Коли незалежний оцінювач неправий

Щоб визначити ціну майна, до укладення договору про його відчуження боку часом вдаються до послуг незалежного оцінювача. Оцінку вартості майна можуть проводити і в силу вимоги закону. Однак і в тому і в іншому випадках можуть бути не згодні з підсумками проведеної оцінки. Чи завжди є шанс оскаржити ринкову вартість в суді? Ні, далеко не завжди. Особливо якщо така вартість для сторін в силу закону не обов'язкова або якщо договір про відчуження майна вже укладений із зазначенням саме цієї вартості.

У сучасному цивільному обороті нерідко виникає необхідність в залученні професійного оцінювача для проведення оцінки того чи іншого майна з метою встановлення його об'єктивної ринкової або іншої вартості для здійснення угод.

На практиці нерідко учасники цивільного обороту, не згодні з величиною, встановленої проведеною оцінкою, намагаються її оскаржити, оскільки в іншому випадку вони будуть змушені купувати або продавати майно по економічно невигідною для себе ціною. Розглянемо, в яких випадках вони мають право оскаржувати оцінку майна, а коли ні, а також які нюанси взагалі слід враховувати при проведенні оцінки.

Обов'язковість ціни, встановленої оцінювачем, дає право на її оскарження

Обов'язковий характер величини вартості об'єкта оцінки, встановленої незалежним оцінювачем, передбачений, наприклад, в наступних випадках:

При цьому слід розрізняти обов'язковість залучення оцінювача і обов'язковість результатів проведеної їм оцінки, встановлену законом. Якщо законом або іншим нормативним актом для сторін угоди, державного органу, посадової особи, органів управління юридичної особи передбачена обов'язковість залучення незалежного оцінювача (обов'язкове проведення оцінки) без встановлення обов'язковості визначеної ним величини вартості об'єкта оцінки, то оцінка, дана майну оцінювачем, носить лише рекомендаційний характер і не є обов'язковою. Отже, самостійне її оскарження шляхом пред'явлення окремого позову не допускається.

Якщо самостійне оспорювання величини вартості об'єкта оцінки, визначеної незалежним оцінювачем, шляхом пред'явлення окремого позову неможливо, питання про достовірність цієї величини може бути розв'язана у рамках розгляду конкретного спору з приводу угоди, виданого акта або прийнятого рішення. У тому числі мова йде про справи про визнання угоди недійсною, про оскарження ненормативного акту або рішення посадової особи, про визнання недійсним рішення органу управління юридичес-кого особи та ін. Одним словом, якщо результат оцінки за законом не є обов'язковою, оскаржити його можна лише в рамках пред'явлення іншої вимоги.

Купівля майна по спірній ціною позбавляє права оскаржити висновки оцінювача

Відзначимо також, що якщо законом допускається оспорювання величини оцінки, то таке оспорювання можливо тільки до моменту укладення договору (видання акта державним органом або прийняття рішення посадовою особою або органом управління юридичної особи) (п. 1 інформаційного листа № 92).

Викупна ринкова вартість майна визначається з урахуванням ПДВ та обтяжень

При приватизації державного або муніципального майна залучення незалежного оцінювача необхідно для встановлення ринкової вартості майна, за якою воно буде відчужуватися у приватну власність. У судовій практиці виникло питання: як бути, якщо в складеному звіті незалежного оцінювача названа ринкова вартість майна, але при цьому зі звіту прямо незрозуміло, чи включає ціна в себе ПДВ чи ні? Чи означає це, що сума ПДВ вже закладена в загальній ринкової вартості, визначеної оцінювачем, або ж сума ПДВ повинна розраховуватися на додаток до ринкової вартості?

Таким чином, якщо визначення ринкової вартості проводиться для здійснення угоди по відчуженню майна і операції з реалізації цього майна обкладаються податком на додану вартість, передбачається, що ціна, визначена на основі розрахованої незалежним оцінювачем ринкової вартості, включає в себе податок на додану вартість.

При цьому підході вказівку на те, що ринкова вартість об'єкта для мети здійснення операції була визначена оцінювачем без урахування податку на додану вартість, має випливати з звіту.

На ринкову вартість відчужуваного майна також впливають найрізноманітніші чинники (вид і стан майна, його корисні властивості, попит на нього на відповідному товарному ринку і т.д.). Крім названих чинників одним з найбільш важливих обставин, які впливають на встановлення ринкової вартості майна, є наявність відносно нього обтяжень з боку третіх осіб (оренда, застава та ін.).

Обтяження майна зменшують його вартість, коли вони обмежують володіння і користування майном. Так, наприклад, при оренді імущес-тва власник позбавлений можливості отримати назад своє майно в будь-який момент, якщо договором оренди це прямо не передбачено.

Тим часом далеко не станеться, кожну обтяження майна йдеться. При визначенні ринкової вартості майна не враховується обтяження майна з боку самого покупця (орендаря майна), оскільки після укладання угоди купівлі-продажу обтяження автоматично припиняється.

Суб'єкт малого (середнього) підприємництва звертається із заявою про придбання у власність відповідного нерухомого майна та для укладення з ним договору купівлі-продажу залучається професійний оцінювач з метою встановлення ринкової вартості відчужуваного майна. Переважне право на викуп майна у суб'єкта малого або середнього підприємництва щодо такого об'єкта нерухомості виникає тільки в разі, якщо він його орендує (і при виконанні інших умов, передбачених законом).

Разом з тим обтяження з боку самого суб'єкта малого підприємництва щодо зазначеного майна оцінювачем при визначенні ринкової вартості майна до уваги береться з наступних причин. Згідно ст. 413 ГК України зобов'язання припиняється збігом боржника і кредитора в одній особі. При укладенні договору купівлі-продажу в порядку, пе-Ренном Законом № 159-ФЗ. договір оренди припиняється в силу сов-падіння боржника і кредитора в одній особі. Право оренди суб'єкта малого підприємництва в цьому випадку припиняється в результаті викупу об'єкта, тобто він набуває майно вільним від прав і домагань третіх осіб.