Капремонт по закону про порядок проведення капітального ремонту в багатоквартирних житлових будинках сьогодні

Про порядок проведення капітального ремонту в багатоквартирних житлових будинках сьогодні йдеться чимало, однак у багатьох власників залишаються питання.

Про порядок проведення капітального ремонту в багатоквартирних житлових будинках сьогодні йдеться чимало, однак у багатьох власників залишаються питання. Для правильної відповіді на них іноді буває корисно звернутися до тексту закону (в даному випадку - Житлового кодексу РФ) і подивитися, що сказано в ньому. Тут ми відповіли на деякі питання, які жителі задають найчастіше.

Які роботи відносяться до капремонту?

Згідно зі статтею 166 Житлового кодексу РФ, це:

1. Ремонт внутрішньобудинкових систем опалення, електро-, газо- і водопостачання, каналізації;

2. Ремонт або заміна визнаного непридатним для експлуатації ліфтового обладнання та ліфтових шахт;

4. Ремонт підвалів;

5. Ремонт фасадів;

6. Ремонт фундаменту.

Важливо розуміти, що мова йде тільки про загальнобудинкові майно. Тобто ремонт квартир ніхто робити не повинен - ​​це турбота самих власників. В принципі, по пунктам 2-6 і так не виникає непорозуміння: в них перераховується тільки спільне майно. А ось пункт 1 часто викликає питання. Тому пояснимо.

У кожній квартирі є так звана лінія розмежування прав власності. По один бік від неї - спільна власність, по іншу - індивідуальна. Наприклад, якщо ми говоримо про електропостачання, то ця межа проходить через рубильник в міжквартирні холі (на сходах), який повністю обезструмлює вашу квартиру. Все, що встановлено після нього, включаючи лічильник і квартирний електрощиток, - ваше.

В системі водопостачання межа проходить через кульові крани (вентилі) на відводах від стояків гарячої та холодної води. В системі каналізації - загальні стояки і відводи. А ось з опаленням трохи складніше.

«У будинках з горизонтальною поквартирно розводкою опалення, де стояки в загальних холах, а кожна квартира має власний теплової введення з індивідуальним лічильником, межа поділу проходить через цей введення. Але таких будівель вУкаіни всього 2-3%. В інших - розводка вертикальна стояковий, тобто фактично загальні стояки пронизують всі квартири, проходячи прямо через кімнати. Природно, самі стояки відносяться до загального майна. А радіатори? Тут питання спірне, і про нього було зламано вже чимало списів », - говорить Антон Бєлов, заступник директора відділу теплової автоматики компанії« Данфосс », провідного світового виробника енергозберігаючого обладнання.

До речі, при цьому повинні бути дотримані ті нормативи і вимоги до опалювальної системи, які діють зараз, а не в рік побудови будинку. Це означає, що кожен радіатор необхідно в обов'язковому порядку обладнати автоматичним радіаторним терморегулятором, що дозволяє мешканцям самостійно встановлювати комфортний для них температурний режим в кожній кімнаті. Терморегулятор монтується перед радіатором (або може бути вбудованим в нього), а перед терморегулятором, в свою чергу, робиться перемичка (байпас), що забезпечує наскрізний струм води при відключеному радіаторі.

Також фахівець відзначає, що радіаторний терморегулятор не є запірною арматурою. А значить, і після його установки система опалення залишається єдиним цілим і щодо неї як і раніше діє той же принцип. Тобто за нормальну роботу радіаторів і терморегуляторів відповідає керуюча компанія, а при наступному ремонті міняти їх знову повинні централізовано. Виняток можуть становити ситуації, коли крім терморегулятора кожен опалювальний прилад обладнаний двома шаровими кранами, встановленими перед ним і після нього.

Куди йдуть наші гроші?

Житловий кодекс передбачає два способи формування фонду капітального ремонту багатоквартирного будинку:

1. На рахунку регіонального оператора капітального ремонту (ст. 170 п. 3.2 + гл. 17);

2. На спеціальному рахунку багатоквартирного будинку (ст. 170 п. 3.1 + гл. 16).

Якщо власники не хочуть віддавати гроші в «загальний казан» регіону, вони можуть обрати варіант з власним рахунком. Для цього необхідне рішення, прийняте більшістю голосів на загальних зборах. Рішення визначає власника спецрахунки (керуюча компанія, ТСЖ і ін.) І банк, в якому він буде відкритий. В іншому випадку гроші автоматично перераховуватимуться на рахунок регіонального оператора. До речі, останній може бути також обраний власниками в якості власника спецрахунки, при цьому рахунок все одно буде автономний.

