Як правильно купувати і продавати житло

Приймаючи рішення про купівлю або продаж житла, необхідно знати про порядок укладання і виконання відповідного договору. Правова неграмотність в такому важливому питанні недопустима.

В даний час питаннями купівлі-продажу житла в основному займаються ріелтори, на яких цілком покладатися не варто, а часом навіть небезпечно. В основній своїй масі ріелтори не є професійними юристами і в багатьох правових питаннях просто не розбираються. Більш того, при купівлі або продажу житла можна зіткнутися з так званими «чорними ріелторами», які своїми діями (бездіяльністю) можуть порушити ваші права. Надалі досить складно, а іноді просто неможливо притягнути до відповідальності такого ріелтора. Таким чином, продавцю або покупцю житла, перш ніж укладати договір, слід проконсультуватися з юристом або адвокатом.

Перш за все, необхідно розібратися в тому, що ж таке житло і житлове приміщення. Згідно ст.15 Житлового кодексу України житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян. Відповідно до ст.16 Житлового кодексу України до житлових приміщень належать: житловий будинок, частина житлового будинку, квартира, частина квартири, кімната.

Таким чином, договір купівлі-продажу житла (житлового приміщення) - угода, відповідно до якої продавець зобов'язується передати у власність покупця житловий будинок (частина житлового будинку), квартиру (частина квартири) або кімнату, а покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього певну сторонами ціну.

Продавцем житла може бути тільки власник, а покупцем фактично будь-яка особа. За правовою природою договір купівлі-продажу житла є консенсуальним, оплатним і взаємним.

Консесуальними проявляється в тому, що договір купівлі-продажу житла вважається укладеним вже в момент досягнення між сторонами згоди з усіх істотних умов договору і державної реєстрації такого договору, тобто незалежно від моменту його реального виконання (передачі і оплати житла).

Возмездность договору купівлі-продажу житла виражається в обов'язковому зустрічному наданні (оплаті) покупцем ціни договору за купується (придбане) майно. Взаємність договору купівлі-продажу житла полягає в наявності прав і обов'язків у обох сторін договору, тобто як у продавця, так і у покупця.

Договір купівлі-продажу житла укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору купівлі-продажу житла має наслідком його недійсність. Крім того, договір купівлі-продажу житла згідно ч.2 ст.558 Цивільного кодексу України підлягає обов'язковій державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

Зустрічається думка, що договір купівлі-продажу житла має бути завірений у нотаріуса. Ця думка помилкова. У законі немає вказівки на нотаріальне посвідчення такого договору - це є правом, а не обов'язком сторін.

Все частіше ми чуємо про факти шахрайства, що мають місце при укладенні угод з житлом. Найбільш вразливою стороною при укладенні договору купівлі-продажу житла є покупець. Саме покупець несе основні ризики, пов'язані з можливими вадами права власності продавця, правами третіх осіб на що продається житло і т.д. Найбільший ризик виникає в разі, якщо сторони домовилися про попередню оплату до державної реєстрації договору купівлі-продажу та переходу права власності. При таких обставинах і злий намір продавця, покупець може залишитися без грошей і житла. Що б мінімізувати ризики, необхідно знати наступне.

Право власності продавця на продається житло повинно підтверджуватися свідоцтвом про державну реєстрацію права за встановленою формою, який виданий відповідним територіальним підрозділом Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). В першу чергу покупцеві необхідно запросити у продавця дане свідоцтво і переконатися, що дані продавця відповідають даним у свідоцтві. Також необхідно звернути увагу на вид власності (ціла, часткова, спільна).

До моменту підписання договору купівлі-продажу житлового приміщення і передачі продавцю грошей покупцеві слід запросити виписку з Єдиного державного реєстру прав на дане житлове приміщення. Вказану виписку може отримати будь-яка особа в територіальному підрозділі Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії.

За допомогою виписки можна виявити різні обтяження на житло, що купується (іпотека, оренда, довірче управління), арешт, подані заяви про реєстрацію угод і переходу права власності щодо даного житлового приміщення.

