Компенсація від забудовника що вимагати, якщо виявилися недоробки або квартиру не оформляють в

Купівля житла в новобудові далеко не завжди проходить гладко, і виною тому часто буває порушення зобов'язань з боку забудовника. Але якщо зобов'язання порушуються, можна розірвати угоду або вимагати компенсацію. Минулого разу ми розповідали, що можна отримати з проблемного забудовника при затягуванні термінів будівництва і здачі об'єкта, а сьогодні мова піде про те, на що можна розраховувати, якщо якість квартири залишає бажати кращого і якщо забудовник затягує видачу свідоцтва про власність.

Боротьба за якість
Купівля нерухомості в новобудові, особливо на початкових етапах будівництва, - це завжди ризик, і не тільки залишитися без житла і без грошей або провести зайві роки в очікуванні, а й отримати неякісний об'єкт. Наприклад, можуть бути погано встановлені віконні та балконні рами (криво, не зовсім і т.д.), нерівно викладені перегородки, може бути відсутнім звукоізоляція стін або протікати покрівля, а якщо квартира здається з ремонтом, проблем буває ще більше. «Мабуть, мало хто із забудовників надавав квартиру з ідеальною якістю, завжди при передачі квартири виявляються дрібні, а іноді і серйозні недоліки», - заявив «Порталу про нерухомість MetrInfo.Ru» адвокат Олег Сухов.

Будь-які ознаки порушення технології будівництва, звичайно, повинні обговорюватися з забудовником, і якщо підозри покупця про неналежну якість підтверджуються, справедливим буде або усунення порушень, або їх компенсація, але добитися справедливості, як водиться, не завжди просто.

Тому експерти радять в першу чергу уважно вивчати яку здають квартиру: «На практиці представники забудовника часто користуються емоційним станом пайовика, який від щастя володіння новою квартирою готовий закрити очі на все, щоб швидше отримати ключі. Але при прийманні якраз важливо впоратися з емоціями і не поспішати підписувати приймально-передавального акт, а, навпаки, уважно оглянути нерухомість, перевірити чи відповідає вона умовам договору та іншим вимогам закону, що пред'являються до житлового приміщення. Якщо є можливість, варто запросити фахівця або знайомого, який хоч щось розуміє в будівництві. При прийманні квартири головне виявити недоліки і вказати їх на них, а якщо цього не зробити, залучити забудовника до відповідальності буде важко », - каже адвокат Олег Сухов. Хоча якщо недоліки зовсім не істотні, можна їх і пробачити, але при цьому важливо розуміти, що вони дійсно не стануть причиною майбутніх проблем. Якщо ж недоліки більш серйозні, то доведеться боротися за якість.

Згідно з пунктом 2 статті 7 закону 214, якщо об'єкт пайового будівництва побудований з відступами від умов договору та / або недоліками, тобто якість його залишає бажати кращого, пайовик має право вимагати від забудовника:

Але другий або третій варіант дій може виявитися найбільш зручним і комфортним, адже, як зазначає Світлана Савічева, начальник юридичного відділу КР «Мегаполіс-Сервіс», на практиці процес усунення недоліків самим забудовником часто затягується, а якість житла все одно залишається низьким, і в підсумку у власника квартири не витримують нерви і він все одно бере все на себе. Крім того, при другому варіанті, якщо недоліки квартири не настільки істотні і пайовик готовий з ними миритися, у нього є можливість замість не настільки потрібного йому ремонту отримати гроші.

Але якщо обраний перший варіант, то пайовик рекомендується не йти ні на які компроміси: «Поки якість будівництва не буде доведено до відповідності з угодою і встановленим нормативам, пайовик має право не підписувати акт прийому-передачі квартири, і цим потрібно користуватися», - радить Ірина Доброхотова , голова ради директорів компанії «БЕСТ-Новострой».

Через якості - в суд
Неналежну якість об'єкта може привести і до розірвання договору. «Наприклад, якщо порушення, допущені забудовником, вимагають серйозних витрат і він відмовляється що-небудь переробляти або затягує терміни, то має сенс звернутися за незалежною експертизою і подати документи до суду», - рекомендує Світлана Савічева (КР «Мегаполіс-Сервіс»).

