Які є нюанси оформлення договору купівлі-продажу квартири
Новини по тематиці
У всіх на слуху трагічні історії: через непередбачених дрібниць люди залишаються на вулиці або втрачають гроші без можливості повернути назад.
Які ж питання потрібно враховувати обидва боки, оформляючи купівлю-продаж?
Нюанси порядку розрахунків для продавця
Продавці здаються більш захищеними. Але суди розглядають позови сотень потерпілих громадян, які продали житло, але не отримали грошей, тому що випустили з уваги певні нюанси оформлення цього виключно важливого документа. Часто в них вказується: сторони виробили оплату в момент підписання, іншими словами, до реєстрації угоди. Який тут може бути підступ? Майже всі так роблять.
Пункт договору підтверджує, що розрахунок за предмет продажу вже проведений, а продавець отримав гроші, як у випадку, описаному нами вище. Але тут гроші дійсно передані, тому людина абсолютно спокійний: «Все правильно написано».
Після того, як звершилось, покупець попросив підтвердити передачу грошей розпискою, що колишній власник житла зробив: гроші реально отримані, тому розписку написав. Яке ж було здивування, коли покупець по суду зажадав повернути суму, рівну ціні проданої квартири: за документами вийшло, що він отримав плату двічі - договором і розпискою.
Предмет договору
Квартира буває всякої: перепланованої, холоднувато взимку, з замикає електропроводкою, та хіба мало які недоліки можуть у житлового приміщення бути? Продає сторона намагається про них промовчати, а також уникнути згадки в документі про продаж. Тут-то з'являється його помилка.
Коли документ, який передає нерухомість, обходить мовчанням наявність недоліків житлового приміщення, справа тягне за собою судові стягненнями збитків, що виникли як результат придбання покупцем неякісного житла.
Тому дуже важливо повідомити покупцям про всі властивості і характеристики приміщення, а також наполягти: треба записати недоліки в тексті документа. Це буде доказом того, що покупець про це слід повідомити замовника придбав житлове приміщення, усвідомлюючи всі наслідки вибору. Отже, претензії необгрунтовані.
Оформлення договору купівлі-продажу квартири: які моменти важливі для покупця
Багато хто чув, як лікарі кажуть: «Кожну історію пишу на прокурора». Оформляючи історію хвороби пацієнта, лікарі вже мають на увазі можливість звернення хворого зі скаргою, наступний запит історії хвороби органами прокуратури та суду.
Точно також, здійснюючи операцію придбання житла, кожен покупець повинен знати: саме на нього лягають всі ризики покупки. Свої права треба буде доводити в суді, спираючись на єдиний документ - договір.
Тому до оформлення потрібно поставитися дуже серйозно. Основні моменти бувають передбачені типовими договорами. У договорі має бути зазначено:
- повні дані продавця і покупця;
- всі дані про об'єкт угоди;
- його вартість, порядок розрахунків.
Дуже важливо врахувати всі дрібниці. Недарма сказано: дрібниці не мають вирішального значення, дрібниці вирішують все!
Продавець має психічний і фізичний недуга
До угоди покупець повинен прийти підготовленим, перевіривши особистість тих, хто є стороною продає (їх може бути кілька людей), переконавшись, що ці люди фізично і психічно здорові: не належать до алкоголіків, наркоманів, у них відсутні психічні та вікові зміни, а також діагнози хронічних захворювань, що дають можливість оскаржувати угоду. При найменшій підозрі про наявність будь-якого з цих факторів варто попросити надати довідку з психдиспансеру, наркодиспансеру.
У звичайних лікарів-психіатрів відсутнє право підписувати висновки про те, чи впливає наявне захворювання на здатність людини здійснювати юридично значимі дії. Такі висновки суду може залишити без уваги, так як лікар в даному випадку перевищив свою компетенцію: за родом своєї діяльності такі лікарі можуть займатися тільки діагностикою, а також лікуванням захворювань.
