти спеціальної клітинки.

Остерігатися варто конфліктних ситуацій між позичальником і банком. Оскаржити будь-яке рішення можна в суді. Коли всі сторони згодні на продаж, не мають претензій до вартості, це є доказом того, що покупець завтра не буде страждати і витрачати нерви на вирішення конфлікту.

Юристи радять у разі придбання квартир у позичальників укладати попередні угоди про відсутність претензій до укладення договору.

В цілому, покупець повинен шукати шляхи максимально убезпечити себе з точки зору закону. При покупці будь-якої нерухомості існують ризики. Навіть якщо вона не обтяжена чимось. Якщо покупець сумнівається в своїй компетенції, він завжди може звернутися до кваліфікованого фахівця і попросити його перевірити всі деталі. Для покупки квартир, що знаходяться в заставі, це вкрай важливо.