Коли орендар має право відмовитися від договору ексіора

Коли орендар має право відмовитися від договору?

Одним з принципів українського цивільного законодавства є закріплений в статті 310 ЦК України принцип неприпустимості односторонньої відмови від виконання зобов'язання і односторонньої зміни його умов. Винятки з цього принципу можуть встановлюватися законом (пункт 1 статті 310 ГК РФ), а для учасників підприємницької діяльності - також договором (пункт 2 статті 310 ГК РФ).

Договір оренди нерухомості, як і будь-який договір оренди, може бути укладений на певний строк або без зазначення строку. У другому випадку договір вважається укладеним на невизначений термін (пункт 2 статті 610 ГК РФ).

Як орендар, так і орендодавець має право відмовитися від договору оренди нерухомості, укладеного на невизначений термін, в односторонньому порядку, попередивши про це іншу сторону за три місяці (пункт 2 статті 610 ГК РФ). В цьому випадку з дати закінчення строку попередження договір оренди буде вважатися розірваним (пункт 2 статті 450.1 ГК РФ).

Дострокове розірвання договору: одностороння відмова, угода сторін і рішення суду

Якщо договір оренди укладено на певний термін, достроковий одностороння відмова від такого договору, за загальним правилом, неможливий ні з боку орендаря, ні з боку орендодавця, якщо інше прямо не передбачено договором.

В силу пункту 2 статті 310 ГК України сторони договору оренди, укладеного на певний термін, можуть домовитися про можливість дострокового одностороннього відмови від договору. При цьому право на односторонню відмову може бути як поставлено в залежність від порушення умов договору іншою стороною (наприклад, орендодавцю може бути надано право відмовитися від договору при невиконанні чи неналежному виконанні орендарем обов'язку щодо внесення орендної плати), так і бути безумовним, тобто . не пов'язаних з будь-якими порушеннями договору другою стороною.

Орендар і орендодавець можуть також передбачити, що умовою невмотивованої відмови однієї зі сторін від договору є виплата нею іншій стороні певної грошової суми (пункт 3 статті 310 ГК РФ).

Якщо договором оренди не передбачено право на односторонню відмову від його виконання, дострокове розірвання договору можливе лише за згодою сторін або за рішенням суду. При цьому вимога про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію розірвати договір в добровільному порядку або після неотримання відповіді на таку пропозицію в термін, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в тридцятиденний термін (пункт 2 статті 452 ГК РФ).

Суд, в свою чергу, може розірвати договір на вимогу однієї із сторін лише при наявності передбачених законом підстав (пункт 2 статті 450 ГК РФ).

користується майном з істотним порушенням умов або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
істотно погіршує майно;
більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.

орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна або перевірки його справності при укладенні договору;
орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни;
майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.

Звільнення приміщення саме по собі не тягне за собою припинення договору оренди

У випадках, коли орендодавець виконує обов'язки за договором належним чином і не дає згоди на його дострокове розірвання, можливості орендаря припинити договірні відносини істотно обмежені.

Оскільки орендар заборгованість не погасив, орендодавець звернувся з вимогою про стягнення боргу та пені в арбітражний суд.

Суди трьох інстанцій в задоволенні позову орендодавця відмовили, пославшись на те, що орендар (відповідач), діючи розумно і сумлінно, повідомив орендодавця (позивача) про припинення орендних відносин і готовності повернути нежитлове приміщення. Орендодавець ж заходів щодо прийняття приміщення від орендаря не зробив, в зв'язку з чим подальше освіту заборгованості залежало вже виключно від дій орендодавця. Посилання орендодавця на те, що право орендаря на односторонню відмову від виконання договору умовами договору оренди не передбачено і що припинення користування орендованим приміщенням за ініціативою відповідача за відсутності будь-яких перешкод з боку позивача не звільняє від обов'язку внести орендну плату за весь період користування приміщенням та до повернення його позивачу, суди відхилили.

Верховний Суд з таким підходом не погодився, винесені на користь орендаря судові акти скасував і направив справу на новий розгляд, вказавши, що дострокове звільнення орендованого приміщення саме по собі не є підставою припинення зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати. ВС України відзначив, що обов'язок прийняти у орендаря приміщення може виникнути тільки у разі припинення договору, а договір, в свою чергу, може бути припинений лише з підстав і в порядку, передбаченому законодавством. Оскільки суди не встановили наявності в спірному договорі оренди умови про право орендаря на достроковий відмова від договору, їх висновки про подальше ухиленні орендодавця від приймання приміщення Верховний Суд визнав необґрунтованими.

Орендодавець повинен привести розумні причини для відмови від дострокового розірвання договору

За обставинами цієї справи між сторонами був укладений договір оренди розташованих в м Казані нежитлових приміщень строком на 8 років. Договір в установленому порядку був зареєстрований в ЕГРП.

У зв'язку з закриттям казанського філії орендар за три місяці повідомив орендодавця про намір припинити орендні відносини. Орендодавець з достроковим розірванням договору не погодився, вважаючи, що це призведе до негативних для нього наслідків у вигляді неотриманих доходів, і відмовився взяти приміщення в орендаря при їх звільненні.

Відмова орендодавця від розірвання договору оренди послужив підставою для звернення орендаря з вимогою про розірвання договору в арбітражний суд. Суд першої інстанції визнав, що умова договору оренди, за яким орендар має право вимагати дострокового розірвання договору за умови попередження орендодавця не менше ніж за 90 днів, дає орендарю право відмовитися від договору в односторонньому порядку. Апеляційний і касаційний суди з цим доводом не погодилися, вказавши, що права на односторонню відмову договір орендарю не надає, однак визнали закриття філії істотною зміною обставин, яке є самостійною підставою для розірвання договору.

Президія ВАС України зайняв у справі іншу позицію, зазначивши, що якщо орендар відповідно до умов договору заздалегідь попередив орендодавця про намір припинити орендні відносини в зв'язку з припиненням діяльності філії, а орендодавець не привів орендарю розумних причин для відмови в розірванні договору, договір може бути розірваний на вимогу орендаря в судовому порядку.

Відмова орендаря від договору при зловживанні правом з боку орендодавця

Звісно ж, що з урахуванням останніх тенденцій в судовій практиці право на одностороннє розірвання договору може бути визнано за орендарем також у випадках явного зловживання правом з боку орендодавця.

Одночасно ВАС України зазначив, що оскільки ніхто не має права отримувати користь із свого несумлінної поведінки, слабка сторона договору вправі заявити про неприпустимість застосування несправедливих договірних умов на підставі статті 10 ЦК України або про нікчемність таких умов за статтею 169 ГК РФ.