Експерт-психіатр, який пройшов спеціальну підготовку в галузі судової психіатрії, має право визначити, яким чином захворювання, при його наявності, може вплинути на здатність людини здійснити продаж, на розуміння їм значення угоди та її наслідків. Такий висновок оскаржити буде складно.
Продавець здійснює операцію по довіреності
Покупцеві слід насторожитися у випадках, коли довіреність була видана більше року тому, коли довіритель - літня людина або занадто молодий. Потрібно дуже уважно вичитати довіреність, також знайти нотаріуса, який оформив її і переконатися: довіреність дійсна і не відкликана.
Також покупці повинні зробити все, щоб зустрітися, поговорити з тим, хто її видав. Багато випадків, коли використовуються довіреності людей померлих або відмовилися від думки продавати взагалі. Зв'язавшись з довірителем, потрібно впевнитися: продаж житла дійсно довірена того, хто фігурує в довіреності, дізнатися, з яких причин він не може брати участь в підписанні документа особисто.
Найкраще попросити у довірителя письмове підтвердження актуальності довіреності.
Продавець отримав квартиру у спадок
Нерухомість, отримана у спадок багато років тому, чревата меншим ризиком появи нових спадкоємців, які можуть заявити права на її частку. Але нещодавно придбана, швидко виставлена на торги, може містити загрозу оскарження спадщини. Причому спадкоємці за законом можуть зажадати відновити своє право незалежно від того, скільки часу пройшло з часу укладення угоди.
Успадковувати квартира - це міна з уповільненим дією. Спадкоємці можуть виникнути в будь-який момент, до них відносяться позашлюбні діти, про існування яких спадкодавець не підозрював або, знаючи про них, не припускав про наявність права на його житло за цими дітьми.
Тому, оформляючи договір купівлі-продажу, слід врахувати всі ці фактори, а значить, один з його пунктів повинен зобов'язати продавця взяти на себе вирішення претензій можливих спадкоємців на частку квартири, також за рахунок своїх коштів задовольнити їх законні матеріальні вимоги, не привертаючи до вирішення виникспору покупця.
У продавця є неповнолітні діти
Потрібно знати головне: неповнолітні діти, досягнувши 18-ти років, протягом 3-х років після цієї події можуть звернутися до суду за визнанням угоди недійсною. Це потрібно враховувати, купуючи квартиру, і особливо ретельно засвідчуватися, що права дітей не порушені, а всі довідки і дозволи органів, які здійснюють опіку і піклування, отримані належним чином.
Квартира була приватизована
Коли житло стало власністю сім'ї, що має неповнолітніх дітей по приватизації, їх обов'язково слід включити як власників житла. Якщо дитина участі не брав, тоді продавець повинен представити згоду органу опіки та піклування на неучасть дитини в приватизації. Відсутність такого документа свідчить про грубе порушення прав дитини. Значить, він має право оскаржити здійснюються угоду після настання свого повноліття.
Квартира купувалася з використанням коштів материнського капіталу
Зміни в реєстрації
Також кожен власник нерухомості може подати в Росреестр прохання про те, щоб угоди з його майном проводилися тільки при його особистій участі. Цими змінами варто скористатися, щоб захиститися від шахрайських операцій зі своєю нерухомістю.
Нюансів, які потрібно передбачити при оформленні договору купівлі-продажу нерухомості, дуже багато: кожен випадок унікальний. Кожна дрібниця під час підписання договору повинна прийматися до уваги. Можна порадити запросити грамотних юристів обом сторонам, тому що нерідкі випадки шахрайства, коли в угоді бере участь юрист тільки на одній стороні - стороні продавця. При укладанні договору в нього навмисне вноситься помилка, яка дозволяє після отримання грошей від покупця затягнути, а то і зірвати реєстрацію переходу права власності на житло, а, отже, втягнути покупця в затяжний судовий процес. Хочеш миру готуйся до війни.