Як продати квартиру, якщо вона під заставою і ще не добудована - іпотека і фінанси - газета

Текст: Павло Гінёв Колаж: Тетяна Вороніна

Продати ще не збудовану квартиру досить непросто. Але при наявності частки терпіння - цілком реально. А ось реалізувати віртуальне житло, яке до того ж знаходиться в заставі у банку, набагато складніше.

Продаж житла в будинку, що будується відповідно до 214-ФЗ будинку, - точніше, не реалізація самої квартири, а переуступка права її вимоги (договір цесії) - справа досить поширене. Зазвичай так роблять, коли змінилися життєві обставини, припустимо, народилася ще одна дитина і потрібно житло просторіше. Або продавець віртуальної квартири просто хоче заробити на різниці цін - житло на пізніх стадіях будівництва коштує набагато дорожче, ніж на старті продажів. До того ж це вигідно і покупцеві, так як він купує житло до здачі будинку, а значить, заплатить менше, ніж за готову квартиру.

Але чи реально продати за договором цесії квартиру в споруджуваному будинку, якщо вона знаходиться в заставі у банку?

«Повітря» в борг
Придбання квартири в споруджуваному житловому комплексі - це своєрідна купівля «повітря», тобто того, чого поки що не існує. А придбання новобудови на позикові кошти можна назвати абсурдом в квадраті: ви купуєте те, чого немає, за гроші, яких у вас теж немає.

Продавець іпотечної квартири обтяжений в даному випадку відразу двома договорами: з забудовником - про покупку житла, з банком - про отримання (і подальшому поверненні) кредиту. А тому, швидше за все, буде потрібно отримати дозвіл у обох, перш ніж вдасться укласти з покупцем договір цесії.

Для початку потрібно ще раз уважно прочитати договір з банком про видачу кредиту під заставу житла, що будується. Цілком можливо, що там є пункт, на який раніше позичальник не звернув уваги (особливо, якщо згодом ніякого договору цесії укладати не збирався). А саме: заборона на відчуження квартири протягом трьох років після спорудження будинку (як варіант - до оформлення права власності) або до тих пір, поки не виплачений весь кредит.

Якщо таке обмеження в договорі є, то єдиний варіант - погасити позику грошима покупця, зняти обтяження з об'єкту нерухомості і вже потім отримати решту грошей в обмін на переоформлення договору пайової участі (ДДУ). Звучить досить просто, але спробуйте знайти того, хто передасть вам значну суму без оформлення договору купівлі-продажу (і перереєстрації ДДУ), а його, зрозуміло, укласти не вийде, поки квартира в заставі. Документально подібну угоду оформити цілком можна за допомогою юристів, але вельми сумнівно, що на таку схему погодиться більшість покупців.

А тому набагато більш реально - продати право вимоги квартири в зв'язці з чинним кредитним договором, тобто за участю в угоді самого банку, який видав вам іпотечну позику. Якщо ще пару років назад отримати на це згоду банку було вельми проблематично, то зараз деякі кредитні організації не заперечують проти зміни власника закладеного житла. Особливо якщо пайовик-позичальник дасть зрозуміти, що у нього виникли фінансові проблеми і подальші виплати йому, можливо, не потягнути. Як відомо, кредитним організаціям набагато вигідніше регулярно отримувати платежі по кредиту, ніж займатися реалізацією заставної квартири. а тим більше - недобудованою.

Зметикувати на чотирьох
Перш за все продавцю слід звернутися в його банк і по можливості максимально докладно пояснити причини, за якими він змушений перереєструвати ДДУ на іншу людину. В якості обов'язкової умови має бути поданий банку офіційний дозвіл самого забудовника на подібну операцію (в деяких компаніях за таку згоду доведеться заплатити). Потім в банк подається письмова заява про бажання укласти договір цесії. На розгляд його зазвичай йде два-три дні. Більшість банків за таку послугу також зажадають комісійні (від 10 до 20 тис. Руб.)

До цього часу, звичайно, слід визначитися з кандидатурою покупця. Бо йому належить вибирати, як саме буде укладена угода. Найпростіше - якщо у нього вже є необхідна сума цілком. У цьому випадку підписується тристоронній договір між продавцем, покупцем і банком. Покупець вносить гроші в дві різні банківські комірки: в одну - суму, яка покладається банку (сам кредит, всілякі відсотки і пені), в іншу - то, що забирає продавець. Одночасно на реєстрацію в Управління Росреестра подається заява банку про зняття обтяження з квартири і договір переуступки прав вимоги. Новий ДДУ при цьому не укладається (переоформляється старий).

Деякі банки з осередками вже не працюють, воліючи безвідкличний акредитив. В рамках даної операції банк розміщує гроші покупця на спеціальному рахунку і переводить їх на рахунок продавця лише після ознайомлення з документами про перехід права власності на нерухомість. Зрозуміло, після того, як звідти відніме всю суму боргу по іпотеці.

Все по закону
Є ще одна схема продажу іпотечної квартири - покупцеві буде необхідно самому скористатися позиковими засобами для того, щоб погасити кредит продавця. Ще рік-два тому це було неможливо, але зараз деякі банки видають такі кредити. Правда, лише в тому випадку, якщо мають справу із забудовником, які продають житло за договорами пайової участі в рамках 214-ФЗ. Тобто схема ЖБК у банків довіри не викличе.

І тут також можливі два варіанти розвитку подій. Перший: квартиру, куплену за іпотекою, можна продати шляхом заміни сторін договору. В такому випадку покупець бере на себе абсолютно всі зобов'язання по іпотеці у продавця. Все що зверху суми - передається продавцеві. Зрозуміло, тут потрібно отримати згоду на операцію з боку банку-кредитора, а це далеко не завжди реально. Найімовірніший результат: банк не вважатиме нового позичальника настільки ж надійним, як старий. А отже, в переоформленні договору відмовить.

Другий варіант: покупець бере іпотечний кредит в іншому банку. За рахунок цих коштів погашається перший кредит, продавець отримує свою невелику прибуток і, здається, всі задоволені. Однак за фактом зробити це просто лише в тому випадку, якщо у покупця вже є якась нерухомість, на яку можна оформити заставу. Видавати кредит на те, що вже один раз закладено, банк зрозуміло, не стане. А тому потенційному покупцеві, звичайно, набагато зручніше буде купувати квартиру безпосередньо у забудовника.

В цілому, шанси на те, щоб переоформити іпотечну квартиру в споруджуваному будинку на іншу людину і виручити при цьому хоч якийсь прибуток, дуже невеликі. Максимум, на що може розраховувати продавець, це «вийти в нуль», витративши багато часу. Так що йти на це варто лише в самому крайньому випадку.