Як розірвати договір управління багатоквартирним будинком
Порядок укладення та виконання договору управління багатоквартирним будинком досить докладно регулюється Житловим кодексом Укаїни (ЖК РФ), однак питання розірвання договору практично не регламентовані. Положення ЖК України лише відсилають до цивільного законодавства, при цьому норми Цивільного кодексу Укаїни (ГК РФ) не враховують специфіку договору управління багатоквартирним будинком, що породжує безліч проблем.
Необхідність розірвання договору управління багатоквартирним будинком виникає у керуючої організації, як правило, при подорожчанні послуг підрядника, зростанні інфляції, кризові явища в економіці, а також при небажанні власників погоджуватися на підвищення вартості послуг.
Відповідно до частини 8 статті 162 ЖК України розірвання договору управління здійснюється в порядку, передбаченому цивільним законодавством. Винятки допускаються, якщо положеннями ЖК України встановлено інші правила в порівнянні з цивільним законодавством, що регулюють питання зміни і розірвання договору. У подібних випадках застосовується житлове законодавство.
Підстави і порядок зміни і розірвання договору встановлені статтею 450 ГК РФ.
Зміна і розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено ГК РФ, іншими законами або договором.
Коли керуючої організації не вдалося прийти до угоди з власниками, договір може бути розірваний компанією в односторонньому порядку, якщо умовами договору пре-дусмотрено таке право. Зазвичай договір містить положення, що дозволяють керуючої організації відмовитися від нього, наприклад, якщо будинок прийшов в аварійний стан розслідування обставин, які вона не відповідає.
Одностороння відмова від договору
Більшість суперечок між власниками і керуючою компанією виникає в зв'язку з незаконною відмовою останньої від договору управління. Приймаючи рішення про відмову, компанія посилається на обставини, що не дозволяють їй здійснювати послуги з управління будинком (наприклад, збитковість своєї діяльності, відсутність технічної можливості тощо).
Для керуючої організації ЖК України не передбачає підстав для відмови від виконання договору управління багатоквартирним будинком. Одностороння відмова керуючої компанії неприпустимий також у зв'язку з тим, що договір для неї є публічним. Згідно з пунктом 1 статті 426 ЦК України публічним визнається договір, укладений комерційної організацією і встановлює її обов'язки щодо продажу товарів, виконання робіт або надання послуг, які вона за характером своєї діяльності повинна здійснювати стосовно кожного, хто звернувся (роздрібна торгівля, перевезення транспортом загального користування, послуги зв'язку, енергопостачання, медичне, готельне обслуговування тощо).
З положень частини 5 статті 161, частини 4 статті 162 ЖК України у взаємозв'язку зі статтею 426 ЦК України випливає, що договір управління багатоквартирним будинком є публічним для керуючої компанії щодо власників приміщень, оскільки укладення договору для них обов'язково, якщо організація обрана на загальних зборах , а умови договору однакові для всіх. Даний висновок знаходить підтвердження в судовій практиці.
Таким чином, правових підстав для односторонньої відмови від виконання договору управління багатоквартирним будинком з ініціативи керуючої організації не існує.
Розірвання договору в судовому порядку
На вимогу керуючої компанії договір може бути розірваний у судовому порядку, але тільки при істотному порушенні його умов з боку власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при його укладанні. До подібних випадків, зокрема, належать несплата послуг керуючої компанії більше двох разів поспіль і погіршення стану житлового фонду з вини власників. Сьогодні подібні справи в судах практично не розглядаються, оскільки керуючі компанії рідко вдаються до такого способу захисту через технічну складність ведення судового процесу, адже відповідачами виступатимуть всі власники приміщень в багатоквартирному будинку. Як правило, керівники організації стягують заборгованість по оплаті договору в судовому порядку, а після закінчення терміну його дії відмовляються від пролонгації.
Ще одним зі складних способів розірвання договору для керуючої компанії вважається передбачений статтею 451 ЦК України - розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з істотно змінились, або про його розірвання, договір може бути розірваний судом на вимогу зацікавленої сторони. При цьому повинні одночасно дотримуватися кілька умов:
- в момент укладення договору сторони виходили з того, що зміни обставин не відбудеться;
- зміна обставин викликано причинами, які заінтересована сторона не могла подолати після їх виникнення;
- виконання договору без зміни його умов порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони серйозної шкоди;
- з договору не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
На вимогу будь-якої зі сторін суд визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між ними витрат, понесених сторонами в зв'язку з виконанням договору.
Вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено керуючої організацією в суд тільки після одержання відмови кожного власника на пропозицію розірвати договір або неотримання відповіді у строк, зазначений в пропозиції, а при його відсутності - в тридцятиденний термін (пункт 2 статті 452 ГК РФ) .
При розгляді судових суперечок істотними визнаються обставини, пов'язані зі змінами в сфері державного регулювання ціноутворення; аварійний стан об'єкта договору; непередбачувані темпи інфляції; значне подорожчання матеріалів і обладнання, наданих підрядчиком, а також надають йому третіми особами послуг.
Відповідно до частин 1 та 4 статті 162 ЖК України договір управління багатоквартирним будинком укладається з кожним власником приміщення і його умови повинні бути однаковими для всіх, тому розірвання підлягають всі ув'язнені керуючої організацією договори.
Після розірвання договору власникам необхідно на загальних зборах обрати іншу керуючу компанію. Якщо збори не буде проведено протягом року після розірвання договорів, органи місцевого самоврядування зобов'язані організувати конкурс з відбору керуючої організації.
