Як оцінити частку в квартирі, яка є частковою власністю
Для визначення вартості цілої квартири можна просто порівняти параметри продаваної нерухомості з подібними параметрами житла, виставленого на продаж в конкретному українському регіоні. Різниця в ціні може трохи варіюватися від району місцезнаходження квартири, якості ремонту і інших деталей, однак в цілому визначити приблизну вартість житла нескладно.
Інша ситуація з частками в квартирі. Складність оцінки частки в нерухомому майні пов'язана, перш за все, з тим, що частки, позначені на папері, не так легко виділити в одній загальній квартирі в реальності. Навіть самі власники житла, що знаходиться у спільній частковій власності, не завжди можуть визначити, де починається і закінчується територія кожного з них.
Крім того, ціна певної частки сильно залежить від різних деталей (кількості содольщіков, кількості кімнат у квартирі, наявності або відсутності прописаних в квартирі мешканців і багатьох інших чинників).
Де взяти виписку з будинкової книги, дізнаєтеся з цієї статті.
Фактори, що впливають на оцінку частки в квартирі
Багато власників часткової власності вважають, що можна оцінити вартість належної їм частки в квартирі шляхом простого арифметичного співвідношення площі частки до загальної вартості всього житлового приміщення. Однак в результаті такої оцінки дуже часто відбувається завищення (набагато рідше заниження) ціни часткової власності.
Щоб самостійно визначити вартість частки в квартирі потрібно враховувати безліч факторів, що впливають на кінцеву ціну. Назвемо деякі з них.- Наявність або відсутність у власників часткової власності певного порядку користування спільним житлом. Як показує практика, практично в 98% випадків визначити порядок користування спільною квартирою при частковій власності з об'єктивних причин практично неможливо. Однак якщо порядок все-таки визначено, це є позитивним фактором, що впливає на збільшення вартості частки в квартирі.
Для підтвердження того факту, що порядок користування квартирою содольщікамі визначено, можуть служити тільки два документа. У більшості випадків підтверджуючим документом є рішення суду, яке визначає порядок користування співвласниками житловим приміщенням.
Варто відзначити, що юридичну силу має також письмова угода про порядок використання загальної квартири, укладену між власниками часткової власності і в обов'язковому порядку завірене у нотаріуса.
Без посвідчення нотаріуса подібні угоди правової сили не мають.
- Наявність або відсутність вільного доступу в квартиру. Тут мова йде про адекватність содольщіков і їх реакції на продаж частки в загальній квартирі.
Якщо содольщікі згодні на вселення нового мешканця (або не згодні, але не збираються перешкоджати його вселення), ціна частки, як правило, збільшується.
- Велика загальна площа квартири, що знаходиться в частковій власності, є позитивним ціноутворюючим фактором, що збільшує початкову вартість частки в квартирі.
Оскільки значна площа квартири передбачає наявність можливості роз'їзду мешканців в майбутньому, ця обставина може збільшити стартову ціну частки на третину. Практично кожен покупець частини часткової власності в майбутньому сподівається на розмін загальної квартири і придбання готельного житла.
Логічно припустити, що розмін трикімнатної квартири (наприклад, на дві однокімнатних) більш імовірний, ніж розмін однокімнатної квартири.
- Ціна частки значно збільшується (іноді навіть на 50%) при наявності в загальній квартирі декількох окремих кімнат, відповідно до кількості всіх власників часткою. Якщо ви купуєте частку ½ в двокімнатній квартирі або 1/3 - в трикімнатній, то він може розраховувати на окреме проживання в ізольованій кімнаті. Якщо ж продавець бажає продати 1/5 частину в однокімнатній квартирі, ймовірність знайти покупця сильно знижується, не кажучи вже про ціну такої частки.
- Для оцінки частки в квартирі велике значення має загальна кількість содольщіков. Чим частіше власники часток у спільній квартирі, тим нижче ціна окремої частки. Ідеальний варіант - коли в квартирі, що продається є крім самого продавця тільки один содольщік. Дана обставина може підвищити стартову ціну частки в квартирі приблизно на 20%.
