Як вигідніше погасити іпотеку достроково
Іпотечний кредит сьогодні досить поширений, багато хто бере його з запасом часу. Але досить часто трапляється, що з'являється можливість погасити іпотеку достроково - практично всі банки дозволяють зробити це.
Як здійснюється перерахунок?
Він регламентує всі розрахунки по достроковому погашенню.
У ньому говориться наступне:
- при достроковому погашенні позики кредитна організація має право отримати лише відсотки, які були нараховані до дня повернення всіх коштів, або їх частини.
- відсотки клієнтом банку виплачуються тільки за фактичною заборгованості;
- банк не має право стягувати відсотки більше, ніж нараховано за фактичне користування кредитними коштами.
Відсотки по всій сумі заборгованості нараховуються автоматично щодня за тією ставкою, яка позначена в підписаному клієнтом кредитному договорі.
Позичальник виплачує банку відсоток усереднений, дізнатися його досить просто - досить заглянути в графік щомісячних платежів по кредиту.
Аннуїтетний графік платежів, сформований банком для клієнта, який здійснює виплати по кредиту, має на увазі, що платежі будуть здійснюватися щомісяця, без дострокового погашення.
У разі, коли відбувається дострокове погашення, банк здійснює перерахунок залишку відсотків і всієї суми платежу, для цього використовується наступна формула:
ВК - сумарна величина кредиту;
ПС - процентна ставка по кредиту (місячна). Вона зазвичай становить 1/12 від річної ставки;
ПП - сумарна кількість періодів, що залишився до закінчення користування кредитом (один період = один місяць).
Ще одним дуже важливим моментом є те, яку саме методику застосовує банк для розрахунку відсотків, необхідних для виплати за кредитним позиці.
Це в обов'язковому порядку прописується в кредитному договорі, який укладає клієнт з банком-кредитором.
Найчастіше в договорі даний момент обговорюється в такий спосіб:
- величина щомісячного платежу залишається незмінною, але кількість платежів зменшується;
- величина платежів змінюється в меншу сторону, але їх загальна кількість залишається незмінним;
- вибір способу перерахунку графіка платежів залишається за клієнтом - на його розсуд.
Наприклад, Сбербанк сповіщає своїх клієнтів про спосіб погашення не тільки в договорі, але також через свій офіційний сайт.
Погашення та розрахунки різні для різних видів платежів:
- Аннуїтетний спосіб. При ануїтетному способі дострокове погашення можливо тільки в день планових виплат. Сума для дострокового погашення нічим не обмежується, що дозволяє виплачувати кредит нерівними частками. При зверненні в банк, здійснюється перерахунок графіка платежів, він повинен бути завірений печаткою і підписаний клієнтом банку.
- Диференційовані платежі. якщо клієнтом при укладенні кредитного договору був обраний диференційований спосіб розрахунку щомісячних платежів, то може бути внесена будь-яка сума для дострокового погашення, але від клієнта потрібно оплатити відсотки за користування кредитом і неустойку - вона нараховується на дату погашення.
Федеральний закон зобов'язує банк після перерахунку відсотків складати новий графік платежів і видавати його клієнту.
На що впливає оцінка квартири при іпотеці? Дивіться тут.
Всі моменти, що стосуються дострокового погашення, в обов'язковому порядку мають бути присутніми в договорі:
- яким чином здійснюється розрахунок нового графіка платежів - виплати залишаються колишніми (але зменшується загальна кількість платежів) або розмір платежу стає менше (загальна кількість виплат залишається колишнім);
- чи володіє позичальник правом вибору способу перерахунку графіка платежів.
Зменшення терміну платежу
Зменшення терміну кредитування можливе при достроковому погашенні - за рахунок суми, внесеної достроково для зменшення залишку боргу за кредитом.
При здійсненні перерахунку графік платежів складається таким чином, що щомісячна виплата залишається колишньою, але тривалість виплат змінюється в меншу сторону.
Зазвичай вважається, що даний спосіб більш вигідний.
Зміна розмірів платежу
Перерахунок може також здійснюватися шляхом зменшення розміру щомісячного платежу - при збереженні терміну кредитування.
При достроковому погашенні перерахунок здійснюється таким чином, що платіж стає менше за рахунок менших відсотків, так як зменшується залишок боргу - відповідно зменшуються нараховані відсотки за користування кредитом.
Який варіант найбільш вигідний?
Існує досить поширена думка, що зменшення терміну погашення іпотеки вигідніше, ніж зменшення величини щомісячної виплати.
Найпростіше розібратися з цим питанням на прикладі.
Припустимо, ми взяли кредит - 1 млн. Руб. терміном на 36 місяців. Через рік з'явилася можливість внести платіж в рахунок погашення основного боргу за кредитом, величина внесеної суми складе 500 тис. Рублів.
Якщо здійснити розрахунок за допомогою спеціального калькулятора, то при зменшенні терміну кредитування переплата складе 111,69 тис. Рублів. При зменшенні суми щомісячних виплат переплата буде дещо більше - 130,65 тис. Рублів.
Здається, що перший спосіб більш вигідний. Але варто придивитися уважніше.
Умови кредитного договору наступні:
- сума щомісячного платежу - 33,214 тис. рублів;
- всього платежів на суму 1, 111 млн. рублів;
- величина переплати при 111, 696 тис. рублів (11,17%);
- повна вартість кредиту - 12,6%.
Графік платежів - зменшення терміну кредитування:
Величина підсумкової переплати неоднозначна, і в другому випадку вона більше.
Саме тому більш вигідний в цьому сенсі перший варіант.
Але якщо платежі будуть здійснюватися нерівними частками (з доплатою до основної щомісячної виплати) другий варіант більш вигідний, так як дозволяє:
- знизити платіжні ризики (обов'язковий щомісячний платіж менше);
- здійснювати зміну величини сум платежів в більшу сторону на свій розсуд.
Яку суму дадуть в іпотеку в тому чи іншому випадку? Дивіться тут.
На що варто звернути увагу при частковому достроковому погашенні іпотечного кредиту?
Перш, ніж здійснити дострокове погашення, необхідно уважніше ознайомитися з кредитним договором, звернути увагу на наступні його пункти:
- величина мінімальної суми для дострокового погашення;
- штрафи, що накладаються банком при здійсненні даної операції;
- комісії, обов'язкові при достроковому погашенні;
- необхідність формальних процедур.
Багато банків накладають обмеження на суму для дострокового погашення.
Вона не повинна бути менше певної величини. В іншому випадку банк не дозволить внести достроковий платіж.
Можливо накладення різного роду штрафів при виконанні даної операції, так як перерахунок графіка платежів вимагає великої кількості операцій.
Часто різні фінансові структури стягують комісію за здійснення перерахунків - таким чином вони ніби компенсують витрачається операціоністами час на перерахунок.
Багато банків надходять дуже хитро - в умовах договору комісії не називаються штрафом, ці два поняття поділяються.
Хоча величина комісій часом не менше.
Нерідко потрібне виконання різних формальних процедур - клієнтові необхідно особисто з'явитися в банк, написати заяву, простояти деякий час в черзі.
Незважаючи на безліч «підводних каменів», які слід враховувати, при можливості обов'язково слід здійснювати дострокове погашення іпотечних кредитів. Навіть з урахуванням можливих штрафів і пені це буде більш вигідно, ніж виплачувати кредит за складеним спочатку графіку платежів.