«А також розірвати договір можна в разі істотного порушення вимог до якості або неусунення виявлених недоліків у встановлений пайовиком розумний строк», - стверджує адвокат Олег Сухов, посилаючись на підпункти 2 і 3 пункту 1 статті 2 закону 214. Порядок дій в цьому випадку такий же , як і при розірванні договору через затримку термінів будівництва і передачі об'єкта (див. статтю «Забудовник порушує терміни. чи варто домагатися компенсацій, на які суми розраховувати, і чому суди так часто їх занижують»), та й можливе взи кание таке ж: «Можна вимагати повернення всіх сплачених грошових коштів та відсотків в розмірі 1/150 від ставки рефінансування ЦБ України за кожен день користування грошима - з дати укладення договору до моменту повернення грошових коштів (пункт 2 ст. 9 закону 214-ФЗ) », - говорить адвокат Олег Сухов.

«Але, правда, юридичного критерію істотного порушення вимог до якості немає, законодавство його не дає. Поняття суттєвості вирішується в судовому порядку в кожному індивідуальному випадку, - зазначає Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп». - І більше того, навіть якщо забудовник допустив серйозні порушення при будівництві, наприклад, неякісно виконав технологію утеплення, то довести його провину в судовому порядку буде непросто ». А якщо вина не буде доведена або порушення якості не буде визнано істотним, договір розірвати не вдасться.

інші схеми
Непросто доведеться і покупцям житла, які купили нерухомість не через ДДУ, а за іншими схемами, як дозволеним 214 законом (через механізми ЖБК або житлових сертифікатів), так і «сірим» (попередні договори, договори інвестування і т.п.). «Так, у разі якщо квартира купувалася шляхом оплати паїв в житловому кооперативі або шляхом покупки житлових сертифікатів, закон, на жаль, не настільки чіткий. Порядок усунення недоліків кооперативом або емітентом сертифікатів не відрегульований, і тут можуть застосовуватися норми Цивільного кодексу України та законодавства про інвестиції, а також норми «Закону про захист прав споживачів», - розповідає Василь Шарапов ( «Сіті-XXI століття»). Тобто, навіть якщо якість житла, що здається буде дуже низьким, в добровільному порядку забудовник цілком може відмовитися щось міняти і ремонтувати, і тоді доведеться звертатися до суду, так само як і при бажанні розірвати угоду або вийти з кооперативу. З цим же стикаються і покупці житла за «сірими» схемами. Однак якщо суд стане на їхній бік (тобто на сторону позивача), можна отримати той же, що і пайовики, які підписали ДДУ. «Наприклад, при розірванні договору можна вимагати назад сплачені інвестиції, а також відсотки за користування чужими грошовими коштами за період від дати передачі інвестицій забудовнику до дати їх повернення інвестору. При цьому процентна ставка дорівнює подвійної ставки рефінансування ЦБ РФ », - розповідає Василь Шарапов (« Сіті-XXI століття »).

Гарантія
Але от якщо квартира покупцеві передана і акт приймання-передачі підписаний, то розірвати договір з причини неналежної якості вже не вдасться, навіть якщо недоліки були виявлені вже після заселення. В цьому випадку можна розраховувати лише на гарантійні зобов'язання. І тут знову найбільше захищені пайовики, які підписали договір ДДУ. Згідно з пунктами 5 і 5.1 статті 7 закону 214 на об'єкти пайового будівництва встановлюється гарантійний термін, який відлічується з дня передачі нерухомості за актом. На житлове приміщення в цілому він не може бути менше п'яти років, а на технологічне та інженерне обладнання, що входить до складу цього приміщення, не може бути менше трьох років. І якщо протягом цього часу власник виявить якісь недоліки, то він може пред'явити забудовнику такі ж вимоги, як і в разі виявлення недоліків ще у незданого об'єкта. Інакше кажучи від забудовника можна вимагати усунення недоліків, зменшення ціни договору та відшкодування витрат на самостійне вирішення питання (див. Пункт 6 статті 7 закону 214). А якщо вимога власника не буде виконано або його виконання затягнеться у часі, у нього з'явиться можливість подати в суд.

