Як продати житло в кризу
Незважаючи на постійні перепади курсу долара і євро, нерухомість вважається одним з найстабільніших засобів вкладення грошей, оскільки вона практично не втрачає в ціні. Багато вкладають в неї гроші для подальшого перепродажу або для здачі житла в оренду. Щоб угода з продажу в нинішній період пройшла без зволікань, ми підготували цю статтю. Звернулися до ріелторам-експертам і отримали рекомендації.
Як криза відбивається на ринку нерухомості
Антон Учитель Керівник АН «Містер ДІМ»
Як писали наші дорогі А. і Б. Стругацькі, «нашому народові не потрібні нездорові сенсації». Поговорити про кризу можна, але кризи, принаймні, на ринку житлової нерухомості немає. І не передбачається. Всі чомусь чекали або ажіотажу, або кризи. І що ж? Раз ажіотажу немає, значить - криза? Зовсім ні. На ринку житлової нерухомості нормальна робоча атмосфера, яка вимагає від фахівця якісної вдумливої роботи і матеріальних вкладень у просування об'єктів. Так, був перед Новим роком і ажіотаж в сфері продажу новобудов, коли не встигали підписувати ДДУ, а регпалати відмовлялися приймати на реєстрацію пакети по 30-60 договорів. Але цей психоз був коротким.
Зараз робота йде повним ходом. Так що до кризи на ринку житлової нерухомості поки далеко. Криза починається з голови. І він зараз в тих головах, які звикли хапати на гріш п'ятаків. Це слабка ланка, яке потихеньку залишає нашу цікаву гру, тому що не вміє працювати зі смаком і по-справжньому. Зараз все голосніше і голосніше лунає тема про повернення ліцензування діяльності брокерів з нерухомості. Це ще більше поліпшить ситуацію на ринку.
Навіщо продавати нерухомість в період кризи
Оскільки квартира є одним з найстабільніших засобів вкладання грошей в період кризи, то багато людей прагнуть придбати житло в такий період. Інша справа - це продаж нерухомості. Найбільш рентабельними об'єктами для продажу вважаються однокімнатні або двокімнатні квартири. На них попит не змінюється навіть під час кризи. Тому, якщо вибирати стоїть об'єкт і вкладати в його покупку реальні кошти, то на момент продажу ці кошти можуть збільшитися приблизно на 30 і навіть 40 відсотків.
Набагато складніше швидко продати дачу. Під час кризи некласичні форми власності не так ліквідні.
За попередніми прогнозами експертів, криза може піти на спад вже в наступному році, тому і ціни на житло повинні впасти. Тому багато людей намагаються продати житло саме зараз, в період кризи, коли їх найбільшим чином влаштовують ціни на житло. Пощастило особливо тим, хто встиг купити рентабельний об'єкт ще до кризи. Тепер же вони можуть продати його значно дорожче. Так що можна вважати, що криза цілком динамічно позначається на девелоперах і інвесторів.
Як працюють ріелтори в період кризи
Через брак клієнтів в період кризи, багато ріелторів можуть кардинально міняти стратегію своєї роботи. Основною помилкою при цьому є швидкість продажу нерухомості. Багато хто вважає, що чим швидше вони продадуть об'єкт, тим швидше отримають свій гонорар, але при цьому не замислюються про вигоду клієнта і про свою більш істотною вигоди. Перебуваючи в гонитві за швидким заробітком, багато ріелторів забувають про ефективність продажів. Також багато агентств по реалізації нерухомості вводять стратегію стягнення грошей за додаткові послуги. Вони вважають, що якщо вони не продадуть об'єкт, то хоч невеликий заробіток на дрібних послуги вони отримають. Наприклад, на перевірці законності майбутньої угоди або на вивченні документів на квартиру та перевірку всіх нюансів.
Насправді, криза просто злегка змінює правила підходу до клієнта. Продажі і попит на житло можуть і не змінитися на певних сегментах ринку. При цьому головне - це мати найбільш широке уявлення про цей сегмент. Ріелтору важливо знати його сильні і слабкі сторони.
На яку нерухомість звернути увагу під час кризи
Оскільки ми вже говорили, що в період кризи краще за все почекати з покупкою елітної нерухомості, то можна звернути увагу на вторинний ринок і новобудови. У будь-якому випадку розгляд цих об'єктів залежить від цілей їх придбання.
