Як продати іпотечну квартиру з переуступки
У житті трапляється різне, і часом з угоди на первинному ринку необхідно терміново вийти. При цьому продати з переуступки можна навіть квартиру, обтяжену іпотекою. Інша справа, що процес це вкрай непростою.
Відразу обмовимося: ні забудовники, ні банки не люблять переуступки права власності (офіційно - цесія). Для забудовника такі об'єкти - конкуренти їх власним непроданими квартирах. Ну а банки взагалі зацікавлені лише в стабільному надходженні коштів в рахунок виплати іпотечного кредиту. Дострокове погашення позбавляє їх частини прибутку.
У більшості випадків переоформлення іпотечної квартири з переуступки - це невигідна для продавця операція. Щоб знайти покупця, власнику доведеться запропонувати на свою квартиру істотний дисконт, тому йти на такі операції варто лише при крайній необхідності.
ЯК ЗНЯТИ ОБТЯЖЕННЯ З КВАРТИРИ
Такі угоди мають більш складну процедуру оформлення і довший термін закриття. Найважче завдання - знайти покупця. Зазвичай, дізнавшись, що на квартиру накладено банківське обтяження, покупець просить знижку, яка зробить ваш об'єкт більш привабливим, ніж «прості» квартири конкурентів. Дисконт у 5% просять все навіть при найпростіших продажах, тому в даному випадку, можливо, доведеться пожертвувати більшою сумою.
Далі потрібно уточнити розмір вашої заборгованості перед банком. Для цього можна звернутися в офіс кредитної установи за відповідною довідкою. Також краще заздалегідь повідомити в банк (особливо якщо він великий) про своє бажання достроково погасити іпотечний кредит.
Наступний крок - за рахунок коштів покупця закрити заборгованість перед банком. Зазвичай це відбувається в присутності обох сторін угоди, щоб покупець переконався в цільовому витрачанні своїх коштів.
Як зазначає експерт TOR Estate, при погашенні іпотеки покупцеві варто підстрахуватися і разом з продавцем підписати попередній договір купівлі-продажу. Одним з істотних умов цього документа є опис того, на що йде завдаток і в які терміни відбудеться вихід на угоду купівлі-продажу.
«Якщо після погашення іпотеки та зняття обтяження продавець відмовиться виходити на угоду в обумовлені попереднім договором терміни, потенційний покупець має право звернутися до суду і вимагати повернення завдатку в подвійному розмірі або примусу потенційного продавця до угоди купівлі-продажу. Якщо раптом потенційний продавець встигне продати квартиру іншому, то це вже привід для заяви за статтею про шахрайство, яка має на увазі до десяти років позбавлення волі », - попереджає Андрій Петрунькина.
Є і ще нюанси. Так, вУкаіни, на відміну від багатьох європейських країн, покупець не може взяти іпотеку в банку А і з її допомогою купити квартиру, яка знаходиться під заставою в банку Б. Для цього повинні бути добре налагоджені правові та банківські механізми переуступки від одного банку іншому - в нашій країні це не практикується. Деякі банки дозволяють переводити іпотеку на іншого позичальника, тобто робити своєрідну заміну, але відбувається це вкрай рідко.
ОСТАННІЙ КРОК - ПЕРЕОФОРМЛЕННЯ ДДУ
Варто зазначити, що тільки після погашення іпотечного кредиту і зняття Росреестра обтяження з квартири покупець і продавець зможуть зробити з неї будь-які дії. Як правило, на погашення записи про банківську заставу йде не менше двох тижнів, хоча за законом на процедуру дається три робочих дня при подачі документів в кадастрову палату і п'ять робочих днів при подачі пакета в МФЦ.
Після того як заборгованість продавця перед банком погашена і з квартири знято обтяження, можна переоформити договір пайової участі. Для цього продавцю і покупцю необхідно разом відвідати офіс забудовника, попередньо повідомивши про своє бажання оформити договір цесії.
Вартість переоформлення зазвичай починається від 10 тис. Руб. Але суми бувають значно вище - до 50-100 тис. Руб. в залежності від забудовника.
Через втрату часу на закритті іпотечного кредиту процес переоформлення збільшується приблизно на місяць. Сумарно продаж іпотечної квартири з переуступки займає близько півтора місяців з моменту виходу на угоду.