Як зняти обтяження з іпотечної квартири - поради експерта

Для зняття обтяження з квартири, що знаходиться в іпотеці, потрібно погасити кредит, заставою за яким є нерухомість. Процес оформлення документів буде трохи відрізнятися в залежності від того, чи була оформлена заставна на квартиру.

Якщо вона оформлялася, то банк надасть клієнту заставну з відміткою про виконання зобов'язань, а клієнт приносить її в регпалати для зняття обтяження. При відсутності заставної, банк готує до певної дати документи, що підтверджують погашення боргу і подає спільне з клієнтом заяву в регпалати. У другому випадку відвідування позичальником регпалати відбувається в супроводі співробітника банку-кредитора.

Нововведення в знятті обтяження в даний час

Помилковим думкою є те, що в регпалати завжди величезні черги, записуватися потрібно за місяці вперед, а бажано ще й дати хабар, щоб угода пройшла вчасно і без проблем. Деякі банки активно користуються такими помилками громадян і беруть комісію за організацію процесу зняття обтяження, за супровід клієнта в органах держреєстру, за запис в електронну чергу. Насправді у багатьох регіонах вже з'явилася можливість погашення реєстраційного запису про іпотеку не тільки в ЕГРП, але і в МФЦ, тобто центри державних послуг «Мої документи», працювати з яким можна через сайт gosuslugi.ru. Таке нововведення знімає навантаження з регпалати і дозволяє працювати без потреби відвідування органів держреєстру до мінімуму.

Процедура зняття обтяження з іпотечної квартири однакова і для квартири, яку купили, і для квартири, яка була передана в заставу для отримання нецільового кредиту. Суттєво не змінюється, якщо заставодавець і позичальник - різні фізичні особи. Головна умова - надання інформації від кредитора про те, що заборгованість погашена.

Зняття обтяження БЕЗ виплати іпотеки

Нерухомість, на покупку якої банк видав кредит, знаходиться у нього в заставі до остаточної виплати боргу. Позичальник же є власником квартири і може здійснювати з нею будь-які дії. Тільки обтяження заважає продати або подарувати об'єкт нерухомості за бажанням власника. Навіть проведення ремонту та прописка громадянина, який не є родичем першого кола, може вимагати узгодження з кредитором (див. Особливості прописки третіх осіб в іпотечній квартирі). Всі тонкощі детально прописуються в договорі про надання кредиту, умови різних банків істотно відрізняються, на них впливають політика кредитної установи та його внутрішні правила.

Якраз в разі, якщо власник вирішує продати квартиру, а іпотека ще не погашена, виникає необхідність зняти обтяження до повного розрахунку по боргу. Тут багато чого буде залежати від правил банку, так як на угоду потрібно його згоду.

Зручним способом уникнути узгодження з кредитною установою особливостей проведення операції купівлі-продажу квартири, що знаходиться в заставі, є погашення іпотечного боргу покупцем, а вже потім класичне зняття обтяження їм же. Але не кожен покупець готовий нести ризики, тому такий спосіб проведення операції найчастіше веде до зниження ціни нерухомості, що продається.

Оптимальними є способи одночасної зміни власника за договором купівлі-продажу і зняття обтяження - використання аккредитивного рахунку або депозитної комірки. Це дозволяє убезпечити покупця від втрати грошей, якщо щось піде не так: без виконання попередньо узгоджених умов по проведенню операції, продавець просто не зможе отримати гроші.

Якщо продавець все ж готовий піти на ризик заради придбання нерухомості за привабливою ціною, то кожна передача грошей повинна супроводжуватися розписками.

Рідкісні, але можливі ситуації, в яких, незважаючи на перехід права власності, обтяження з квартири не знімається. Це той випадок, коли покупець повністю відповідає всім вимогам банку кредитора і потребує позичених грошах: квартира перейде до нього разом з іпотечною заборгованістю.

