Як купити нерухомість за кордоном

У цій статті немає покрокового керівництва - як купити квартиру за кордоном. Зате тут ви знайдете корисні поради по підбору об'єкта нерухомості і загальні відомості, які необхідно враховувати при покупці нерухомості за пределаміУкаіни.

Перед покупкою нерухомості за кордоном перевірте себе

При наявності на руках або на рахунках вільної суми приблизно від ста тисяч євро покупка нерухомості за кордоном стає цілком реальною справою - це вже не екзотика і не доля обраних. Хтось розраховує на створення в Європі запасного місця для проживання, хтось бачить в такому придбанні щось на зразок віддаленої дачі, хтось розраховує вкласти гроші і навіть отримувати з них прибуток.

Незважаючи на доступність придбання, багато Украінане вже обпікалися на таких угодах - незнання місцевої специфіки, особливостей законодавства та ринку нерухомості може привести до покупки зовсім не того об'єкта, на який розраховував власник засобів. Трапляється і так, що людина, діючи без підготовки, не отримує квартири і залишається без грошей.

Попередньо слід скласти якусь подобу «контрольної карти» або чек-листа, яким користуються пілоти літаків - в ньому описані всі дії, від вчинення яких залежить безпека і успішність польоту, в нашому випадку - операції з придбання закордонної нерухомості.

Країна придбання

Далеко не всі країни готові дозволити просто так купити землю на своїй території. Деякі уникають зайвого інвестування в земельну власність і навіть обмежують його - наприклад, в Австрії процедура дозволу у земельних властей вкрай складна і бюрократизована, якщо покупець не є громадянином країни - члена Євросоюзу. Австрійська влада дбають про безпеку і стабільність.

Закони та влади Хорватії перешкоджають придбанню житла іноземними громадянами - отримання дозволів може тягнутися роками, тому практикується покупка житла місцевою компанією з повноваженнями юридичної особи, при цьому сама компанія належить гражданамУкаіни. Це перевірена практика, однак, витрати на придбання житла зростають разом з ризиками - місцеві податкові органи бачать в такій фірмі бізнес, вимагають надання звітів, правильного бухобліку, а іноді може знадобитися ведення формальних операцій, щоб не потрапити під ліквідацію або звинувачення у відмиванні грошей. Все це пов'язано з необхідністю платити податки, наймати персонал і платити йому за видимість роботи.

Обмеження візового характеру

На жаль, минули часи, коли власність на території країни відкривала всі можливості для її відвідування. Прикладом тому може служити Чехія, яка поставила власників нерухомості в один візовий режим з туристами і іншими приїжджими - тепер немає переваг при отриманні візи і навіть права на довготривале перебування на території країни. Якщо врахувати, що візові правила досить суворі, можна придбати квартиру в Чехії, але не мати можливості туди потрапити або провідати тих, ким вона орендована.

Необхідність швидко потрапити до своєї закордонної власності може бути і екстреної, наприклад, при стихійних лихах, а отримання візи при цьому не буде простим завданням. Страховики і поліція не чекатимуть, коли ви з'явитеся, що може призвести до фінансових втрат. Деякі дії вимагають особистої присутності - наприклад, перевірка пошти, отримання орендної плати, внесення частини платежів. Залишається наймати когось із місцевих жителів, платити винагороду за нагляд вчинення якихось дій від імені власника, що далеко не завжди зручно.
Подбати про відкриту візу в країні придбання нерухомості просто необхідно.

Додаткові витрати - податки, збори, інше

Придбання житла за кордоном - це не тільки розрахунок з продавцем. У кожній країні свої закони, що регулюють відносини покупця з державою. Наприклад, Німеччина вимагатиме сплатити не менше 8% на користь регіону, в деяких федеральних землях цієї країни додатково доведеться віддати 15% від вартості покупки, крім того, щорічні податкові платежі складуть 0,5 - 1,5% від вартості нерухомості. При здачі житла в оренду доведеться сплачувати прибутковий податок, який може становити майже третину від суми оренди для середньої квартири.

