Як відкрити спеціальний рахунок на капітальний ремонт багатоквартирного будинку покрокова інструкція
Спеціальний рахунок на капітальний ремонт багатоквартирного будинку є фінансовим інструментом накопичення та витрачання внесків власників житлових приміщень. Відкриття та обслуговування зазначеного рахунку регламентовано нормами Житлового кодексу України та Федерального закону № 271-ФЗ.
Що це таке
Законодавчі акти надають право самим власникам вирішувати, яким чином буде відбуватися накопичення внесків. Для цього необхідно попередньо оцінити всі переваги і недоліки кожного способу акумулювання грошових коштів.
Можна виділити наступні нюанси перерахування внесків і управління ними через регіонального оператора:
- надходять від громадян кошти враховуються на загальному рахунку;
- кошти з загального рахунку витрачаються оператором на проведення капремонту багатоквартирних будинків в порядку черговості, зафіксованої в регіональному переліку;
- громадяни, щомісяця перераховують регламентовані внески, не мають можливість вплинути на терміни проведення капремонту їхнього будинку.
Якщо правовласники житла приймають рішення про відкриття спецрахунку, вони отримують можливість не тільки самостійно вибрати кредитна установа для управління надходять внесками, а й істотно скоротити терміни очікування капремонту. Для цього необхідно пройти ряд обов'язкових етапів для переходу на варіант самостійного управління внесками на капітальний ремонт.
Покрокова інструкція
Розглянемо етапи, які належить пройти власникам квартир, щоб належним чином оформити відкриття власне спецрахунки на багатоквартирне будівлю.
Крок 1. Визначити, чи входить будівля в програму капітального ремонту
Всі дії по відкриттю рахунку матимуть практичне значення тільки в тому випадку, якщо багатоквартирне будівлю включено в програму реформування ЖКГ та капітального ремонту. Встановити це можна виходячи з переліку об'єкт, включені в регіональні реєстри, для чого громадяни можуть зробити наступні дії:
Багатоквартирні будинки включаються в програму капремонту не тільки виходячи з року з будівлі, а й ряду інших факторів (наприклад, фактичний стан на дату останньої технічної інвентаризації). Нерідко виникають ситуації, коли будинок відсутній в затвердженому переліку, хоча за всіма показниками повинен брати участь в програмі. У цьому випадку може знадобитися додаткове звернення до уповноважених органів з клопотанням про включення будівлі в програму реформування житлового фонду.
Також на цьому етапі необхідно встановити всі недоліки і переваги переходу на формування фонду капітального ремонту на власному спеціальному рахунку будинку. При цьому потрібно враховувати відомості регіонального переліку - якщо капремонт призначений до проведення на найближчі 1-3 роки, рішення про відкриття спеціального рахунку навряд чи буде доцільним.
Крім цього, громадяни повинні володіти всією повнотою інформації про правові наслідки прийнятого рішення. Для цього необхідно досконально вивчити вимоги нормативних правових актів у сфері реформування житлового фонду та проведення капітального ремонту. Доцільно звернутися за допомогою кваліфікованого юриста в галузі житлового права, а державні органи зобов'язані в письмовій формі відповідати на будь-які питання про роз'яснення норм права.
Крок 2. Підготовка загальних зборів власників житлових приміщень
Рішення про відкриття спеціального рахунку для збору перераховуються внесків може бути прийнято тільки спільно громадянами, які володіють житловими і нежитловими приміщення в багатоквартирному будинку. Це відбувається шляхом організації та проведення загальних зборів правовласників, з заздалегідь обумовленої порядком денним.
Ініціатором проведення зазначеного заходу можу виступати:
- група громадян, які проживають в житловому будинку;
- правління житлового кооперативу;
- керівник або органи управління ТСЖ;
- рада власників багатоквартирного будинку.
Ініціатива виражається шляхом подання відповідного письмового повідомлення кожного правовласника житлоплощі про дату, час і місце проведення зборів. При цьому ініціатором зустрічі повинна бути завчасна підготовлена порядок денний з вказаним переліком питань для розгляду.
На етапі підготовки до зборів доцільно провести зустрічі з мешканцями, на яких необхідно роз'яснити всі наслідки прийнятого рішення, а також детально вказати всі переваги і мінуси такого варіанту формування фонду капремонту. На зустріч бажано запросити фахівців державних і муніципальних служб і відомств у сфері ЖКГ для роз'яснення всіх нюансів подальших дій.