Змінити спосіб накопичення коштів на капітальний ремонт можна в будь-який момент. Однак якщо гроші вже надходять регіональному оператору і ви вирішили від нього «піти», щоб збирати гроші на спецрахунку будинку, то оператор має право перерахувати на цей рахунок вже зібрану суму протягом двох років (ст. 173 п. 5). А ось зворотна операція - відмова від власного рахунку і перехід «під крило» регіонального оператора - проводиться протягом місяця (ст. 173 п. 6).

Гроші на спецрахунку будинку власники контролюють повністю?

Це не зовсім так. Гроші на спецрахунку можуть бути використані тільки цільовим чином - на фінансування капремонту (ст. 174 п. 1). Витрачати їх на поточні потреби власники не мають права. Втім, ніхто інший теж, включаючи керуючу компанію. Контроль за доступом до коштів на рахунку здійснює банк, в якому він відкритий. Не можуть ці кошти бути вилучені і в рахунок сплати боргових зобов'язань або судових витрат, а сам рахунок - не може бути заарештований або заблокований (ст. 177 пп. 2-6).

Однак якщо капремонт не виконати в термін, визначений регіональною програмою, то він буде проведений за рішенням органу місцевого самоврядування на кошти, накопичені на спецрахунку.

До речі, якщо грошей на необхідні роботи там не вистачить, то може бути також прийнято рішення щодо додаткового фінансування за рахунок коштів регіонального оператора.

Хто визначає терміни проведення капремонту і розмір щомісячних внесків?

Це роблять органи місцевого самоврядування. Капітальні ремонти і обстеження житлових будинків на предмет термінів їх виконання проводяться відповідно до регіональної програми. Виходячи з неї визначається і розмір щомісячних обов'язкових внесків - незалежно від обраного способу накопичення.

Якщо це спецрахунок, то за рішенням загальних зборів власники мають право збільшити розмір внесків (зменшити не можна). Отримані за рахунок цього додаткові кошти можна використовувати або на розширення переліку робіт понад певний регіональною програмою, або на проведення капремонту раніше встановленого терміну.

Якщо внески збираються на рахунку регіонального оператора капремонту, то мешканці мають право провести додаткові роботи, зібравши на них кошти самостійно. Підрядником може виступити як стороння організація, так і регіональний оператор.

Чи стане наш будинок сучасним після ремонту?

Однозначної відповіді на це питання немає, оскільки на даний момент він багато в чому залежить від самих власників житла, їх громадянської активності та готовності боротися за досягнення поставленої мети. В першу чергу це відноситься до старих будівель і їх приведення у відповідність з сучасними нормативами в частині комфортабельності та енергоефективності житла.

Пункт 2 статті 166 ЖК України говорить про те, що модернізація в ході капремонту проводитися може, якщо це передбачено нормативним актом суб'єкта Федерації. Тобто не є обов'язковою. Однак і не заборонена, і це перше, що ви повинні відповісти, якщо представники регіонального оператора заведуть мову про те, що після ремонту будинок повинен повністю відповідати початковим проектом, за яким він був побудований (а такого проекту може бути і 50 років, і більше ). При контакті з регіональним оператором або муніципальними органами виходити можна з того, що кодекс дозволяє модернізацію, і про це там прямо сказано. Відповідний закон у деяких суб'єктах Федерації, наприклад в Московській області, теж є. А там, де його немає, немає і забороняють законів. А все, що прямо не заборонено, робити можна.

З іншого боку, крім ЖК вУкаіни є ще, наприклад, закон «Про енергозбереження», який встановлює певні вимоги до систем опалення житлових багатоквартирних будинків. І хоча вимоги ці не мають ультимативній формулювання, завжди можна нагадати виконавцям, що закони слід дотримуватися.

«Законом« Про енергозбереження »передбачена регульована подача тепла в житлові будинки. Це означає, що на тепловому вводі повинен бути встановлений автоматизований індивідуальний тепловий пункт або вузол насосного управління з погодозалежної автоматикою. У цьому випадку будівля буде отримувати тільки ту кількість тепла, яке йому необхідно, не виникатиме перетопів, а жителі зможуть значно менше платити за опалення. Крім того, законом передбачена і установка радіаторних терморегуляторів, а також введення поквартирного обліку тепла. Останнє особливо важливо, оскільки в цьому випадку кожен власник оплачує тільки свої особисті потреби в обігріві і не повинен розплачуватися за менш економних сусідів », - додає Антон Бєлов (« Данфосс »).