У деяких країнах досить дорого обходяться комунальні платежі і місцеві збори, наприклад, за вивезення відходів або використання будь-яких зручностей, незалежно від того, чи проживаєте ви на місці постійно. Несподівано великий може виявитися оплата капітального ремонту, яка стягується з власників квартир у великих будинках - вона може скласти кілька тисяч євро на додаток до вартості придбання. Враховувати такі нюанси варто заздалегідь, щоб розрахувати реальну вартість нерухомості за кордоном.

Регіональні особливості

Має сенс вивчати ціни на нерухомість на місцевих ресурсах - російськомовні сайти в деяких країнах рясніють пропозиціями із завищеними цінами, причому різниця може складати десятки відсотків від реальних. Посередник таким чином бере додаткову плату за те, що подбав про Украінанах. Крім того, на сайті може бути викладений ряд пропозицій від єдиного агентства.

Скористайтеся можливостями онлайн-перекладу, відвідайте сайти на місцевій мові, ресурси англійською, побувайте на форумах емігрантів, спробуйте самостійно сформулювати запит на мові країни. Це може дати дуже цінну додаткову інформацію про ціни та умови угод.

Як приклад наведемо місто Міст в Чехії - ціни на однокімнатну квартиру там не перевищують 20 тисяч євро, дуже привабливо. Але країна, недавно опинилася в ЄС, ще перебуває в рецесії, економіка нестабільна, в самому місті є величезний і густонаселений циганський квартал, населення якого традиційно ігнорує всі місцеві правила і норми, живучи виключно за своїми законами. Це може стати причиною дискомфорту і навіть конфлікту, хоча, якщо придивитися до деяких городамУкаіни, де зазнали краху містоутворюючі підприємства, то картина може бути не найкращою!

Справа тут не в расизмі - місця компактного проживання циган і нелегальних мігрантів страждають від безробіття і високої криміналізації населення, що не додає населеному пункту чарівності.

Потенціал орендного житла

Корупційний чинник на місці придбання

Корупція є всюди, але в деяких місцях вона вище. Наприклад, чим південніше і східніше розташована європейська країна, тим більше в ній ця складова, а апетити місцевих чиновників вище. Найбільш достовірна інформація про місцеві бюрократів або любителів вимагати хабарі на угодах, як правило, у раніше купили тут нерухомість іноземців. Місцеві жителі віддадуть перевагу промовчати.

Право власності - місцеві особливості

Власність має свої характерні особливості і специфіку використання. Наприклад, власна квартира або окремий будинок помітно відрізняються від квартири, що становить частку в кооперативі. Останній випадок скоріше розглядається як довгострокова оренда квартири і власність частки юридичної особи. Це принципово, оскільки може викликати обмеження на використання нерухомості.

Приклад: кооператив має право встановлювати власні правила, забороняти оренду третіми особами, наполягати на неодмінному проживанні в квартирі протягом скількох-то днів в році, стягувати додаткову плату за використання приміщення, вимагати узгодження продажу або оренди з правлінням або іншими членами спільноти. Все це може служити джерелом додаткових складнощів, а то й враховувати особливості заздалегідь. Банки не готові надавати іпотечні кредити на придбання власності, яка не може стати запорукою - вона кооперативна, а частка банку не потрібна. Плюс полягає в тому, що така власність набагато дешевше, і це може виявитися вирішальним фактором.

Громадські правила в європейських країнах можуть стати причиною неприємних несподіванок - в деяких поселеннях Німеччині муніципалітет вимагає фарбувати стіни в певні кольори, а в Швейцарії настільки цінується спокій оточуючих, що в багатоквартирному будинку може бути заборонено використовувати зливний бачок унітазу пізно вночі - це шум і неспокій для сусідів, а штрафи за таке занепокоєння досить солідні.

