Як перевірити чистоту квартири при покупці

Житло - один з найдорожчих об'єктів купівлі-продажу. Тому при його придбанні варто проявити не просто уважність, а навіть пильність на межі скрупульозності - в іншому випадку є ризик залишитися і без квартири, і без грошей.

Забезпечити операцію можна. як слід перевіривши юридичну чистоту житлового приміщення, тобто виключивши всі можливі перешкоди на шляху покупки квартири і подальшого оформлення її у власність.

Вивченню підлягає все, що стосується самого житла і його власника. справжність правовстановлюючих документів, дотримання прав власників, відсутність боргів по квартплаті і багато іншого.

правовстановлюючих документація

Однак при перевірці чистоти угоди одного свідоцтва недостатньо, необхідно з'ясувати, яким чином житло потрапило у власність до продавця.

Це можливо на підставі одного з таких документів:

• договір купівлі-продажу;
• договір міни;
• договір дарування;
• договір приватизації (офіційне найменування - передача квартири у власність по приватизації);
• договір інвестування;
• договір участі в пайовому будівництві;
• договір цесії (уступки права вимоги на квартиру);
• свідоцтво про право на спадщину;
• рішення суду (з відміткою про набрання законної сили).

Крім того, необхідно переконатися у відсутності ознак фальсифікації. підчисток, незавірених виправлень, записів, виконаних олівцем, змазаних або не читаються відбитків печаток тощо.

Важливо пам'ятати. Якщо в договорі є пункт, що встановлює певні обов'язки покупця, власник зобов'язаний пред'явити документ, що підтверджує їх виконання. Класичний приклад: умова договору про сплату повної вартості квартири в обмежений термін з моменту укладання угоди купівлі-продажу.

Технічні нюанси

Візуальний огляд квартири не завжди дозволяє визначити, проводилася чи в ній перепланування. тим більше, що далеко не всі продавці відразу ставлять покупців до відома про це. Особливо це стосується випадків, коли перебудову мало місце без узгодження в уповноважених організаціях.

Переконатися у відсутності перепланування або проведенні її відповідно до закону допоможуть документи з БТІ - їх повинен надати власник квартири:

Всі ці папери містять відомості про метраж квартири, про розташування в ній інженерних, каналізаційних і вентиляційних комунікацій, несуть і не несуть конструкцій, конфігурації статі і т.д.

Зробити висновок про законність перепланування нескладно: якщо всі дані, зазначені в документації БТІ відповідають фактичному стану речей - перевлаштування або не проводилося, або виконано правомірно. У другому випадку поверховий план буде відображати всі внесені зміни.

Крім того, можна попросити продавця надати висновок про можливість перепланування і акт обстеження квартири після її завершення.

Важливо пам'ятати. Самовільне перепланування загрожує не тільки вельми відчутним штрафом, а й обов'язком повернути квартиру в початковий стан. Причому, ці обов'язки лягають на власника квартири, незалежно від того, чи він перевлаштовувати приміщення, або колишній господар.

фінансові документи

Йдеться про встановлення наявності або відсутності у продавця заборгованостей по платежах за комунальні послуги, постачання газу і електроенергії. Щоб це з'ясувати, досить вивчити один з двох документів:

• виписка з особового рахунку на придбану квартиру;
• довідка про наявність / відсутність заборгованості по квартплаті.

Є й менш енерговитратний варіант: попросити продавця надати квитанцію про оплату комунальних послуг за останній місяць. Однак, в цьому випадку слід проявити пильність - квитанцію легко підробити.

Історія квартири

Один з найважливіших етапів перевірки юридичної чистоти квартири. Покупцеві належить з'ясувати, чи не накладено чи на житло, що купується якесь обтяження - якщо воно є, оформити право власності буде проблематично.

Всі необхідні відомості можна отримати з одного документа - виписки з ЕГРП. Отримати її може як власник квартири, так і будь-який інший громадянин, для цього достатньо звернутися в регіональне управління Росреестра.

Виписка містить всі дані про власників квартири за останні 15 років, підставах переходу прав власності (продаж, міна, передача у спадок тощо.), А також про наявність обтяжень (іпотеки, арешт за рішенням або заборони на операції).

Занадто часта зміна власників або виставлення квартири на продаж через короткий час після придбання повинні насторожити покупця і змусити уважніше обстежити житло - цілком можливо, що його технічні характеристики не відповідають заявленим.

Особливо обережно слід поставитися до ситуації, коли власник вирішив продати квартиру відразу після отримання її у спадок від людини, яка не є його родичів - велика ймовірність незаконного придбання.

Документи, що підтверджують родинні зв'язки між спадкоємцем і спадкодавцем можна попросити у продавця - якщо йому нема чого приховувати, він із задоволенням їх надасть. В іншому випадку від покупки краще відмовитися.

Ще один важливий нюанс: майнові суперечки щодо квартири. У виписці з ЕГРП такі відомості є, і тут потрібно звернути увагу на дату: суперечки, що мали місце більше 3-х років тому безпечні - термін давності вже минув, і новому власнику ніщо не загрожує.