Пакет типових документів для проведення зазначеного заходу можна знайти на сайті регіонального оператора. На цьому ж ресурсі містяться рекомендації з оформлення всіх необхідних бланків та форм, а також перелік відповідей на типові запитання громадян. Виходячи з мети проведення майбутніх зборів, до проекту порядку денного необхідно розглянути такі питання:
- рішення про відкриття спеціального рахунку будинку, ТСЖ або житлового кооперативу для формування фонду капітального ремонту;
- питання про встановлення суми щомісячного платежу за капремонт - розмір виплати не може бути нижче регіонального стандарту, однак власники мають право затвердити і підвищений розмір платежів для скорочення термінів очікування капремонту;
- рішення про терміни проведення робіт з капітального ремонту багатоквартирного будинку - цей часовий показник не повинен бути пізніше терміну, зафіксованого в регіональному переліку;
- питання про склад робіт з капремонту - мешканці мають право істотно розширювати стандартний набір будівельних робіт, затверджений на федеральному і регіональному рівні;
- рішення про вибір кредитної організації, в якій буде відкрито спецрахунок (також громадяни можуть надати цей вибір регіональному оператору, який буде зобов'язаний провести конкурс для визначення кредитної установи);
- питання про власника спецрахунки - вказаний розрахунковий рахунок може бути відкритий на ТСЖ або житловий кооператив, а при безпосередньому управлінні будинком або через керуючу компанію власником рахунку може бути затверджена регіональна оператор.
Крок 3. Проведення загальних зборів
Щоб прийняти рішення з питань порядку денного необхідно отримати схвалення не менше 2/3 від загального складу голосів будинку. Для цілей голосування з цих питань законодавством визнається, 1 голос прирівнюється до 1 кв.м. житлоплощі, що належить на праві власності. Для цього безпосередньо перед початком зборів проводиться реєстрація власників на підставі правовстановлюючих документів на житло (відомості про кількість квадратних метрів можна отримати з свідоцтва про право або виписки з держреєстру ЕГРН).
Проведення загальних зборів допускається в двох формах - очна зустріч і заочне голосування. Для проведення заходу в очній формі необхідно врахувати і дотримати наступні нюанси:
- збори буде визнано легітимним, якщо в ньому візьме участь понад 2/3 правовласників житла в будинок (підрахунок зазначеного процентного відношення ведеться виходячи їх загальної кількості голосів);
- перед початком зустрічі оргкомітет проводить реєстрацію учасників в спеціальному реєстрі, який буде додано до підсумкового протоколу;
- рішення з усіх питань порядку денного приймаються відкритим голосуванням;
- підрахунок голосів проводитися головою або секретарем зборів, або лічильною комісією, склад якої формується при затвердженні порядку денного.
Підсумки голосування по кожному питанню фіксуються в підсумковому протоколі, який буде офіційним документом для реалізації подальших дій.
Заочне голосування може проводитися в разі, якщо очні збори було визнано, що не відбувся (наприклад, при низькій явці правовласників житлових приміщень). Ініціаторами голосування також повинна дотримуватися уведомительная процедура - кожному власнику квартири надсилається письмове повідомлення про проведення заочного голосування з додатком питань порядку денного. Проведення такої форми голосування характеризується наступними нюансами:
- для оформлення голосування кожного власника формується бюлетень із зазначенням кожного питання порядку денного;
- голосування здійснюється в письмовій формі шляхом проставлення мешканцями позначки з кожного питання;
- заповнені бюлетені передаються для підрахунку підсумків голосування організаційному комітету;
- голосування в заочній формі буде вважатися таким, що відбувся, якщо бюлетень заповнило не менше 2/3 від загального числа голосів власників.
Для проведення такої форми голосування встановлюється певний термін, а надійшли після граничної дати бюлетені не враховуються при підрахунку голосів.
Крок 4. Підведення підсумків зборів
Після голосування з усіх питань порядку денного ініціатори заходу повинні належним чином оформити всі документи. Ключове значення матиме заповнення протоколу загальних зборів із зазначенням результатів голосування з кожного питання. Виходячи їх цілей проведення зборів, протокол буде містити наступні дані:
- дата і місце проведення заходу;
- склад учасників (повні дані про реєстрацію власників будуть приведені в реєстрі);
- перелік питань, винесених на розгляд мешканців багатоквартирного будинку;
- підсумки голосування з кожного питання порядку денного, в тому числі - про зміну варіанту формування фонду капремонту; про суму щомісячного платежу; про вибір кредитної установи для відкриття рахунку і т.д .;
- рішення про розірвання договору з регіональним оператором та переказ коштів на відкритий спецрахунок;
- про затвердження складу осіб, які матимуть право діяти від імені власників;
- про розподіл витрат, пов'язаних з управлінням спецрахунком (тарифи і комісії банку);
- склад лічильної комісії;
- підписи голови та секретаря зборів.