Судитися можна і при інших схемах, але доводити правду буде складно - дуже затратно по часу і дуже знервовано, а без рішення суду усунути недоліки об'єкта, швидше за все, не вийде.

питання власності
Сьогодні в більшості випадків забудовник займається не тільки будівництвом, а й оформленням свідоцтва про власність на квартиру після здачі будинку в експлуатацію. «Однак за законом згідно з пунктом 1 статті 12 закону 214 зобов'язання забудовника вважаються виконаними з моменту підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва. Отже, забудовник не зобов'язаний брати участь в процесі оформлення нерухомості у власність », - каже Віра Богучарова, заступник керівника юридичного департаменту компанії Est-a-Tet. І вже тим більше він не зобов'язаний це робити при «сірих» схемах реалізації житла. Звертатися в Росреестр для реєстрації свого права власності цілком може і сам покупець. Інша справа, що на практиці багато забудовників не просто пропонують таку послугу, але навіть нав'язують її (це, звичайно, не є правомочним, а отже, заперечно, але не всі покупці згодні сперечатися). «І в цьому випадку забудовники часто діють через своїх агентів, які надають відповідні послуги, це відбувається в рамках договорів возмездного надання послуг», - розповідає Дарина Погорельская, керівник юридичного департаменту ГК «МІЦ». І відповідальність перед покупцями, строго кажучи, несе вже не забудовник, а агент, і ця відповідальність визначається укладеним договором надання послуг, Цивільним кодексом України та «Законом про захист прав споживачів», але не законом 214.

Але в будь-якому випадку, якщо забудовник або його агент не виконує своїх зобов'язань і затягує термін оформлення свідоцтва про власність, покупець має право розірвати договір на надання послуг і вимагати повернення сплачених коштів, а також може вимагати відшкодування інших збитків. Однак поспішати тут не потрібно, перш ніж розривати, треба зрозуміти, в чому причина затримки - від цього залежить, що можна вимагати із забудовника або його агента.

«У подібних випадках, якщо забудовник свої зобов'язання з будівництва будинку виконав, квартира фактично передана, а покупець в ній вже живе і несе витрати по оплаті комунальних платежів, оформити квартиру у власність, як правило, можна через суд. При задоволенні позову право власності буде зареєстровано Росреестра на підставі рішення суду, тому ніяких документів від забудовника вже не буде потрібно », - розповідає адвокат Олег Сухов. Але вимагати будь-яких компенсацій з забудовника за затягування термінів, швидше за все, не вийде.

«І треба відзначити, що в останні роки судові позови по таких справах стали досить поширеною практикою, тому розгляд звернень про визнання прав власності на квартиру-новобудову відбувається за чітко виробленої схемою - швидко і безболісно для пайовика (покупця)», - зазначає Ірина Доброхотова ( «БЕСТ-Новострой»), і в більшості випадків суд приймає рішення на його користь. Правда, при використанні «сірих» схем можуть виникнути проблеми з доказами, а іноді спливають дуже слизькі моменти, наприклад, з'ясовується, що будинок взагалі побудований незаконно. Однак таких випадків не так вже й багато.

А ще варто зауважити, що «якщо інвестор фінансує будівництво шляхом оплати паїв в житловому кооперативі, то згідно із законом право власності на квартиру він набуває з тієї дати, коли вноситься останній пай (тобто всі паї виходять оплаченими)», - пояснює Василь Шарапов ( «Сіті-XXI століття»). І в даному випадку допомога забудовника в оформленні свідоцтва про власність ще менш актуальна, хоча для розпоряджання квартирою зареєструвати право власності в Росреестра необхідно і пайовику. Але робити це краще самостійно, тоді і переживати за порушення зобов'язань посередниками не доведеться. В общем-то, цього принципу варто дотримуватися і при інших схемах реалізації житла - наскільки це можливо, тоді судитися не доведеться.

Хоча суд не так вже страшний, як багатьом здається. І в продовженні даної теми портал www.metrinfo.ru розповість, що потрібно для того, щоб звернутися до суду, чи завжди він має сенс і що все-таки можна стягнути з недбайливого забудовника, крім вже оплачених за нерухомість коштів.