Особливості поширюються і на саму угоду - законодавство Іспанії вимагає від покупця одержати дозвіл свого чоловіка на продаж нерухомості незалежно від того, чи є він або вона співвласником.

Житло на етапі будівництва - вигоди і небезпеки

Придбати житло, що будується завжди вигідно за ціною, але в цій покупці криється кілька небезпек - найочевидніша з них, це зникнення компанії-забудовника разом з грошима вкладників. Від зобов'язань по кредиту, взятому на придбання квартири, це не позбавляє, платити все одно доведеться, а повернення грошей недобросовісної компанією - справа великої удачі і довгого часу. Славен такими випадками Кіпр, де накопичилося безліч проблем з будівельними компаніями, які припинили існування безслідно разом з грошима Украінан.

Міська забудова та генеральні плани

Обмеження на власність можуть накладатися в зв'язку з її розташуванням або віком - у багатьох європейських країнах можна дешево купити середньовічний замок невеликих розмірів, але це автоматично покладе на покупця обов'язку по його збереженню і заборона на зміни зовнішнього вигляду і навіть внутрішнього оздоблення в залежності від історичної цінності об'єкта. Особливо цінні будинки охороняються так строго, що підставою для штрафу може послужити заміна дверної ручки. Всі ці деталі дуже індивідуальні, їх слід опрацювати заздалегідь.

Особливості документального оформлення

Угода повинна бути визнана законною, інакше потім не буде ніякого права власності. Слід отримати довідку про те, що продавець має право на розпорядження власністю, що на майно немає обтяження, застави або іпотечних обмежень. Не знаючи, як виглядає місцева довідка, можна отримати будь-який папірець чужою мовою і буквально подарувати свої гроші. Зверніться в компанії або до довіреним особам, які знають місцеві особливості, укладіть договір, який покладе відповідальність на посередника або виконавця юридичних процедур - це захистить ваші гроші.

Використання нерухомості для доходів - особливості і складності

Європейські країни можуть здивувати Украінаніна своїми законами щодо оренди. Це не стільки податки, які так чи інакше доведеться платити, але і система захисту орендаря. У законодавстві Німеччини та Швейцарії цей захист прописана детально і віртуозно, виселити неплатника буде вкрай складно, крім того, труднощі виникнуть при ремонті квартири - орендар цілком може заборонити вам ремонтувати ваше житло до закінчення терміну дії договору, тому що ремонт збільшує вартість об'єкта і відповідальність орендаря . Вигідніше жити в неновому і навіть пошкодженому будові, менше платити і менше відповідати за нього.

У державах Східної Європи справа йде простіше - законодавство не втручається у відносини, керуючись раніше складеним договором оренди, суд визнає його умови.

Юридичний супровід угод з нерухомістю

Далеко не завжди ріелторські агентства дозволяє всі питання з нерухомістю. У його завдання входить проведення операції, а юридичні питання можуть виявитися в стороні. Слід найняти юриста, який знає місцеве законодавство і говорить по-російськи, це захистить вас від помилок або несумлінності ріелторів і продавців. Укладайте договір! - відповідальність за наслідки помилок повинна лежати на виконавців, які отримують гроші за свої послуги.

Неграмотно складений договір купівлі-продажу або незнання законодавства, що регулює оренду, може привести до втрати грошей або серйозним штрафних санкцій, що особливо важливо в країнах Європи з їх старої загартуванням і жорстким законодавством.

висновок

Відповідальність за угоду і результати придбання нерухомості - важлива складова вашого благополуччя. Незнання місцевих особливостей, специфіки побуту і традицій, тонкощів законів можуть привести до великих втрат. Проведіть попередню підготовку, зробіть чек-лист, створіть алгоритм, який захищає вас від помилок, не економте на безпеці і консультаціях професіоналів - і ваша нерухомість принесе вам користь!