Як отримати квартиру пенсіонера

Якщо пенсіонер дійсно самотній, йому немає ніякого сенсу намагатися розірвати контракт. Після скоєння угоди в життя старого нічого не змінюється крім того, що він починає отримувати додаткові гроші.

Н едавно я уклав договір довічного утримання з пенсіонером за право успадкування його двокімнатної квартири. У чому суть контракту?

Юридично право власності на квартиру переходить до набувача відразу при підписанні договору, але при житті пенсіонера він не може нею розпоряджатися.

Продати, подарувати, взяти під заставу квартири кредит, проживати там самому чи поселити туди когось ще - все це набувач зможе робити тільки після смерті пенсіонера.

Пенсіонер зберігає за собою право довічного проживання в квартирі. До того ж, комунальні послуги йому також оплачує покупець.

Як же укласти такий договір?

Найголовніше - знайти самотнього бездітного пенсіонера з квартирою, якому було б цікаво зробити висновок такий контракт, і переконати його це зробити. Люди похилого віку відчайдушно бояться укладати подібні угоди, і їх можна зрозуміти.

Тому був створений посередницький центр, який зводить пенсіонерів та інвесторів. Його завдання - робота з пенсіонерами. Стариков щосили переконують, що укласти договір - це не тільки вигідно, але ще і безпечно і надійно.

Ця структура успішно працює вже кілька років. Тепер "свіжі" дідуся-бабусі приходять в центр за рекомендаціями своїх знайомих, які вже уклали такий договір.

У компанії є "відділ по роботі з пенсіонерами" в особі Світлани. Рідко зустрічаються настільки чарівні і при цьому цілеспрямовані люди.

Світлана прекрасно "супроводжує" пенсіонерів з моменту звернення до укладення угоди. Потім вона намагається, щоб "ув'язнений" дідок рекомендував центр своїм знайомим.

Як оцінити ступінь привабливості для інвестора договору довічного утримання? Для цього потрібно взяти до уваги такі чинники.

1. Розмір початкового внеску.

2. Ринкова вартість квартири.

3. Перспективи ринку нерухомості.

4. Параметри оцінки: площа квартири і кількість кімнат, поверх і місце розташування, матеріал будинку і рік побудови, сусіди і інфраструктура.

5. Вік і стан здоров'я пенсіонера. Цей фактор дуже важливий!

Перед укладенням договору пенсіонера неможливо змусити пройти медичне обстеження. Про це навіть не заїкаються.

Його тільки обов'язково оглядає психіатр, який встановлює дієздатність і видає відповідну довідку. А стан здоров'я і ймовірну тривалість життя оцінюють "на око".

Витрати інвестора - початковий внесок і подальші щомісячні виплати пенсіонеру. Інвестиційним доходом будемо вважати 100% поточної ринкової вартості квартири, незалежно від того, чи збирається інвестор цю квартиру відразу продавати, як тільки з'явиться можливість.

Для спрощення розрахунків не будемо брати до уваги можливу зміну ринкової вартості квартири. Так рекомендують поступати інвесторам у нерухомість все розумні книги. Якщо квартира за час дії договору подорожчає, це буде для інвестора приємний бонус.

Я створив таблицю в Excel, за допомогою якої можна оцінити внутрішню річну ставку прибутковості для інвестора в залежності від таких факторів.

1. Початковий платіж.

2. Розмір змісту, що виплачується пенсіонерові щороку.

3. Термін дії договору.

4. Ринкова вартість квартири на момент укладення договору.

За допомогою цієї таблиці можна оцінити вигідність договору, порівнявши його з іншими варіантами інвестування - хоча б з банківськими депозитами.

Також, використовуючи ці розрахунки, можна поторгуватися щодо розміру початкового внеску і суми щомісячного утримання пенсіонера.

Чи може пенсіонер розірвати договір довічного утримання?

Це питання я максимально ретельно вивчив перед здійсненням операції. Я заздалегідь отримав зразок договору і дав його почитати трьом різним юристам. Двоє сказали, що договір складений максимально продумано, всі аспекти враховані, і його можна сміливо підписувати.

Якщо пенсіонер дійсно самотній, йому немає ніякого сенсу домагатися розірвання контракту. Після укладання угоди в життя старого нічого не змінюється, крім того, що він починає отримувати додаткові гроші.

Змусити його судитися з набувачем можуть тільки родичі, які раптово з'являться і побачать, що вони "проґавили" квартиру.

Раніше пенсіонер або його родичі могли легко розірвати в суді договір і повернути собі квартиру. Набувачеві було складно підтвердити, що пенсіонер отримував від нього перераховані "нематеріальні" послуги.

А коли послуги з нагляду за одиноким літнім людиною "мають грошовий еквівалент" - ситуація зовсім інша. У мене є щомісячні платіжні документи з красивою печаткою банку про виплати пенсіонеру.

Ці платіжки будуть відмінним аргументом в суді, якщо до нього дійде. Також надійно зберігається розписка пенсіонера про отримання ним великого початкового платежу за договором. Розписка оформлена за всіма правилами - з двома свідками, яких можна буде залучити до суду.

Тобто тепер, щоб "переконати" суддю прийняти рішення розірвати такий договір, родичам пенсіонера доведеться дати йому великий хабар.

У реєстрі судових рішень за останній час немає яскравих прикладів розірвання договорів з "грошовим еквівалентом", подібних тому, який уклав я. А якщо навіть раптом родичам пенсіонера вдасться дивом "домовитися" в суді першої інстанції, потім це рішення повинен ще підтвердити апеляційний суд.

Придбати нерухомість за договором довічного утримання - це була моя давня мрія, яка, нарешті, збулася. Як казав Жванецький, "з дитинства мріяв зуби вставити".

Інвестувати в нерухомість за допомогою договору довічного утримання - найважливіше рішення, яке матиме неабиякий вплив на подальше життя набувача і на наступні покоління. Чи варто це робити - потрібно вирішувати з урахуванням особистої фінансової і сімейної ситуації.

Часто зустрічається ситуація, коли у людини у віці 25-35 років накопичилася сума 20-50 тисяч доларів для інвестування. Що при цьому виходить?

1. Банківські депозити він вже "переріс".

2. Вкладати всі гроші в акції - неправильно.

3. На нормальну квартиру ще не вистачає.

4. До інвестицій за кордон поки не доріс - там все починається від 100 тисяч доларів, і вони повинні бути далеко не останніми.

Я сам це пережив. Чи буде в такому разі договір довічного утримання хорошим рішенням? Для багатьох, по-моєму, так. Його висновок також представляється розумним в наступних ситуаціях.

Перше. У сім'ї набувача немає іншої можливості поліпшити своє житлове становище: на початковий платіж накопичили, але більше - не зможуть, тому що інфляція "поїдає" заощадження.

Друге. Набувач хоче забезпечити власним житлом дітей, коли вони подорослішають.