Як продати квартиру де власник неповнолітній

Продаж нерухомості, де є власник, який не досяг 18-річного віку - це складний і тривалий процес, який вимагає підготовки не тільки самої квартири і всіх документацій, але і отримання дозволу від органів опіки. Багато покупців намагаються уникати таких угод, тому що не хочуть зв'язуватися обтяженим майном.

Чи можлива угода?

Здійснювати операцію купівлі-продажу такого характеру можна на підставі Житлового кодексу і Конституції РФ. Згідно із законом, всі неповнолітні діти є повноправними членами соціуму, які мають комплекс прав і засад. До повноліття дитина має право реалізовувати законні права тільки в присутності піклувальників (батьків). Здійснювати таку угоду можна тільки, якщо:

батьки надають органам можливість забезпечення неповнолітньому захист прав на майно;
батьки повинні отримати дозвіл в органах піклування на своершеніе угоди;
в разі якщо органи відмовили, то будь-яка угода буде вважатися недійсною;
будь-які зміни повинні в терміновому порядку узгоджуватися з органом піклування (опіки);
житло, що купується не повинно погіршувати умови проживання дитини та має повністю відповідати санітарним нормам, підходити як за якістю, так і за площею.

Як отримати дозвіл

Дозвіл (схвалення) органів піклування на операцію продажу необхідно, якщо у дитини є своя частка на нерухомість або він є пайовою власником.

Головний нюанс: необхідно отримувати не тільки дозвіл на продаж квартири, але і на придбання нового житла.

Для того щоб отримати дозвіл, необхідно слідувати інструкції:

по-перше, необхідно надіслати рекомендованим листом повідомлення в органи опіки, в якому говориться, що ви маєте намір продавати нерухомість. Згідно із законом така угода називається відчуження житлоплощі. У повідомленні має бути прописані відомості, що батьки або опікуни зобов'язуються дотримуватися всі права, свободи та інтереси дитини. Як правило, такий лист складається строго в присутності районного інспектора з охорони дитячих прав. Цей інспектор повинен запевнити повідомлення;
по-друге, коли заява буде складено, то інспектор проведе невелику співбесіду з опікунами чи батьками, яке відбувається у присутності дітей, які досягли 14-річного віку.

У яких випадках органи опіки можуть відмовити

Опіка може відмовити в тих випадках, коли ставиться майбутнє дитини стає під загрозу. Органи піклування не дають дозвіл, якщо:

Нерухомість купується в розстрочку, а власники залишаються без житла на весь період «заборгованості». Відмова від опіки можна отримати, якщо одночасно з одержуваної квартирою продається вся нерухомість, коли раніше перебувала у власності.
Якщо укладається договір дарування.
Якщо власник купує квартиру в будинку на етапі будівництва.
Коли нерухомість, що купується не оснащена мінімальними зручностями: комунікаціями, водопостачанням.
Якщо батьки (опікуни) хочуть придбати квартиру в іпотечний кредит.
При відсутності або слаборозвиненою інфраструктурою.

Які документи необхідні

Коли повідомлення буде готове, воно подається в органи опіки разом з повним пакетом документів, куди входять як оригінали, так і копії. Перелік документів:

Паспорти батьків (опікунів).
Якщо дитині виповнилося 14 років, то необхідно подати заяву про згоду на продаж нерухомості, а також докласти паспорт.
Якщо дитині немає 14-ти років, тоді потрібно докласти свідоцтво про шлюб, свідоцтво про народження. У разі, якщо шлюб був розірваний, необхідно надати довідку з РАГСу.
Виписку з рахунку або банківський документ (потрібен у разі, коли на рахунок неповнолітніх були внесені певні суми від держави).
Документи на майно, що відчужується і купується житло, а саме:

оригінал свідоцтва про власність, його копія;
копія технічного паспорта, реєстраційного посвідчення;
документи про приватизацію;
довідки з БТІ;
планування будинку, дозвіл на перепланування;
довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги;
виписка з будинкової книги, або єдиний житловий документ.

Як проводиться операція купівлі-продажу

Пошук клієнтів, підготовка документів та перевірка їх на юридичну чистоту - це лише півсправи. Щоб угода купівлі-продажу відбулася, необхідно знати порядок її проведення:

Важливі нюанси: поради, корисна інформація

Щоб отримати схвалення органів опіки, необхідно надати суду докази, що якість життя дитини не погіршиться після звершення угоди купівлі-продажу. Для цього потрібно:

вказати в повідомленні, що нова нерухомість знаходиться в зоні з хорошими кліматичними умовами і екологічно чистої обстановкою;
органи опіки схвалюють угоду, якщо продаж квартири залежить від зміни роботи або при посадовому підвищенні (за умови, що заробітна плата батьків або опікунів буде вище колишньої);
складність може виникнути, якщо нерухомість приватизована, а все неповнолітні діти є власниками;
в разі якщо батьки або опікуни перед продажем квартири виписали дитини і прописали його в інший житлоплощі, то договір купівлі-продажу може бути оскаржений органами опіки;
будь-яке рішення органів піклування та опіки можна оскаржити через суд;
можна придбати нерухомість з гіршими умовами, якщо дитині необхідно дорога медична допомога, потрібно терміновий переїзд через екологічної обстановки, а також з метою бути максимально близько до розвиненій інфраструктурі, яка допоможе дитині в освітніх або виховних цілях.

Таким чином, продати квартиру з неповнолітнім власником цілком можливо. Потрібно звернутися в органи опіки. Головна мета цього міністерства - це діяти на благо неповнолітніх дітей, а також вчасно припиняти обмеження їхніх прав.