Як можна продати квартиру, що знаходиться в іпотеці

Сьогодні вУкаіни дуже багато власників житла, придбаного в іпотеку. Іноді у позичальника іпотеки виникає ситуація, коли він хоче продати іпотечну квартиру, щоб купити іншу, більш простору або при переїзді в інший регіон або при виїзді з країни взагалі. І тут виникає дуже цікаве питання: Як продати квартиру в іпотеку, якщо кредит за неї ще не виплачений? Адже згідно із законом не можна укласти договір купівлі-продажу нерухомості, якщо вона все ще перебуває під іпотечним обтяженням, тобто знаходиться в заставі у банку.

Як продати квартиру, за яку не виплачений іпотечний кредит?

Однак здійснити подібну операцію можна і цілком реально, але спочатку слід розібратися в її особливостях. Перш за все, необхідно знати, що продати квартиру і інше житло з обтяженням іпотекою можна тільки, якщо банк-кредитор дасть на це згоду. Тому, плануючи продати будинок, квартиру або іншу нерухомість, що знаходиться в іпотеці, в першу чергу, потрібно повідомити про цей намір банку, який кредитує. Також потрібно розуміти, що процес продажу такої нерухомості можна розтягнути на досить тривалий час.

Отже, для початку треба звернутися в кредитну організацію, щоб з'ясувати чи можна продати житло, і які дії необхідно виконати, щоб банк дозвіл на продаж нерухомості. Перше, що потрібно дізнатися, чи минув термін, протягом якого можна провести дострокове погашення іпотеки. Якщо цей термін минув, то можна приступати до вирішення подальших завдань. При відсутності серйозних підстав на продажу іпотечного житла, банк запропонує позичальникові кілька варіантів продажу житла, що знаходиться у нього під заставою.

«Довірчий» спосіб продати іпотечну нерухомість

Перший варіант носить кодову назву «Довірчий». У цьому випадку одночасно виробляються реєстрація договору і заставу. Цей спосіб передбачає, що покупець вносить завдаток, який дорівнює сумі заборгованості за іпотечним кредитом. Грошові кошти надходять на розрахунковий рахунок продавця, але розпоряджається цими грошима банк. Кредитна організація використовує дані грошові кошти для дострокового погашення іпотечної позики.

Після чого заставу і все обтяження з житла знімаються, можна укладати договір купівлі-продажу. Потім залишок суми за придбання квартири покупець перераховує в банківську комірку. Отримати цю суму продавець може тільки після того, як договір купівлі-продажу буде укладений, а нерухомість повністю буде переоформлена на нового власника. Подібна схема продажу іпотечного житла використовується найчастіше, та як для кредитора вона є найменш ризикованою.

Як правило, ні у покупця, ні у продавця при використанні даного варіанту угоди не виникає особливих проблем. Але ця схема грунтується на взаємній довірі між продавцем і покупцем. Чи не кожен претендент нової квартири готовий платити гроші до укладення договору купівлі-продажу. Однак щоб підстрахуватися, можна укласти попередній договір, при засвідченні у нотаріуса, або ж покупець може вимагати у продавця розписку про отримання грошей, яка має юридичну силу навіть без завірення нотаріусом.

«Потрійний захист» при продажу іпотечної квартири

Другий спосіб носить назву «Потрійний захист», так як він є безпечним для всіх учасників угоди, однак цей варіант зажадає значно більше часу. Для зниження ризиків, гроші за житло діляться на дві частини і поміщаються в різні банківські комірки. На один рахунок кладеться сума, яка дорівнює залишку заборгованості по іпотеці, а на інший рахунок - залишок грошових коштів за продаж квартири. Іноді відкривається і третій осередок, в яку поміщається лист від кредитної організації про зняття застави з нерухомості.

Чи можна продати нерухомість, що знаходиться в іпотеці?

Учасники угоди отримують допуск до цих осередків тільки при пред'явленні договору купівлі-продажу, який пройшов державну реєстрацію. Кредитор дозволяє продати житло до зняття застави, а договір-купівлі-продажу можна укладати відразу після того, як гроші будуть внесені в осередку. Таким чином, покупець на деякий час стає одночасно і власником квартири і позичальником іпотеки. Після погашення заборгованості, банк знімає всі обмеження з житла.

Після завершення процесу оформлення всієї документації, продавець отримує можливість зняти різницю між заборгованістю по іпотеці і вартістю квартири. Цей спосіб відрізняється додатковими витратами на оренду банківських сейфів і терміном проведення операції, який становить, як правило, 2-3 тижні. Однак даний варіант також користується великою популярністю, так як забезпечує всім учасникам угоди повну безпеку.

«Перезайм» іпотечного житла при продажу

Існує ще один цікавий варіант продажу житла, що знаходиться під заставою кредитної організації, так званий «Перезайм». В цьому випадку позичальник, а за сумісництвом і продавець квартири, призводить покупця, готового переоформити іпотеку на себе, в банк. Якщо новий позичальник задовольняє всім вимогам фінансової установи, то складається новий договір, згідно з яким житло все ж залишається в заставі у банку, але іпотечний кредит уже виплачує інший клієнт.

Отже, існує, щонайменше, 3 способи продати житло з обтяженням іпотекою, проте всі наведені вище варіанти не такі вже й прості. У кожного способу є свої переваги і недоліки, умови, труднощі та особливості, адже продаж іпотечної нерухомості - це теж фінансова угода, яка несе певні ризики. Який варіант вибрати - вирішувати банку і покупцеві, а продавець прийме їх рішення.