Км консалтинг - викуп як особливий спосіб розірвання договорів постійної і довічної ренти

Нерухомість, оренда приміщень, приватизація, рента

Викуп як особливий спосіб розірвання договорів постійної і довічної ренти

Викуп ренти є особливим випадком припинення договору постійної ренти, який полягає в тому, що платник ренти виплачує її одержувачу одночасно або іншим способом грошову суму, рівну ціні постійної ренти. Викуп може бути здійснений за ініціативою однієї зі сторін. Ціна постійної ренти може бути встановлена ​​в договорі. Якщо умова про викупну ціну ренти в договорі відсутній, то її викуп здійснюється за ціною, визначеною відповідно до закону. Якщо майно було передано під виплату безстрокової ренти за плату, то ціна викупу постійної ренти відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти (п. 2 ст. 594 ЦК України <1>). Якщо ж майно було передано під виплату безстрокової ренти безкоштовно, то ціна викупу постійної ренти складається з річної суми підлягає виплаті ренти і ціни переданого майна. Ціна майна визначається за правилами, передбаченими п. 3 ст. 424 ГК України <2> (П. 3 ст. 594 ЦК України).

Наприклад, якщо розмір рентних платежів за договором постійної ренти - 30 тис. Руб. щоквартально, то викупна ціна складе 120 тис. руб. Якщо майно було передано безоплатно, тоді доведеться сплатити не тільки ренту за рік, але і вартість переданого майна (його ціна буде визначатися виходячи із загальних умов ринку). Ці правила викупу ренти і визначення викупної ціни діють для всіх видів ренти <3>.

Договір припиняється з надходженням всієї суми викупу до одержувача постійної ренти, якщо сторони не передбачили іншого порядку викупу.

Сторони можуть передбачити в договорі заборону на викуп ренти за життя її одержувача або протягом іншого терміну, що не перевищує 30 років з моменту укладення договору. Але сторони не можуть встановити в договорі умову про відмову від права викупу ренти її платником, так як відповідно до п. 3 ст. 592 ГК України така умова буде незначним <4>.

Платник безстрокової ренти абсолютно вільний у прийнятті рішення про її викуп. Закон не встановлює будь-яких підстав, щоб платник мотивував свою відмову від подальшої виплати ренти. На відміну від нього одержувач ренти обмежений у вимозі викупу постійної ренти тими підставами, які перераховує закон, а також передбаченими договором.

Щоб здійснити своє право на викуп, платник повинен дотримати ряд формальностей. При укладанні договору бажано обумовити термін, протягом якого одержувач ренти буде сповіщений про викуп. Мінімальний термін для інформації встановлений законом: не менше трьох місяців до моменту майбутнього припинення виплати ренти. Це правило застосовується, якщо в договорі не зазначено більш тривалий термін. Платник безстрокової ренти, що зважився на викуп, зобов'язаний заявити про це в письмовій формі <5>.

З метою захисту інтересів одержувача ренти законом встановлено, що обов'язок по виплаті ренти з платника не знімається до тих пір, поки одержувачу ренти не буде виплачена вся сума викупу. Втім, це правило закону є диспозитивним і діє лише тоді, коли договором не передбачений інший порядок викупу ренти.

У певних випадках одержувач ренти може зажадати викупу її платником, що спричинить розірвання договору. Перелік підстав, за якими одержувач ренти має право вимагати її викупу платником, названий на ст. 593 ГК РФ. Цей перелік не є вичерпним, інші випадки можуть бути названі в договорі. Ці підстави пов'язані в першу чергу з порушенням платником прийнятих на себе за договором зобов'язань.

Перш за все це затримка виплати рентних платежів більш ніж на один рік. Дане підставу носить хоча і разовий, але грубий характер невиконання взятого на себе зобов'язання. Від цього підстави відрізняється інше, що свідчить про неплатоспроможність платника постійної ренти, - це постійно діючий фактор. До нього прирівнюється і серйозна небезпека можливих майбутніх неплатежів проти узгоджених договором розмірів і термінів рентних платежів, так важливих для одержувача постійної ренти. Прогноз ймовірну небезпеку неплатежів повинен базуватися на обставинах, очевидно які свідчать, що рента не поступатиме до одержувача в найближчій перспективі <6>. Ще одна підстава, за яким одержувач має право вимагати її викупу, - порушення платником свого зобов'язання, що забезпечує виплату ренти (ст. 587 ЦК України).