Зняття обтяження ПІСЛЯ повного погашення боргу

Органи держреєстру для зняття обтяження зажадають наступні документи:

1. Заява, складене спільно з кредитором, про зняття обтяження
2. Свідоцтво про власність на об'єкт нерухомості
3. Довідка від банку про погашення позичкової заборгованості
4. Кредитний договір
5. Заставна, якщо вона оформлялася

Потрібно буде присутність всіх осіб, зазначених у Свідоцтві про власність. Реєстрація змін і видача підтверджують зняття обтяження документів займе п'ять днів, в разі, якщо власник бажає отримати Свідоцтво без відміток про минуле обтяження (яке може бентежити потенційного продавця, наприклад), то переоформлення займе близько місяця.

Іноді для економії часу Свідоцтво залишають старе, з відміткою про обтяження. Переоформляти папір не має сенсу, якщо готується угода з нерухомістю, і скоро документ все одно зазнає змін. Відсутність же обтяжень підтверджується свіжої довідкою ЕГРП.

Труднощі практичного зняття обтяження при перепродажі квартири

Наскільки розвинені чутки про те, що проведення операцій з нерухомістю в регпалате - це велика проблема, настільки ж люди не враховують зволікання, які можуть з'являтися при роботі з банком.

З якими складнощами Ви можете зіткнутися при знятті обтяження з квартири

Найчастішою помилкою при проведенні перехресних угод і необхідності в конкретні терміни зняти обтяження є невірний розрахунок часу. Банки дуже педантично підходять до угод з нерухомістю, і це природно, адже суми зазвичай великі, події покупки і продажу для клієнтів значущі.

На практиці складності можуть виникати там, де їх не чекали. Так, наприклад, при виборі продавцем і покупцем способу проведення операції через депозитну комірку, абсолютним сюрпризом може бути те, що банківський регламент передбачає наявність єдиної осередки, виділеної під гроші для погашення заборгованості. У житті квартира продається за ціною значно перевищує залишок по кредиту, доплата найчастіше становить більшу частину вартості.

Процес передачі грошей між продавцем і покупцем в більшості випадків банк не контролює - максимум прописує в попередньо складених договорах купівлі-продажу обумовлені суми. В результаті продавці з покупцями в останній момент переймаються перекладом великих грошових сум, урахуванням тарифів сторонніх банків, складанням розписок «на колінах».

Важливо пам'ятати, що банк контролює отримання грошей в погашення заборгованості, всі взаєморозрахунки з покупцем треба прораховувати заздалегідь, щоб не порушувати строки і зняти обтяження вчасно.

Рішення проблем взаєморозрахунків і зняття обтяження

Простіше і вигідніше за все для продавця буде зняти обтяження, якщо покупець дозволить частиною своїх грошей повністю погасити кредит, тобто робота йде за формою розрахунків без акредитива і осередки. Тоді і нарахування відсотків, поки йде операція перереєстрації не буде. Але не завжди на такі умови буде згоден покупець, який ризикує своїми грошима.

Варто відзначити, що великі банки, маючи багатий досвід роботи, вирішують проблеми взаєморозрахунків: надаючи додаткову депозитну осередок для передачі доплати, або переганяючи гроші через розрахункові рахунки на ім'я продавця і покупця, тим самим оформляють документально факт перерахування грошей.

Законодавством передбачена можливість оформлення квартири в заставу продавцю до моменту повного розрахунку. Але на практиці така схема не працює, так як переоформлення документів в органах держреєстру - процес досить тривалий. Для реалізації накладення і зняття обтяження продавцем, реєстрація повинна відбуватися протягом декількох годин, а в сучасній практиці - це 5-20 днів в кращому випадку, не враховуючи припинень. Хороша схема взаєморозрахунків з обтяженням на користь продавця не використовується через технологічну тривалість оформлення.

Підіб'ємо підсумок, звичайна схема зняття обтяження, які не обтяжена особливостями, виглядає так:

• Крок 1. Уточнити залишок позичкової заборгованості на дату погашення
• Крок 2. Внести необхідні кошти і отримати довідку про повне погашення іпотеки
• Крок 3. Спільно з представником банку скласти заяву про зняття обтяження з іпотечної квартири
• Крок 4. У призначений день прийти в органи держреєстру (регпалати або МФЦ) для отримання підтвердження про зняття обтяження у вигляді позначки на Свідоцтві
• Крок 5. Замовити і отримати (протягом 20 днів) Свідоцтво без відміток, сплатити держмито.