Якщо ви плануєте заробити на продажу нерухомості, то треба розглядати новобудови. Це більш сучасне житло, з вільним плануванням, новими комунікаціями. Більш того, новобудови будуються в останнім часом в нових мікрорайонах, де особливо розвинена інфраструктура. Якщо придбати квартиру, яка буде здана в наступному році, то після її продажу, навіть без проведення ремонту, можна заробити приблизно 30% від вартості такого житла. Природно, цей показник середній, але його точність залежить від конкретно взятого об'єкта.
Якщо ви плануєте просто змінити квартиру, то розглядати слід вторинний ринок. Квартири тут подорожчали несуттєво, оскільки багато людей в кризу прагнуть позбутися від своєї нерухомості на вторинному ринку.
З приводу того, як йдуть справи з угодами по нерухомості в період кризи, ми поцікавилися у досвідченого ріелтора.
Дмитро Мясников Агентство нерухомості "ХІРШ", Львів
Які перспективи ринку нерухомості столиці та регіоновУкаіни в період кризи? Чи варто продавати житло зараз, і якщо немає, то коли можна буде, на вашу?
- Будь-який кризовий період передбачає дбайливе ставлення людей до грошей і зростання контролю за своїми витратами. Тому в найближчій перспективі прогнозую подальше зниження активності на ринку нерухомості. Не до нуля, звичайно, життя триває, але ті, хто заробив на кризі чекатимуть цінового дна, а хто втратив - тому не до квартирного питання. Альтернативні операції будуть проходити, але зростання цін змушує вважати витрати на інші клопоти (ремонт, меблі, техніка).
Продаж житла завжди передбачає досягнення якоїсь іншої мети. Якщо ця мета - придбання нового (розширення площі або, навпаки, зменшення і отримання різниці для покриття боргів) житла, то зараз або потім - різниця невелика. Якщо цілі інші, то все залежить від обставин. Ціни зараз дивляться вниз і горизонт падіння важкопрогнозований. Але в довгостроковій перспективі нерухомість все одно є найбільш цінним вкладенням.
Чи існує спад активності з боку продавців житла в період кризи? Якщо є, то чи можна це змінити, мотивувати продавців і покупців?
- Поведінка продавців в такі періоди вкрай нестабільно: то припиняють продажу, то роздувають ціни, то поспішають скоріше знайти покупця, одним словом, нервують. І є з чого. Хто бачив у продажу джерело грошей для вкладення в щось інше, крім нерухомості, вважали еквівалент в доларах. І тільки зараз стали заспокоюватися, змирившись з неминучістю. Не можна сказати, що поведінка продавців має постійний вектор в період кризи. Багато зайняли вичікувальну позицію, хоча частка тих, хто хотів би продати інвестиційні об'єкти (готові квартири, частки в новобудовах) зростає.
Яке житло вигідно продавати в період кризи, а яке - ні?
- Дивлячись в який період кризи. У початковий, коли на ринку плутанина і нерозуміння перспектив, добре йде житло з великими габаритами. За рахунок великої кількості кв.м, воно досить дорого, але саме це допомагає знайти свого покупця. Хоча і менші площі, і особливо новобудови, теж користуються підвищеним попитом. Коли криза виходить із зони турбулентності, то діють звичайні правила ринку - потрібні недорогі однокімнатні квартири, двушки, малогабаритні квартири-студії і бюджетне заміське житло.
Отже, за прогнозами експертів, «заморозка» на ринку нерухомості триватиме ще деякий час. Основними учасниками ринку нерухомості виступають громадяни, яких життєві обставини змушують укладати угоди з житлом. Менш активно ведуть себе інвестори, у яких навіть під час кризи залишилася можливість розширювати свої квадратні метри. Як поведуть себе продавці житла, передбачити практично неможливо, оскільки через нестабільність в економіці страждає і стійкість пропозицій з їх боку. Також наші експерти радять тим, хто все ж планує продавати нерухомість в період кризи, не робити цього самостійно. Не завжди можна передбачити подальший стан ринку житлових об'єктів. І тільки експерти в цій галузі мають повну інформацію щодо стану ринку.