При голосуванні в заочній формі до вирішення прикладаються бюлетені, заповнені кожним голосували власником.
Про підсумки проведених зборів або голосування повинен бути повідомлений кожен правовласник нерухомості в багатоквартирному будинку. Цей обов'язок покладається на організаторів проведення голосування.
Крок 5. Відкриття спецрахунки
Якщо за підсумками голосування всі питання порядку денного належним чином прийняті, необхідно звернутися до обраного кредитна установа для оформлення необхідних банківських документів. Якщо спеціальний рахунок відкривається на ТСЖ або житловий кооператив, представники зазначених структур звертаються до кредитної установи з оригіналами документів про прийняте рішення.
У разі, якщо власником рахунку буде регіональний оператор, оригінал протоколу надсилається йому. При цьому уповноважені посадові особи регіонального оператора зобов'язані підкоритися рішенням власників - направити в вибране кредитна установа документи про проведення зборів мешканців, відкрити спецрахунок і повідомити в виконаних діях власників житлових приміщень.
Відкритий спецрахунок носитиме строго цільовий характер. Можна відзначити наступні нюанси ведення і витрачання коштів з вказаного розрахункового рахунку:
- при відкритті спецрахунку буде вказано, стосовно якого будинку на ньому будуть збиратися щомісячні перерахування;
- кошти, що надходять на вказаний розрахунковий рахунок, можуть направлятися тільки на оплату робіт з капітального ремонту конкретного будинку;
- кожному власнику належить право в будь-який момент вимагати всю необхідну інформацію про стан рахунку (що надійшли платежі, операції по рахунку і т.д.), для цього потрібно направити письмовий запит власнику рахунку або до кредитної установи;
- на платежі, що надійшли на зазначений рахунок, не може бути накладено арешт.
Крок 6. Переказ коштів на спецрахунок
Ухвалення власниками відповідного рішення та фактичне відкриття спеціального розрахункового рахунку не означає, що грошові кошти будуть переведені на нього протягом декількох днів. Законодавство встановлює такі нюанси перекладу коштів на спецрахунок багатоквартирного будинку:
- прийняте власниками житла рішення про розірвання договору з регіональним оператором вступить в силу не раніше одного року з моменту направлення протоколу і повідомлення банківської установи про відкриття спецрахунку багатоквартирного будинку;
- якщо у мешканців будинку є заборгованість за поточними внесками на капремонт, вступ в силу рішення про переведення коштів буде відкладено до моменту повного погашення боргів;
- після вступу в силу зазначеного рішення регіональний оператор переведе грошові коштів на спецрахунок не пізніше п'яти днів.
З цього моменту всі вступники платежі будуть враховуватися на індивідуальному спецрахунку конкретного багатоквартирного будинку.
додаткові нюанси
Вибір кредитної установи для відкриття рахунку повинен враховувати обов'язковий склад умов і вимог, регламентованих законодавчими актами. Зокрема, відкриття рахунків можливо тільки в кредитних установах, що мають генеральну ліцензію на банківські послуги та операції, а також володіють власним статутним капіталом не менше 20 мільярдів рублів.
У процесі відкриття рахунку витрачання коштів на сторонні цілі не допускається, а напрямок грошових суми на оплату капітального ремонту буде проводитися тільки по факту подання договору з підрядною організацією та акту виконаних робіт. Закон допускає можливість перерахування підряднику авансу на підставі укладеного контракту, проте розмір платежу не може перевищувати 30% від загальної кошторисної вартості. Вибір підрядної організації здійснюється самими власниками житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку.
У разі, якщо настав граничний термін для проведення капремонту (відповідний даними регіонального переліку), а зібраних внесків недостатньо для укладення договору на всі види робіт, власники житлових приміщень зобов'язані вжити заходів щодо залучення додаткових коштів. Для цього може прийматися рішення загальних зборів про збільшення розміру щомісячних платежів, або про оформлення кредитного договору.
Також з моменту переходу на використання спеціального рахунку на власників житлових приміщень покладається обов'язок по контролю над своєчасністю перерахування внесків. Для цього в рішенні загальних зборів може бути визначена процедура роботи з боржниками, а також визначено коло відповідальних осіб. Всі заходи у напрямку мешканцям платіжних документів, а також організація прийому і перерахування внесків покладається на органи управління багатоквартирним будинком.