Що стосується пізніших випадків - потрібно попросити продавця надати відповідне рішення суду. Якщо в ньому зазначено, що спір вирішено на користь продавця - приводів для хвилювання немає. Головне, щоб документ вже вступив в силу.

Крім того, при вивченні виписки потрібно впевнитися в тому, що будинок, в якому знаходиться квартира, не варто в плані на розселення. Продавець може не володіти такою інформацією, проте, якщо розселення в перспективі є, оформити таку квартиру у власність не вийде.

Права третіх осіб

Перед ухваленням рішення про покупку необхідно переконатися в тому, що згодом ніхто не заявить права на проживання в ній або, що ще гірше, угода не буде оскаржена і визнана нікчемною.

Щоб виключити таку можливість, слід уважно вивчити виписку з будинкової книги - продавець зобов'язаний її подати на вимогу покупця. Там повинні бути відомості про всі зареєстровані в квартирі людей, а також дані про наявність у них права на проживання в ній, незалежно від власника.

Звернути увагу потрібно на наявність серед мешканців квартири:

• неповнолітніх дітей (безпеку покупки гарантує офіційну згоду органу опіки та піклування на продаж квартири);
• громадян, які відбувають покарання в МЛС, які перебувають на тривалому лікуванні, військову службу або відбули за пределиУкаіни, в тому числі у відрядження (необхідна нотаріально завірена згода зазначених осіб на продаж квартири, якщо мова йде про недієздатних громадян - така згода дає опікун).

Важливо пам'ятати. Право на проживання в квартирі не завжди пов'язане з наявністю реєстрації в ній. Наприклад, укладені ІК підлягають виписці з подальшою пропискою за місцем відбування покарання, але це не позбавляє їх права після звільнення знову повернутися на раніше займану житлоплощу. Всі ці дані повинні бути присутніми в розширеній виписці з будинкової книги.

Особистість продавця та інших власників квартири

Особистість посвідчується паспортом. тому має сенс перевірити його справжність. Безумовно, встановити це достеменно можливо лише експертним шляхом, але мінімізувати ризик все ж варто. Для цього потрібно скористатися спеціальним сервісом. доступному на офіційному інтернет-порталі Федеральної міграційної служби.

Якщо, не дивлячись на перевірку даних, особисті документи продавця або інших власників квартири викликають сумнів, розвіяти їх допоможе спільний візит в ФМС.

Ситуація ускладнюється, якщо квартира продається за дорученням: в цьому випадку необхідно уважно вивчити її, звернувши увагу на дату видачі, термін дії та перелік повноважень довіреної особи. Особливо важлива наявність права на отримання грошей на квартиру - якщо воно не передбачене, угода згодом може бути оскаржена через недотримання умов договору в частині оплати.

Максимально убезпечити угоду можна, уточнивши і інші, не менш важливі аспекти:

Немає нічого непристойного в тому, щоб попросити у продавця довідку з психоневрологічного та наркологічного диспансерів. Якщо він складається там на обліку, це не позбавляє його права продавати квартиру, але згодом угода може бути оскаржена, якщо виникнуть сумніви в його осудності.

Ще один варіант: кілька власників, один з яких віком до 18 років або страждає на психічний розлад, наркоманією або алкоголізмом. У першому випадку достатньо згоди органів опіки. в інших - необхідна або довідка про збереження дієздатності. або згода опікунів. Якщо, не дивлячись на наявність всіх необхідних документів, адекватність власників залишається під питанням - краще пошукати іншу квартиру.

Якщо власник перебуває у зареєстрованому шлюбі, продати квартиру він може тільки при наявності нотаріально завіреної згоди другого з подружжя. Але з цього правила є кілька винятків:

• придбання квартири до вступу в шлюб;
• отримання її у спадок;
• приватизація квартири в момент, коли один із подружжя не був у ній зареєстрований (прописаний);
• наявність шлюбного договору, що виключає необхідність згоди другого з подружжя на розпорядження квартирою.

Всі ці моменти легко підтверджуються документально - досить лише попросити про це продавця.

Закон чітко регламентує процедуру оформлення у власність квартири, придбаної в іпотеку за рахунок коштів материнського капіталу. В цьому випадку в числі власників обов'язково повинен бути дитина (або діти, якщо для погашення кредиту використано кілька сертифікатів). Крім того, підлягають вказівкою частки дітей у квартирі.

Такі відомості відображені у виписці з ЕГРП, тому якщо в ній не зазначено розміри часток. в реєстрації права власності на квартиру після її покупки може бути відмовлено. Причина - порушення встановленого порядку оформлення колишнім власником.

Головне в перевірці юридичної чистоти квартири - відсутність зневаги до деталей. Не варто вірити продавцеві на слово. всі мають значення нюанси повинні бути підтверджені документально.

Незважаючи на положення закону про те, що у разі визнання угоди недійсною або нікчемною, продавець зобов'язаний відшкодувати покупцеві всі витрати, на практиці це досить важко. Тому мінімізувати ризики потрібно заздалегідь.

Чи була Запис корисна? Так Ні 2 з 2 Новомосковсктелей вважають Запис корисною.