Як продати нерухомість, яка знаходиться в заставі у банку, угоди з квартирами

Різні зміни в житті позичальника, який купив власне житло в кредит, часто призводять до вирішення продати предмет житлової позики. Причин для реалізації нерухомості, що знаходиться в заставі у фінансової організації, чимало. Це може бути різке зниження рівня доходу позичальника внаслідок втрати основного джерела, серйозного захворювання і т.п.

Або, навпаки, продати закладену нерухомість одержувач іпотеки вирішує після значного підвищення заробітної плати. Іншими словами, коли фінансові можливості дозволяють без проблем придбати за готівку або в кредит дорожчу нерухомість. Крім того, об'єкт житлової нерухомості є досить високоліквідним майном, тому іпотеку нерідко оформляють для того, щоб потім продати предмета даного кредиту. В такому випадку закладається виступає в якості інвестиційного інструменту, що приносить додатковий дохід.

На поточний момент для реалізації заставного нерухомого майна існує два основних способи. При цьому потрібно підкреслити, що кожен з представлених варіантів може бути реалізований тільки за згодою і прямої участі банку, в якому була оформлена іпотека. Об'єкт нерухомості, куплений на кредитні кошти, завжди оформляється в якості застави по іпотеці.

Відповідно, для того щоб зняти обтяження з заставленого майна (а без цього продаж неможлива) позичальникові необхідно отримати дозвіл фінансової організації. Позичальнику, який вирішив продати іпотечне житло, слід також пам'ятати про те, що вартість такого об'єкта нерухомості, як правило, менше, ніж квартира або будинок без обтяження. Різниця в ціні між обтяжені заставним і так званим «вільним» об'єктом житлової нерухомості може досягати 30%.

Реалізація предмета житлового кредиту шляхом звичайного продажу

Оскільки для реалізації предмета застави необхідний відповідний дозвіл банку, то в першу чергу позичальникові необхідно сповістити кредитора про свої плани шляхом подачі певного заяви. Свою згоду кредитна організація також обов'язково повинна надати в письмовій формі, щоб у позичальника був офіційний документ-дозвіл. Даний варіант має на увазі, що позичальник після отримання згоди кредитора починає займатися пошуком відповідного покупця на об'єкт нерухомості, що знаходиться під відповідним обтяженням.

Коли підходящої покупець знайдений, то між ним і продавцем-позичальником укладається попередній договір, за умовами якого предмет іпотеки стає власністю іншої особи. Далі майбутній власник нерухомості перераховує суму, рівну вартості заставленого майна, на банківський рахунок позичальника. Певна частина цих коштів, зрозуміло, йде в рахунок виплати боргу, що залишився по іпотеці. А іншу позичальник на повних правах залишає собі. Таким чином позика погашається і банк передає позичальникові всі необхідні документи для зняття обтяження у вигляді застави.

Слід зазначити, що, найчастіше, реєстрація угоди купівлі-продажу та розірвання договору іпотеки, за яким слід зняття обтяження, здійснюється в один і той же день. Для цього документи для зняття відповідного обтяження та реєстрації договору купівлі-продажу в реєстраційну палату подаються одночасно.

Продаж закладеної нерухомості зі зміною позичальника

Головна відмінність цього варіанту від попереднього полягає в тому, що покупець предмета іпотеки стає не просто новим власником, а й новим позичальником. Тобто він оформляє договір житлового позики у фінансовій організації, на кошти якої був придбаний об'єкт іпотечної нерухомості. При цьому новому боржнику не потрібно виплачувати раніше позичальникові, тобто продавцю, всю суму вартості предмета кредиту, що знаходиться під обтяженням. Йому досить мати кошти для внесення первинного платежу за іпотекою та виплати певної частини раніше боржнику.

Новий позичальник перераховує на рахунок попереднього ту суму, яку останній вніс в рахунок погашення за допомогою щомісячних платежей.Следует відзначити, що такий варіант можливий тільки, якщо покупець іпотечної нерухомості є клієнтом тієї ж фінансової організації, де був отриманий житлову позику. В даному випадку кредитний борг оформляється на іншу людину, але основний предмет забезпечення не змінюється.

Для того щоб реалізувати предмет іпотеки правильно, необхідно підходити до питання його продажу грамотно. Зокрема, уточнити в банку деталі процедури виплати основної частини кредитного боргу, а також видачі договору застави - застави. При цьому слід пам'ятати, що для переоформлення предметів житлової позики потрібно набагато більшу кількість документів і часу, ніж при здійсненні стандартної угоди купівлі-продажу житлової нерухомості. Тим часом, як і в першому, так і в другому варіанті продажу заставленого нерухомого майна найбільший ризик лягає на покупця.

Курс по інвестуванню в нерухомість. Частина 1

Курс по інвестуванню в нерухомість. Частина 2