Перед здійсненням операції купівлі-продажу покупцеві необхідно упевнитися, що житло, що купується вільно від будь-яких прав третіх осіб; в житловому приміщенні відсутні зареєстровані (прописані) особи. Дані обставини можуть бути підтверджені наступними документами:

- довідкою про осіб, що мають право користування житловим приміщенням, завіреної посадовою особою, відповідальною за реєстрацію громадян за місцем перебування та місцем проживання (в даний час це посадові особи відповідного територіального органу Федеральної міграційної служби);

- випискою з будинкової книги;

- довідкою житлово-експлуатаційної організації (ТСЖ, ЖБК, ДЕЗ, ЖЕУ і т.д.) про осіб, що проживають у житловому приміщенні.

Чинне законодавство передбачає такі істотні умови договору купівлі-продажу житлового приміщення (тобто умови, без погодження яких договір вважається неукладеним):

Предмет договору, в тому числі дані, що визначають розташування житлового будинку (частини житлового будинку) на відповідній земельній ділянці, квартири (частини квартири) у складі багатоквартирного житлового будинку (ст.ст.432, 554 Цивільного кодексу РФ). Житлове приміщення має бути ідентифіковано відповідно до вимог п.6 ст.12 Закону № 122-ФЗ, а саме в договорі вказується наступна інформація:

- вид (назва) житлового приміщення (житловий будинок (частина житлового будинку), квартира (частина квартири), кімната);

- площа відповідно до документами (як правило, згідно кадастровому паспорту);

- інша необхідна інформація (наприклад, поверховість житлового будинку, поверх і номер квартири на поверховому плані і т.д.).

Ціна житлового приміщення, встановлена ​​угодою сторін договору. Допускається зазначення ціни в рублевому еквіваленті суми, визначеної в іноземній валюті або умовних грошових одиницях (ст.317 Цивільного кодексу РФ); вказівка ​​ціни за одиницю площі, в зв'язку з чим ціна житлового приміщення визначається виходячи з його площі (ст.555 Цивільного кодексу РФ); а при продажу житлового приміщення в кредит з умовою про відстрочення або розстрочення платежу вказуються ціна, порядок, строки і розміри платежів (ст.489 Цивільного кодексу РФ).

Перелік осіб, які проживають в житловому приміщенні, які зберігають право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, із зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням (ст.ст.292, 558 Цивільного кодексу РФ). Якщо право продавця обмежене (обтяжене), це також в обов'язковому порядку відображається в договорі. При відсутності в договорі вказівки на наявність таких обмежень (обтяжень) є підстава для відмови в державній реєстрації договору продажу, оскільки особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без вказівки цих умов (п.1 ст.20 Закону № 122- ФЗ).

На практиці в договір купівлі-продажу житлового приміщення включають крім перерахованих вище наступні умови (додаткові умови):

- конкретний порядок і строки передачі продавцем житлового приміщення покупцеві;

- терміни звільнення продавцем житлового приміщення від належного йому майна;

- конкретний порядок і строки оплати покупцем ціни договору (попередня оплата, відстрочення або розстрочення платежу і т.д.);

- форма розрахунків (готівкова, безготівкова, з використанням банківського осередку і т.д.);

та інші умови.

Відповідно до ст.ст.551, 558 ЦК України при купівлі-продажу житлових приміщень державної реєстрації підлягають як перехід права власності на житлове приміщення, так і сам договір купівлі-продажу.

Звернемо увагу, що державна реєстрація договору купівлі-продажу та державна реєстрація переходу права власності на житлове приміщення - це різні реєстраційні дії, які можуть не збігатися за часом. Наприклад, сторони погодили відстрочку платежу за договором і передбачили, що прийом-передача житлового приміщення відбувається після повної оплати покупцем ціни договору. У цьому випадку сторони спочатку подають заяви про державну реєстрацію договору купівлі-продажу, а після повної оплати покупцем ціни договору та прийому-передачі житлового приміщення - заяви про державну реєстрацію переходу права власності.

У будь-якому випадку, як при одночасній, так і при роздільній державної реєстрації договору купівлі-продажу та переходу права власності на житлове приміщення державне мито сплачується за кожне реєстраційне дію окремо.

При державної реєстрації проводиться правова експертиза документів і перевірка законності угоди. Слід враховувати, що відповідно до п.1 ст.2 Закону № 122-ФЗ державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до цивільним кодексом РФ.

Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку.

Як було зазначено вище, договір купівлі-продажу житлового приміщення є взаємним, тобто права і обов'язки за договором виникають як у продавця, так і у покупця.

Основний обов'язок продавця за договором - передати у власність покупця житлове приміщення. Згідно ч.1 ст.556 ЦК України передача житлового приміщення продавцем і прийняття його покупцем повинні здійснюватися за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу.

Основні обов'язки покупця - прийняти житлове приміщення і сплатити за нього певну сторонами ціну. Сторони можуть погодити різний порядок оплати покупцем ціни договору:

а) попередня оплата, наприклад:

- до моменту подачі заяв і документів на державну реєстрацію договору та переходу права власності на житлове приміщення;

- після подачі заяв і документів на державну реєстрацію договору та переходу права власності на житлове приміщення, але до закінчення державної реєстрації договору і переходу права.

б) відстрочка платежу, коли покупець сплачує ціну договору не пізніше узгодженого сторонами в договорі терміну;

в) розстрочення платежу, коли покупець сплачує ціну договору окремими платежами відповідно до графіку платежів, певним сторонами в договорі.

Очевидно, що найбільш ризикованим для продавця є порядок оплати на умовах відстрочення або розстрочення платежу, а для покупця - на умовах попередньої оплати. Необхідно звернути увагу на досить зручну і "неріскованнимі" для обох сторін договору форму розрахунків - розрахунок з використанням банківської комірки. У цьому випадку між банком, продавцем і покупцем укладається тристоронній договір (угоду), відповідно до якого покупець поміщає в банківську комірку певну грошову суму, а продавець має право отримати дану грошову суму (без безпосередньої участі покупця) при наданні в банк документів, що підтверджують державну реєстрацію договору купівлі-продажу (тобто примірника договору купівлі-продажу житлового приміщення з відміткою реєструючого органу про реєстрацію). Банк, в свою чергу, зобов'язується забезпечити збереження поміщених в банківську комірку грошових коштів. При цьому покупець має право повернути поміщені в осередок грошові кошти в тому випадку, якщо продавець не звернеться в банк за отриманням грошових коштів протягом визначеного в договорі терміну (як правило, в договорі вказується термін, необхідний для підготовки і подачі документів та державної реєстрації договору купівлі-продажу).

Розглянута форма розрахунків дуже зручна тим, що значно мінімізуються ризики для обох сторін договору. Продавець впевнений в тому, що він гарантовано отримає грошові кошти при виконанні необхідної умови - державної реєстрації договору купівлі-продажу житлового приміщення. Покупець, в свою чергу, впевнений в тому, що він остаточно розлучиться з грошовими коштами тільки в тому випадку, якщо договір купівлі-продажу успішно пройде державну реєстрацію.

Послуги банківської комірки надають більшість банків. Плата за дані послуги незначна в порівнянні з досягаються гарантіями.

Слід звернути увагу на важливість документальної фіксації розрахунків за договором купівлі-продажу житлового приміщення. Справа в тому, що від наявності документів, що підтверджують витрати на придбання житлового приміщення, залежить право покупця на отримання майнового податкового відрахування, передбаченого пп.2 п.1 ст.220 НК РФ.

Запис в договорі купівлі-продажу житлового приміщення про те, що розрахунки між сторонами за договором зроблені повністю, податкові органи, як правило, вважають недостатнім доказом зроблених покупцем витрат.

Документами, що підтверджують факт сплати грошових коштів покупцем за договором купівлі-продажу житлового приміщення, є, наприклад, квитанції до прибуткових ордерів, банківські виписки про перерахування грошових коштів з рахунку покупця на рахунок продавця.

При здійсненні операції між фізичними особами документами, що підтверджують факт сплати грошових коштів за придбане житло, можуть служити і розписка продавця або акт про взаємні розрахунки за договором купівлі-продажу (обов'язкове нотаріальне посвідчення даних документів не вимагається). Однак названі документи повинні бути належним чином оформлені (необхідно вказати прізвища, імена та по батькові продавця та покупця, їх місця проживання, повні паспортні дані, а по можливості і ІПН).