Остання підстава, назване в ст. 593 ГК РФ, пов'язане з таким розпорядженням платника нерухомим майном, переданим йому під виплату ренти, в силу якого воно надійшло у спільну власність або поділене між кількома особами, які тим самим стали платниками ренти. При цьому не має значення, чи є загальна власність спільної або часткової. Тим самим у одержувача ренти з'являється кілька платників, що порушує інтереси одержувача ренти, довірливо передав нерухомість персонально одному платнику ренти. Вимога одержувача до платника ренти - міра захисту його істотного інтересу.

Цивільний кодекс України надає також одержувачу ренти право вимагати викупу ренти платником і в інших випадках, передбачених договором, які можуть бути не пов'язані з невиконанням договору платником ренти <7>.

При істотному порушенні договору довічної ренти одержувач ренти має право на свій розсуд або вимагати від платника ренти її викупу, або розірвати договір і вимагати відшкодування збитків (п. 1 ст. 599 ЦК України). Однак якщо під виплату довічної ренти були передані безкоштовно квартира, житловий будинок або інше майно, одержувач довічної ренти вправі при істотному порушенні договору недобросовісним платником ренти зажадати повернення цього майна із заліком його вартості в рахунок викупної ціни ренти (п. 2 ст. 599 ЦК України ). Викуп майна здійснюється на тих же умовах, які встановлені щодо викупу постійної ренти, тобто за ціною, заздалегідь обумовленою сторонами в договорі або визначеної відповідно до закону (ст. 594 ЦК України).

Право вимагати припинення договору за даними підставах платнику ренти не належить.

Сторона, що посилається на істотне порушення договору, повинна представити суду відповідні докази його наявності. Сам факт наявності такого порушення не є підставою для розірвання договору, якщо в розумний строк порушення усунуто.

Питання про викуп довічної ренти за згодою сторін є спірним. На відміну від ситуації з розірванням договору викуп довічної ренти регулюється тільки спеціальною нормою, яка передбачає можливість викупу на вимогу одержувача ренти і внаслідок істотного порушення платником ренти умов договору. У практиці подібні угоди зустрічаються все частіше <8>. Звісно ж, розірвання договору довічної ренти шляхом її викупу за угодою сторін не суперечить і відповідає основному принципу українського цивільного законодавства про свободу договору (п. 1, 2 ст. 421 ЦК України), тим більше що права одержувача ренти не порушуються внаслідок узгодження сторонами умов викупу.

<8> Див. Морунова Е. Указ. соч. С. 57.

Таким чином, слід зазначити, що законодавцем передбачено два способи викупу ренти: з ініціативи платника ренти і на вимогу її одержувача. Причому викуп ренти з ініціативи платника ренти виступає умовою нормального цивільного обороту, формуючи той баланс інтересів учасників, який є необхідною складовою тривалих договірних зв'язків. За своєю природою викуп, ініційований платником постійної ренти, будучи надання відступного (ст. 409 ЦК України), є підставою припинення зобов'язання щодо виплати рентних платежів і одночасно рентного договору в цілому (п. 2 ст. 407 ЦК України).

Викуп ренти, ініційований рентополучателя, не є складовою нормального цивільного обороту, а так чи інакше пов'язаний з неналежним виконанням платником ренти своїх зобов'язань або несприятливих для одержувача ренти (слабкої сторони) зміною фактичних обставин. У зв'язку з цим викуп ренти з ініціативи рентополучателя може розглядатися як одностороння зміна договору, як міра оперативного впливу або як міра відповідальності (в договорі постійної ренти) або в якості альтернативної неустойки (в договорі довічної ренти).

Л.Б. Сітдікова, К.Г. Токарева