Як продати квартиру і не платити податок, агентство нерухомості «Воропаєва»
Відомо, що угоди з нерухомістю можуть спричинити за собою сплату досить значного податку на доходи фізособи. Але є законні способи скоротити суму до сплати або повністю позбутися від необхідності перераховувати гроші в бюджет.
База для розрахунку
Податковий кодекс України дає продавцеві два абсолютно законні способи скоротити оподатковувану базу, скільки б років ви не володіли квартирою, кімнатою або будинком. Перший з них - майнове податкове вирахування в розмірі 1 млн руб. Другий - відрахування в розмірі понесених вами витрат на придбання квартири. Давайте подивимося, який з них вигідніше застосовувати в залежності від ситуації.
Для початку визначимося з розрахунком податкової бази, від якої, власне, і буде вважатися податок на доходи в розмірі 13%.
Мільйон на відрахування
Визначившись з податковою базою, розглянемо варіанти її скорочення.
Перший - майнове податкове вирахування в розмірі 1 млн руб. Він надається продавцеві необмежену кількість разів у житті, але лише один раз на рік.
Як правило, його застосовують в трьох випадках:
- якщо нерухомість була подарована, успадкована, приватизована, тобто у вас не виникло витрат на її придбання;
- якщо нерухомість коштує менше 1 млн руб .;
- якщо у вас немає документів, що підтверджують витрати на покупку об'єкта.
(2 000 000 руб. - 1 000 000 руб.) × 13% = 130 000 руб. до сплати в бюджет
Другий спосіб зменшення податкової бази - на суму витрат. «Відповідно до підпункту 2 пункту 2 статті 220 Податкового кодексу України ви маєте право зменшити доходи від продажу квартири на витрати, понесені при її покупці. Податок стягується тільки з різниці між ціною покупки і продажу », - пояснює юрист ГК« Авентін »Єлизавета Калініна.
Цей варіант підходить для більшості угод, учасники яких можуть документально підтвердити свої витрати.
(2 300 000 руб. - 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. до сплати в бюджет
«Суму витрат на придбання квартири можна збільшити на вартість її ремонту, якщо вони підтверджуються документально, а в договорі купівлі-продажу прописано, що житло передається без обробки», - додає заступник генерального директора агентства нерухомості «Невський простір» Алла Шинкевич.
Для готових об'єктів (і тільки для них) підходить ще більш простий спосіб зменшення податкової бази: «Людина купила нерухомість, припустимо, за 3 млн руб. і продає її за 3 млн руб. При цьому він просить зменшити оподатковувану базу на суму покупки, і податок не стягується », - пояснює директор компанії« Адвекс - ВАСИЛЕОСТРОВСКИЙ агентство »Марина Брауер.
Однак в останньому випадку варто підстрахуватися і подивитися середні ринкові ціни на схожі об'єкти. Якщо їх вартість значно вища за ту, що ви вказали в договорі купівлі-продажу, у податкового інспектора можуть виникнути питання.
Є ще один спосіб, яким також може скористатися продавець. Це взаємозалік податкових відрахувань, хоча офіційно такого поняття і не існує в Податковому кодексі РФ.
Отже, як продавець ви маєте право на майнове податкове вирахування в розмірі 1 млн руб. Але покупець теж має право на відрахування. Відмінність полягає лише в тому, що він надається один раз в житті і гранична величина для його обчислення - 2 млн руб. Тобто покупець може отримати від держави 13% від цієї суми - до 260 тис. Руб.
Ось саме цей відрахування і можна використовувати для погашення податку.
(2 300 000 руб. - 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. до сплати в бюджет за продаж квартири
2 000 000 руб. × 13% = 260 000 руб. - податкове вирахування до повернення за покупку квартири
260 000 руб. - 39 000 руб. = 221 000 руб. до повернення з бюджету
Єдина умова - покупець повинен бути готовий пожертвувати частиною свого податкового вирахування.
Після продажу квартири, яка була у вашій власності менше п'яти (трьох) років, перший обов'язок, яка виникає у вас як продавця, - подати декларацію за формою 3-ПДФО до податкової інспекції за місцем реєстрації.
Нехтувати цією вимогою не варто. За несвоєчасну подачу податкової декларації та несплату покладеного податку на порушника буде накладено штраф і пені.
«Несплата ПДФО фізичною особою разом з відсутністю декларування податку у встановлених законом випадках тягне за собою відповідальність у вигляді штрафу, передбачену статтею 122 НК Україна в розмірі 20% від суми несплаченого податку. При цьому необізнаність фізичної особи про наявність та розмір зобов'язання зі сплати ПДФО не звільняє його від відповідальності », - уточнює керуючий партнер« Метріум Груп »Марія Литинецкая.
Заповнити декларацію можна самостійно за допомогою численних програм, доступних в інтернеті, або за допомогою консультанта в юридичній компанії, агентстві нерухомості і навіть в самій податковій інспекції. До декларації потрібно додати:
Текст: Ольга Мурашко, фото: pixabay.com