- Велике значення для оцінки частки в житлової нерухомості має і загальна кількість мешканців. Якщо продається частка у вільній квартирі, тобто в житловому приміщенні, де ніхто не проживає і не прописаний, вартість частки може збільшитися в 2 рази.
Це пов'язано з тим, що будь-який покупець зацікавлений в придбанні частки в квартирі, якщо при покупці він хоча б якийсь час зможе користуватися всією квартирою цілком.
Велика кількість мешканців в загальній квартирі однозначно знижує ціну частки. Навіть якщо в квартирі, що продається є тільки один содольщік, але разом з ним прописано ще 3-5 чоловік, попит на частку в такий житлової нерухомості різко знижується.
Крім названих чинників, можуть бути й інші обставини, що впливають на ціноутворення при продажу частки в спільній квартирі. Тому покупцеві краще одночасно спробувати оцінити продається частку самостійно і проконсультуватися у професійних ріелторів, добре орієнтуються на ринку нерухомості.
Розмір податкового відрахування при продажу квартири
Здраствуйте підкажіть пожалуйсто мама хоче продати частку 1/5 в 3км квартирі 62м.
куди йти треба?
і як оцінити квартиру?
Дякуємо.
Привіт Олександра! Для початку вам потрібно повідомити інших власників часткою в квартирі про намір її продати, оскільки вони мають переважне право покупки. Для оцінки вартості вашої частки ви можете звернутися в будь-яку експертно-оціночну компанію, яка надає послуги з оцінки нерухомості.
Добрий день. Брат пропонує мені викупити 1/4 частки в двокімнатній квартирі, але сума не відповідає реальності. Як мені поступити, якщо він не погоджується на оціночну експертизу.
Добридень, Ольго! На жаль, брат як власник майна може продати своє майно за встановленою ним одноосібно ціною. Проте, якщо ви маєте переважне право покупки даної частки, а згодом з'ясується, що частка була продана третім особам за меншу вартість, ніж пропонувалося вам, ви зможете оскаржити таку угоду в суді.
Підкажіть будь ласка. У нас двокімнатна квартира. Ми з мамою власники в рівних частках. У квартирі прописані двоє дітей неповнолітніх. Мама хоче розміняти квартиру. Я проти. Вона пропонує викупити її частку в половину квартири. Скільки насправді коштує її частка?
Привіт Катерина! Достовірну вартість частки в житловому приміщенні можна визначити, звернувшись в експертно-оціночну компанію, що спеціалізується на оцінці вартості житлових приміщень. За результатами огляду та проведення дослідження, експерти встановлять реальну і дійсну вартість частки в квартирі на даний момент.
Підкажіть. Квартира приватизована на мене і сестру. 50/50. Я живу в іншому місті. Там прописаний її син 1,5 року. Вагітна другою, відповідно пропише і його. Просить прописати чоловіка. Чи зможу я продати свою частку і чи вплине кількість прописаних на вартість?
Доброго здоров'я Наталя! Ви маєте право продати свою частку як свою сестру, так і третім особам, однак велика кількість зареєстрованих в квартирі осіб, найчастіше, може відлякати потенційного покупця, навіть незважаючи на те, що подібні угоди не суперечать законодавству.
Добрий день. Мені запропонували на переважне право купити кімнату в квартирі, але ринкова ціна завищена в 2,5 рази. Я зробила оцінку. Є підозра, що продавець може провести фіктивну угоду з метою отримання материнського капіталу. Можливий покупець - дочка його цивільної дружини. У відповіді на пропозицію про покупку я відповіла що готва купити за ринковою ціною і послалася на оцінку. Мої подальші дії? Що ще можна зробити що б не допустити ущемляє мої права угоду.?
Здрастуйте, Олено! На жаль, продавець частки відповідно до законодавства має право самостійно призначати і визначати ціну. Проте, якщо дана частка в квартирі буде продана третім особам на інших умовах, ви зможете заперечити дану угоду в суді.